中介兜售安置房：售價(jià)僅為周邊1/2、有人拉整一箱現(xiàn)金來買

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-02 07:30

8月中旬，一名房產(chǎn)中介聯(lián)系林楓(化名)，聲稱正在代理銷售北京的安置房，售價(jià)遠(yuǎn)低于周邊商品房，以東四環(huán)地鐵旁某安置房小區(qū)為例，其售價(jià)只有3.2萬元/平方米。林楓稱，他在這家中介公司的辦公地點(diǎn)看到，當(dāng)天前來咨詢的客戶很多，有人甚至用拉桿箱裝了一箱現(xiàn)金來買房。

官悅欣園安置房。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

早在2019年，中新經(jīng)緯記者就接到一則陌生電話，對(duì)方也在推銷這類安置房，價(jià)格誘人。近日，在這名中介的帶領(lǐng)下，記者實(shí)地探訪了所推介的房源，并得知一些交易內(nèi)幕。業(yè)內(nèi)人士提醒，中介的報(bào)價(jià)雖然遠(yuǎn)低于周邊房?jī)r(jià)，卻暗藏不小的交易風(fēng)險(xiǎn)。

報(bào)價(jià)為周邊房源1/2 不能貸款、暫無房本

房產(chǎn)中介鐵軒(化名)向林楓推薦的房源，是位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)附近的石門新居，這是一個(gè)正在陸續(xù)交付的安置房小區(qū)。按照中介的說法，該小區(qū)屬于二類經(jīng)濟(jì)適用房，轉(zhuǎn)成商品住房，需要交納3%的土地出讓金。

石門新居安置房小區(qū)。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

石門新居緊鄰地鐵7號(hào)線百子灣站與東四環(huán)路，交通較為便利，距離國貿(mào)CBD不足5公里。優(yōu)越的區(qū)域位置和生活配套，讓這里的房?jī)r(jià)高企，根據(jù)房產(chǎn)交易平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，周邊二手住宅的售價(jià)基本都在6萬元/平方米以上，個(gè)別豪宅項(xiàng)目能到9-11萬元/平方米。

林楓對(duì)中新經(jīng)緯客戶端稱，中介推薦的房源中，最早的一批將在9月交付，售價(jià)僅為3.2萬元/平方米，為周邊房源的1/2。由于屬于私下交易，這種房源不能進(jìn)行銀行貸款，鐵軒最初要求他全款支付，后來又稱，至少先支付總房款的60%，剩余部分等房產(chǎn)過戶再交齊。以林楓看中的約83平方米二居室計(jì)算，他需要一次性支付140余萬元的首付款。

售價(jià)遠(yuǎn)低于周邊二手房掛牌價(jià)，雖然讓人頗為心動(dòng)，但不免會(huì)產(chǎn)生擔(dān)憂，林楓說：“按理說，回遷安置房應(yīng)該管理得很嚴(yán)格，指標(biāo)不會(huì)被隨便轉(zhuǎn)賣，中介公司怎么就能拿到指標(biāo)？”鐵軒向他解釋，有的拆遷戶可能是不想要房、選擇要補(bǔ)償款，或者去世了，有的是企業(yè)給員工的安置房，員工離職了，這種空余出來的名額，就可以私下進(jìn)行操作，轉(zhuǎn)給其他人。

鐵軒稱，他們已經(jīng)順利完成很多筆交易，除了石門新居，還有其他區(qū)域的房源可以挑選。林楓去過這家中介公司的辦公地點(diǎn)，他看到，當(dāng)天前來咨詢的客戶很多，擠滿了整個(gè)屋子，有人甚至用拉桿箱裝了一箱現(xiàn)金來買房，場(chǎng)面十分夸張。

中新經(jīng)緯客戶端近日以買房人的身份聯(lián)系了鐵軒。他表示，購買安置房需要滿足很多限制條件，比如擁有5年北京社?；蛘邆€(gè)稅、工作單位性質(zhì)、政審、個(gè)人信用等，滿足這些之后再根據(jù)個(gè)人需要進(jìn)行房源匹配。他也稱，這種房源的數(shù)量并不多，“7月份我們共簽了20多個(gè)，一個(gè)業(yè)務(wù)員也就幾個(gè)?！?/p>

早在2019年10月，就有另一家不知名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人張震(化名)，向中新經(jīng)緯記者推銷過北京的安置房，包括東四環(huán)附近的石門新居、官悅欣園，也有成壽寺、陶然亭、園博園等區(qū)域的房源。張震稱，他所在的經(jīng)紀(jì)公司專門從事安置房、小產(chǎn)權(quán)房交易，成交情況一直不錯(cuò)，有的低價(jià)房源剛一推出就會(huì)被客戶搶走。

私下交易流程復(fù)雜產(chǎn)證問題引擔(dān)憂

近日，在張震的帶領(lǐng)下，中新經(jīng)緯記者實(shí)地走訪了石門新居等小區(qū)。

石門新居的交付工作接近尾聲，很多居民與租戶已經(jīng)入住，一些新交付不久的房源正在進(jìn)行室內(nèi)裝修，不時(shí)有身著制服的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)出，但基本是帶領(lǐng)租客尋找出租房源。而張震這類經(jīng)紀(jì)人則身著便服，帶著買房客戶來選房。

石門新居在售房源。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

張震推薦的房源都交付完成，購房時(shí)需要與業(yè)主簽署合同，售價(jià)也明顯高于仍在修建中的房源。該小區(qū)一套約83平方米的兩居室正在出售，售價(jià)為4.5萬元/平方米。張震稱，業(yè)主一共分到6套房，因?yàn)橐咔榈脑?，生意上的資金周轉(zhuǎn)出了點(diǎn)問題，又不想找親戚朋友借錢，這才想賣出去一套。對(duì)比同樣戶型的另一套房源，由于業(yè)主不著急用錢，報(bào)價(jià)達(dá)到5萬元/平方米，且議價(jià)空間不大。

對(duì)于已交付房源的售價(jià)為什么會(huì)明顯高于未交付的，張震稱，推薦購買未交付房源的中介公司不靠譜，他們手中并沒有房源，而是等拿到購房者的房款后再去尋找房源，如果這批次沒有找到，就會(huì)讓客戶等下一批次。

與林楓遇到的情況一樣，張震推薦的房源暫時(shí)都沒有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，不能進(jìn)行貸款，客戶需要支付總房款80%的首付。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)證的辦理時(shí)間，張震出示的業(yè)主與開發(fā)商簽署的協(xié)議顯示，開發(fā)商承諾房屋交付后三年內(nèi)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

“安置房小區(qū)的房產(chǎn)證辦理周期很長，也是防止拆遷戶們拋售套利。一般來說，沒證的時(shí)候出售房源，業(yè)主賣價(jià)就低，有證了，價(jià)格就會(huì)跟周邊差不多，怎么也得6萬元/平方米以上?！睆堈鹫f，客戶這個(gè)時(shí)候入手，很劃算。

按照鐵軒、張震的說法，購買這類安置房的程序較為繁瑣。對(duì)于還沒有交付的房源，購房人要先與中介公司簽署買賣合同，并支付購房款，由中介公司去辦理安置房手續(xù)，打通各個(gè)環(huán)節(jié)后，購房人與開發(fā)商簽署相關(guān)合同，再拿著相關(guān)材料等待辦理二類經(jīng)適房性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)證；已交付的房源，由購房人與業(yè)主先私下簽署相關(guān)購房協(xié)議，支付購房款，等到業(yè)主拿到二類經(jīng)適房性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)證后，購房人再補(bǔ)繳3%的土地出讓金及其他稅費(fèi)，房源最終過戶至購房人名下。

將巨額資金先交給中介公司、再由他們找房源的做法，讓林楓有點(diǎn)難以接受。最令他擔(dān)心的是，等房源交付后，至少還要再等將近一年的時(shí)間才能拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。他說：“我很擔(dān)心錢交了，不動(dòng)產(chǎn)證卻下不來，或者下了有瑕疵的證，影響以后交易，就竹籃打水了?！?/p>

經(jīng)紀(jì)人張震發(fā)來的業(yè)主與購房人簽署的相關(guān)協(xié)議。受訪者供圖

對(duì)于已交付的房源，中新經(jīng)緯記者提出把房款打給業(yè)主也不放心。張震稱，為了保證資金安全、防止業(yè)主毀約，他們會(huì)讓客戶與購房者簽署十幾份協(xié)議，“比如，業(yè)主與客戶會(huì)簽署強(qiáng)制執(zhí)行協(xié)議，等到過戶的時(shí)候，業(yè)主找不到或者不配合，就申請(qǐng)強(qiáng)制過戶。如果房子上漲了，業(yè)主想毀約，就按照房款的2倍賠償。還不放心的話，簽署合同的時(shí)候，客戶可以帶著律師過去，讓律師審議下協(xié)議內(nèi)容?！?/p>

無證交易暗藏風(fēng)險(xiǎn) 專家不建議購買

針對(duì)無證安置房的交易，中新經(jīng)緯客戶端以購房人的身份咨詢了朝陽區(qū)房管局相關(guān)部門，工作人員稱，安置房不能夠進(jìn)行私下交易，也沒有聽過通過拆遷更名能拿到安置房資格，不要輕信中介公司的說辭。

朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心的工作人員則稱，北京的經(jīng)適房種類很多，購房者需要搞明白購入的是哪一種，以免在稅費(fèi)繳納、交易出售時(shí)出現(xiàn)問題。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，購房者與業(yè)主私下簽署的購房合同是無效的，由于過戶交易時(shí)間周期較長，如果房?jī)r(jià)在未來出現(xiàn)明顯上漲，業(yè)主可能會(huì)主動(dòng)毀約，選擇要房子而不是當(dāng)初的購房款。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，不建議購買這種交易時(shí)間過長、甚至存在灰色交易的房子，潛在風(fēng)險(xiǎn)過大，很容易錢、房?jī)墒А?/p>

在石門新居小區(qū)走訪時(shí)，中新經(jīng)緯客戶端隨機(jī)詢問了幾位居民。他們均稱，聽說過有人在出售安置房，但沒有親眼看到過，而且現(xiàn)在他們都沒有拿到不動(dòng)產(chǎn)證，也賣不上價(jià)格。一位居民得知有人以4.5萬元/平方米的價(jià)格出售房源時(shí)，他連連稱不可能，“怎么會(huì)有這么低的價(jià)格，旁邊的金茂府都10萬元/平方米了?！?/p>

中新經(jīng)緯客戶端在貝殼找房、安居客、我愛我家(000560,股吧)等主流房產(chǎn)交易平臺(tái)檢索“石門新居”“官悅欣園”時(shí)，均未發(fā)現(xiàn)任何二手房房源。(中新經(jīng)緯APP)

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）