近期小編看到一個重磅信息，央行、住建部將召集部分房地產(chǎn)公司在北京面談，目前已有多家房企收到通知。

小編想起了疫情期間，因為房地產(chǎn)受到巨大沖擊，市場上充斥著政府可能會出臺樓市刺激政策的消息，身邊的很多朋友也都是這樣認為。但令人意外的是，在市場的強烈觀望下，疫情結(jié)束后房地產(chǎn)很快就恢復(fù)到了去年的同期水平。

5月份十三屆全國人大三次會議開幕，國務(wù)院總理李克強作政府工作報告，繼續(xù)堅定“房炒不住”的政策，期待中的大面積松綁基本不可能出現(xiàn)了。

此次監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，出臺新規(guī)對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三道紅線”，具體為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于 70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，新規(guī)將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅-橙-黃-綠”四擋。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

按各家媒體披露，各家地產(chǎn)大佬此次應(yīng)約進京面談，很可能是為了解行業(yè)對融資新規(guī)的反應(yīng)。

一、“三道紅線”傳遞了什么信號？

在小編看來，這次約各家地產(chǎn)大佬進京面談，不是說房企犯事兒了，而是房企“攤上事兒”了。就房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，強大的融資能力向來都是最重要的事，這次的融資新規(guī)事關(guān)房企的生死安危，各家大佬不得不繃緊神經(jīng)認真對待。

根據(jù)小編的理解，新規(guī)的這“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)很“高”，別說中小房企了，就是許多大型房企都會明顯觸碰或超過紅線。據(jù)國金證券研究所統(tǒng)計，超過這三道紅線的房企并不不在少數(shù)，其中包括像華潤、碧桂園、保利等這樣的行業(yè)龍頭。

俗話說法不責(zé)眾，既然這么多企業(yè)都“超標(biāo)”，自然就需要聽聽他們的意見，看看是否有調(diào)整的空間。

要不要降負債率。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2019年，調(diào)查的174家房企加權(quán)平均凈負債率為91.37%，較年初提高了4.29%，達到歷史最高值，近六成企業(yè)的凈負債率有所上升。

由于一季度出現(xiàn)了房企融資和土地市場的“小陽春”，以及地方上扶持政策，房企積極融資拿地，推高了負債率。但是負債這個東西就像止疼藥，提高容易，一直負債一直爽，一旦要把降下來，房企就會無比的痛苦，甚至直接破產(chǎn)，風(fēng)險簡直肉眼可見。

要不要加杠桿。小編查閱了大量的資料，了解到目前國內(nèi)針對房企的政策是偏松的，除了個別一些熱點城市外。所以這就很明顯，政策都是希望房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，杠桿不是不讓加，但必須在可控范圍內(nèi)。

二、房企融資的“好日子”基本結(jié)束

下半年收緊房企融資，是在響應(yīng)中央關(guān)于‘房住不炒’和嚴控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)等指示。今年上半年制造業(yè)、基建投資增速表現(xiàn)不及房地產(chǎn)，個人按揭貸款恢復(fù)比較快，行業(yè)景氣度上行趨勢明顯。需求端調(diào)控政策未明顯放松，但又需要防止地產(chǎn)過熱，調(diào)控途徑由需求端向供給端傳導(dǎo)。

這次監(jiān)管層釋放的信號是非常清晰的，就是要求房企管住有息負債，同時降低負債率，如果做不到，房企融資受到的限制會非常大。今年下半年，對于開發(fā)商的融資環(huán)境應(yīng)該不會太好，監(jiān)管部門不僅是對房企有息負債的增加進行限制，同時借新還舊也進行了一定比例的限制融資，主要還是為了引導(dǎo)資金流入實體經(jīng)濟，控制流向房地產(chǎn)。

對于一些高負債、高杠桿的高周轉(zhuǎn)型企業(yè)而言，其三項指標(biāo)遠遠超出監(jiān)管紅線，以永續(xù)債、信托和基金支持的明股實債等杠桿之上再加杠桿的情況十分普遍。此次監(jiān)管新規(guī)將大幅壓縮此類加杠桿的空間，也給房企降負債和去杠桿帶來很大壓力，如何在限制有息負債增長的同時實現(xiàn)平穩(wěn)過渡是一個十分嚴峻的問題。三道紅線直指房地產(chǎn)負債水平的關(guān)鍵財務(wù)判斷要素，資產(chǎn)負債率是判斷企業(yè)整體負債水平的常用財務(wù)指標(biāo)，由于房企的預(yù)收款較大，剔除之后指標(biāo)更能反映實際負債水平。凈負債率則是判斷房企自身財務(wù)風(fēng)險的重要指標(biāo)，可反映房企的真實負債壓力和杠桿水平。而現(xiàn)金短債比則更傾向于判別短期財務(wù)風(fēng)險，可體現(xiàn)房企當(dāng)下的現(xiàn)金流壓力及安全性。

受疫情影響，今年上半年房地產(chǎn)融資環(huán)境有所放松，但在下半年再次出現(xiàn)收緊趨勢。小編認為，房地產(chǎn)融資再度收緊，大概率是因為火熱的土地市場和房企高杠桿拿地等現(xiàn)象，引發(fā)了高層關(guān)注。

這個政策是在規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿的行為，政策不是不讓加杠桿，而是保持杠桿穩(wěn)定增長，其實所有的政策都是希望房地產(chǎn)行業(yè)維持穩(wěn)定。

若新規(guī)嚴格執(zhí)行，下半年房企融資的“好日子”已經(jīng)基本結(jié)束，整體很難再有類似上半年的低成本融資水平，即使是財務(wù)穩(wěn)健的房企依然會面臨挑戰(zhàn)。

這個政策對負債較高的房企簡直就是定向打擊。

三、回籠資金需求或會引發(fā)降價潮

“房住不炒”是長期的政策基調(diào)，當(dāng)土地價格以及資金等方面過熱就要壓制一下，融資新規(guī)如果執(zhí)行，將考驗各房企的綜合能力，包括負債情況、融資能力等。

此次融資新規(guī)，將令房企總體融資增量受限，房企融資受限會傳導(dǎo)到土地投資端，土地投資熱度會減弱，土地溢價率可能會下行。

但因為房企本身因為體量和戰(zhàn)略的茶藝，觸碰‘三道紅線’的概率多少還是會出現(xiàn)差異，大型品牌房企如果現(xiàn)金流較為充足，就可以盡量避免觸碰到‘三道紅線’，而中小房企由于融資難度整體大于大型房企，形勢依舊嚴峻。

可以肯定的是，無論各家房企的現(xiàn)狀如何，房企都會明顯加快資金回籠的速度，一方面是由于資金壓力，尤其是負債水平過高的房企更是會加大銷售回款力度，另一方面與房企整體業(yè)績完成度不理想相關(guān)，為沖刺全年業(yè)績目標(biāo)，房企在金九銀十加大促銷力度的概率會明顯增大。

小編認為，在此種情況之下，房企為了繼續(xù)推高周轉(zhuǎn)速度和加快銷售回款，可能會采取兩個最直接的動作，一是降價促銷，二是加快施工進度。下半年在銷售方面，地產(chǎn)公司促銷力度會加大，促銷活動可能會增加。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了兼并重組、結(jié)構(gòu)分化的時代，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進一步提升已經(jīng)是個無法回避的問題，下半年有置業(yè)計劃的購房者，需要重視這個問題。

千萬別忘了在形勢可控的時候猥瑣發(fā)育，別浪。

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