作為一個(gè)典型的中國(guó)老百姓，特別是中產(chǎn)階級(jí)民眾，有兩樣?xùn)|西總是又愛又恨，一個(gè)是股票，一個(gè)是房子。股票最近大盤震蕩，妖股齊飛，大國(guó)博弈也裹挾著小散起起伏伏，介于咱們前面已經(jīng)分析過(guò)國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)近況，這就不多說(shuō)了；而房子這事兒，房?jī)r(jià)漲不漲？在哪兒買，怎么買，早就是困擾民眾的終極問題了，一航有幸了解了一二，今天借著一航學(xué)習(xí)的內(nèi)容拋磚引玉，希望這位北大金融教授的買房思路能對(duì)大家有用哦。

01

首先說(shuō)說(shuō)咱們說(shuō)的這位教授，名叫徐遠(yuǎn)，北京大學(xué)金融學(xué)教授，博士生導(dǎo)師，對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)研究和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，都有自己獨(dú)到的見解，而他的《北大徐遠(yuǎn)房產(chǎn)財(cái)富42講》就是今天一航所要說(shuō)的那塊“玉”啦，在這個(gè)課程里，徐遠(yuǎn)教授深入淺出的概述了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本形式，同時(shí)也實(shí)實(shí)在在的通過(guò)數(shù)論分析和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)研究，解決了買房選擇的問題，最近身邊很多人問我買房的問題，我都會(huì)推薦朋友們?nèi)ヂ犅犘爝h(yuǎn)教授的課。

這里，一航簡(jiǎn)單分享其中一節(jié)課程，關(guān)于買房城市的選擇問題，不論是剛需購(gòu)房還是投資買房，都是不錯(cuò)的參照。

徐遠(yuǎn)教授把買房城市的選擇分為八個(gè)指標(biāo)來(lái)對(duì)比衡量，這八個(gè)指標(biāo)可以分為兩大類：一大類是大眾所知的已知要素有四個(gè)，另一大類是徐遠(yuǎn)教授提出的關(guān)鍵要素也有四個(gè)，咱們今天就分別說(shuō)說(shuō)這八大要素的事兒。

先說(shuō)說(shuō)已知要素，這一類已知要素主要有城市規(guī)模，人口流入，人均收入，土地供應(yīng)。

聽著不陌生吧，這四個(gè)要素是從宏觀基礎(chǔ)上衡量一個(gè)城市的基本情況，城市規(guī)模越大的城市，城市管理調(diào)節(jié)能力越強(qiáng)，而人口流入基數(shù)越大，城市活力越強(qiáng)，同時(shí)城市潛在發(fā)展?jié)摿υ酱?，而人均收入越高，則城市的房?jī)r(jià)依托力量越強(qiáng)，最后土地供應(yīng)是從城市發(fā)展階段中，房屋供給能力和供給速度也是衡量房?jī)r(jià)波動(dòng)的一個(gè)核心要素。

如果一個(gè)城市的城市規(guī)模大，延展性好，人口基數(shù)相對(duì)較大，人口增長(zhǎng)穩(wěn)定，人均收入不斷提高，而土地供應(yīng)又在階段性調(diào)節(jié)過(guò)程中，那這個(gè)城市的房屋在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力環(huán)境下，是有一定優(yōu)勢(shì)的，我相信大多數(shù)關(guān)于買房的文章，都會(huì)有這些內(nèi)容，所以說(shuō)，這是已知因素哈。

02

我們?cè)倭牧男爝h(yuǎn)教授說(shuō)的關(guān)鍵因素，也有四個(gè)，這就比較新穎了，主要包括兒童數(shù)量增長(zhǎng)、上市公司數(shù)量、財(cái)政收入、服務(wù)業(yè)占比。這是從較微觀的角度來(lái)橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)城市之間的軟實(shí)力和活躍程度，相比其他通過(guò)政策性紅頭文件的分析，徐遠(yuǎn)教授的這個(gè)分析角度理性客觀，同時(shí)具有參照性。

兒童數(shù)量增速，反映城市常住人口的穩(wěn)定性和城市潛在活力，這在我國(guó)老齡化趨勢(shì)明顯的現(xiàn)在，更有購(gòu)房指導(dǎo)意義；

上市公司數(shù)量則反映城市營(yíng)商環(huán)境的好壞，畢竟買了房要住的，營(yíng)商環(huán)境決定了來(lái)的人是否留得住的問題；

財(cái)政收入則是配套上面土地公司集合思考，一個(gè)城市的財(cái)政收入越好，那地方財(cái)政來(lái)源穩(wěn)定可靠，發(fā)生出讓土地緩解財(cái)政壓力的概率就小，那么間接的房屋供給調(diào)節(jié)能力就強(qiáng)，想想是不是這個(gè)道理呢?

最后一個(gè)服務(wù)業(yè)占比，我理解的是側(cè)面衡量城市發(fā)展程度的指標(biāo)，城市這個(gè)概念本來(lái)就是人口密集型，資源消耗型的代名詞，而生活在城市的人們，生存基礎(chǔ)應(yīng)該是依托服務(wù)業(yè)發(fā)展的，在這個(gè)邏輯下，服務(wù)業(yè)占比越高的城市，城市化水平更高，多元化抗經(jīng)濟(jì)周期能力越強(qiáng)，而東北老工業(yè)城市和部分資源密集型城市不正是因?yàn)樵诔鞘修D(zhuǎn)型過(guò)程中沒有做到位而引起的人口流失么，繼而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不如白菜價(jià)。

相關(guān)知識(shí)

到底買房怎么買,讓我們聽聽北大教授怎么說(shuō)
北大教授：房?jī)r(jià)上漲限制未買房居民消費(fèi)，如今房地產(chǎn)導(dǎo)向有新意
北大教授勸年輕人別太早買房 自稱勸了也沒用：網(wǎng)友吵翻
雙人床買1.5米還是1.8米？聽聽行家說(shuō)，后悔我家買錯(cuò)了！
房貸利率“換錨”期限將至:要不要轉(zhuǎn)LPR?聽聽專家怎么說(shuō)
北大教授勸年輕人別太早買房：“勸了也沒用，尤其是男生”
北大教授：拉動(dòng)內(nèi)需還得靠房地產(chǎn)，抑制房?jī)r(jià)有損多數(shù)百姓利益
要不要轉(zhuǎn)LPR?聽聽專家怎么說(shuō)
北大教授樊綱再澄清，“六個(gè)錢包”是個(gè)誤會(huì)？現(xiàn)在租房挺劃算
2020年到底還能不能買房?要怎么買?看這一篇就夠了!