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恒大100萬的房子，最高優(yōu)惠下來只要58萬！聽起來很令人心動(dòng)。

今天的地產(chǎn)圈到處是恒大7折賣房的消息，聲勢(shì)非常浩大：

恒大董事會(huì)主席許家印親自掛帥，營銷大會(huì)上宣布“金九銀十”要賣2000億，全國樓盤全線7折，公司管理層還可以給額外96折，整個(gè)活動(dòng)從9月7日持續(xù)到10月8日。

此后，恒大打折賣房消息，攻占了一眾地產(chǎn)媒體，鋪天蓋地，躲無可躲。

恒大降價(jià)賣房，其實(shí)有跡可循。

8月20日住建部和央行召開房企座談會(huì)，提出了房企金融 “三道紅線”。

三道紅線為：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。

央行將據(jù)此對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，每一檔融資增速相差5個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)時(shí)參會(huì)的代表性房企中，恒大、綠地和融創(chuàng)，三線全踩，劃為紅檔。因此，恒大有了迫切降低負(fù)債的需求，降價(jià)銷售，促進(jìn)回款，恒大顯得很心急。

看到這里，可以薅房企羊毛，豈不是一件好事？等等，恒大全國樓盤“7折”，想撿便宜，沒那么簡單。

2

搜狐財(cái)經(jīng)記者采訪恒大官方：“7折就是直接在房子的價(jià)格上打7折，但是可能有極個(gè)別少數(shù)樓盤不參與這個(gè)7折的折扣?！?/p>

那么，這“極個(gè)別少數(shù)樓盤”是哪些呢？

搜狐財(cái)經(jīng)報(bào)道，北京將無新盤參與，揚(yáng)子晚報(bào)說南京的樓盤并未參與打折促銷。

目前媒體公開報(bào)道就有這兩大城市，可能到售樓處去問，還有大把的熱門城市不會(huì)參與。

歸根結(jié)底，哪家房企會(huì)拿自己優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)賤賣呢？缺錢缺瘋了？

恒大作為Top3房企，2020年中期報(bào)告顯示，總資產(chǎn)為22991億元，總負(fù)債為19826億元，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為79.8%?？傌?fù)債偏高，但離資不抵債還很遠(yuǎn)。

恒大完全沒必要大力賤賣房子，友商和早期購房者也不會(huì)同意呀。

3

其實(shí)，恒大這次打折賣房配方味道很熟悉。

“老七折了”。

這句話送給恒大再合適不過了。請(qǐng)看下圖：

去年10月，恒大就推出了7折賣房活動(dòng)。9月和10月共實(shí)現(xiàn)銷售額1734億元，連續(xù)刷新房企單月銷售最高記錄。

在嘗到甜頭后，恒大今年單月銷售目標(biāo)提高到1000億，活動(dòng)也開始得更早，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，似乎也不難。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒大1-8月份累計(jì)合約銷售額為4506.2億元，以6500億目標(biāo)計(jì)算，已經(jīng)完成69.3%。按照恒大目前的銷售進(jìn)度，金九銀十銷售額達(dá)標(biāo)的話，將提前完成全年目標(biāo)。

恒大對(duì)這種營銷模式運(yùn)用得爐火純青，多年來可謂屢試不爽。

2008年，“75折成本價(jià)賣房”，2010年“全線85折”、2015年“87折購房”、2018年“全國優(yōu)惠88折”。

2020年恒大已推過兩次優(yōu)惠了，一是新春優(yōu)惠87折，二是疫情期間（2月18日-2月29日）全國在售住宅75折。

每逢佳節(jié)打7折，遇到困境也7折。恒大，不愧是你。

所以，聽到恒大7折的朋友們，先別激動(dòng)，7折年年都有。

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買的總不如賣的精。

總體上來說，恒大7折是一場(chǎng)大型、深入人心的地產(chǎn)營銷活動(dòng)。效果也明顯，買房者人盡皆知。

然而，營銷總是暗藏玄機(jī)。

從廣大群眾的評(píng)價(jià)來看，明眼人都不太買帳。

首先，“真7折嗎”？

先提價(jià)，后打折的套路，不止在電商上。在各大電商平臺(tái)促銷時(shí)，有人會(huì)發(fā)現(xiàn)自己心儀已久的商品，悄悄漲價(jià)了，打完折比以前更貴了。

這種套路，房地產(chǎn)商也玩的六。

2月份恒大爆出全國75折的時(shí)候，就有買房者指出，自己之前看的房子，從8千多提價(jià)到1萬多。

宣布打折前 圖上備案價(jià)再88折

圖源：知乎用戶FoxWoods

宣布打折后 房價(jià)成了1萬多

圖源：知乎用戶FoxWoods

真正的打折，是備案價(jià)上的折扣。

在售樓處，有銷售的9折，銷售主管的96折，各種折上折。說白了房價(jià)賣多少，還不是他們自己寫的數(shù)。

有網(wǎng)友評(píng)論：“這是得提價(jià)多少才這么說?。縓X我還見過滿300減200的券呢?！?/p>

其次，優(yōu)質(zhì)樓盤少。

今年2月份的那次活動(dòng)，恒大北上廣深和南京等地的樓盤就沒有參與。在一些經(jīng)濟(jì)活躍的二線城市，參與活動(dòng)的大多是偏遠(yuǎn)樓盤或者商鋪、公寓一類的產(chǎn)品，核心熱門樓盤并未參與打折促銷。

一般打折的商品，都不是搶手貨。按照這個(gè)邏輯，恒大此次讓利的樓盤，還有待多方比較。

總之，恒大打響了房企打折讓利第一槍，今年下半年不少房企也會(huì)趁著金九銀十做做活動(dòng)。

千萬別在看似賺到的假象中，在售樓處熱火朝天的場(chǎng)景中火速交了定金，擦亮眼貨比三家才不怕入坑。

下半年是買方市場(chǎng)，慢慢挑，不用著急。

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