實探｜深莞限購“肥”了南沙？深圳客大量涌入，這里樓市到底有多熱

來源：智能家居時間：2020-09-10 21:40

　　深圳、東莞升級樓市調(diào)控后，許多投資客又把目光投向了廣州南沙。

　　自貿(mào)區(qū)、廣州城市副中心、粵港澳大灣區(qū)......眾多“光環(huán)”集于一身的南沙正在發(fā)生巨變，房地產(chǎn)市場也同樣如此。南沙樓市究竟有多“火熱”？近期，證券時報記者進行了實地走訪。

　　深圳客比例大增

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　　在許多當?shù)亍袄蠌V”的心中，南沙最初給人的印象就是籍籍無名、蠻荒一片……

　　“地鐵沒通車之前，從廣州市區(qū)去一趟南沙是很難想象的事，因為至少要坐兩小時的車。”準備前往南沙置業(yè)的陳榮曾在廣州工作生活多年，現(xiàn)在已經(jīng)進入深圳一家地產(chǎn)公司工作“那時候，南沙給我們的印象基本上就是默默無聞的‘南大荒’?！?

　　2015年，中國（廣東）自由貿(mào)易試驗區(qū)在南沙掛牌成立，南沙也因此成為廣東自貿(mào)試驗區(qū)面積最大的片區(qū)，駛上了發(fā)展快車道?，F(xiàn)在，從廣州市區(qū)搭乘地鐵4號線或者搭乘高鐵至慶盛站，都可以到達南沙片區(qū)。對于深圳客而言，駛過虎門大橋就到了南沙，在大橋上就能看到對岸新建的高層住宅，在馬路上也不時能看到粵B車牌的車輛駛過。

　　據(jù)樂有家內(nèi)部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，在7月15日深圳升級樓市調(diào)控之后的三周時間，南沙區(qū)新房帶看顯著提升，單周帶看量比平均水平上漲了7成多。從成交數(shù)據(jù)來看，尤其深圳新政出臺后，南沙新房住宅的成交客戶來源，由以廣州客為主變成了以深圳客為主，深圳客戶的占比從7月1日至14日的17%提升至7月15日至8月2日的50%。

　　“這邊新推的單位均價在每平方米3萬多元，在南沙屬于比較高檔的項目?！痹谀仙碁秤罚F(xiàn)場銷售人員告訴記者，“最近來自深圳的客人多了不少，幾乎達到一半的比例?！?

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　　對于像陳榮這樣的外地投資客來說，自貿(mào)區(qū)的光環(huán)就像鍍了一層金，但真正讓他們選擇這里的原因卻更為現(xiàn)實：調(diào)控升級后失去了深圳的“房票”。

　　去年年底，南沙區(qū)政府門戶網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進一步便利人才及港澳居民購買商品房的通知》（簡稱《通知》），《通知》明確指出在南沙區(qū)工作、學習，并符合下列條件之一的人才，在南沙區(qū)范圍內(nèi)購買首套商品房不受戶籍、社保和個稅繳存限制（在廣州市內(nèi)已購有首套商品房的除外）：具有本科及以上學歷；具有中級及以上專業(yè)技術(shù)資格；具有中級及以上職業(yè)資格；具有可聘任為中級及以上專業(yè)技術(shù)職務的執(zhí)業(yè)資格。對于如何證明在南沙工作，有銷售人員表示要辦理南沙的勞動合同，“我們也可以提供一些辦法協(xié)助辦理?！?

　　現(xiàn)實和理想的“差距”

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　　前不久，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于粵港澳大灣區(qū)城際鐵路建設規(guī)劃的批復》，同意在粵港澳大灣區(qū)有序?qū)嵤┮慌请H鐵路項目，其中不乏南沙的身影。在許多外地投資客眼里，南沙區(qū)戰(zhàn)略定位高、各種政策規(guī)劃疊加優(yōu)勢明顯，這意味著南沙或?qū)⒂瓉怼皟r值”的爆發(fā)期。

　　陽光家緣網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2013年南沙片區(qū)的一手新房平均價格僅為每平方米9918元，到2015年南沙自貿(mào)區(qū)掛牌時的均價也只上升至10647元，但到了2016年均價就升至12579元。目前，南沙遍地都是均價兩萬、三萬的房子，這個漲幅也讓許多投資客很是動心。

　　如果說這都是賬面上的“漲幅”，那么南沙樓市現(xiàn)實情況如何？

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　　從虎門大橋進入南沙，沿著興業(yè)路轉(zhuǎn)向港前大道，記者看到御海山莊等小區(qū)的入住率并不高，路上行人也很稀少。隨后，記者在南沙金洲、蕉門等片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，萬科、星河、越秀、碧桂園等眾多房企已經(jīng)搶灘南沙，近日南沙區(qū)兩宗地塊拍賣更通過搖號賣出，顯示出開發(fā)商對南沙樓市未來的信心。目前，金洲、蕉門等片區(qū)附近的二手房價普遍在每平方米18000元至30000元之間，但多位房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴記者，南沙二手市場活躍程度遠遠低于廣州其他區(qū)域。市場數(shù)據(jù)顯示，8月南沙的二手住宅成交量為111套，盡管大幅上升222%，但仍遠遠低于天河、越秀的廣州主城區(qū)。此外，雖然南沙住宅的價格上漲，但目前的租金并不算高，兩房和三房單位多數(shù)在2000至3000元左右。

　　一位在營銷中心現(xiàn)場看房的深圳客表示，南沙有大量土地和新房供應，樓市易進難出，二手房也缺少“接盤俠”，除非片區(qū)內(nèi)人口有爆炸性增長，不然南沙房子預計空置率仍會持續(xù)在高位。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，南沙是廣州限購政策比較寬松的一個區(qū)域，上車較為容易。南沙規(guī)劃雖好但實際落地的較少，對于外來人口的吸引力不算太強，廣州本地人又比較介意這個“遙遠”的距離，加之南沙新房供應量一向較大，所以短期大漲的可能性比較低，投資客要做好持有期較長的打算。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于自貿(mào)區(qū)概念來說，如何設定引進的項目是一個關(guān)鍵的內(nèi)容。如果大量導入商辦物業(yè)，未來可能會出現(xiàn)去庫存的問題。另外，住宅項目和自貿(mào)區(qū)建設可能關(guān)聯(lián)度不大，如果過度發(fā)展住宅項目，這可能會占用相應的自貿(mào)區(qū)建設資源。從這個角度看，實際上自貿(mào)區(qū)發(fā)展住宅業(yè)務也有必要，但建議適當開發(fā)租賃型公寓等，以導入引進人才等資源，這樣才能促使此類區(qū)域后續(xù)建設更具備高規(guī)格。

　　此前，廣州多個區(qū)都發(fā)布了不同的人才購房政策。對于同一座城市內(nèi)不同區(qū)實施不同的政策，嚴躍進表示，房地產(chǎn)政策需要以動態(tài)的眼光去看，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)炒作現(xiàn)象就會收緊，深圳等樓市熱點城市也應該因勢利導，可以根據(jù)不同片區(qū)的情況采取不同的樓市相關(guān)政策。

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（責任編輯：張洋 HN080）