2020年4月22日，金地集團(tuán)披露了2019年年報。在去年變幻莫測的房地產(chǎn)市場中，金地集團(tuán)再一次向投資者詮釋了其平衡發(fā)展、精進(jìn)創(chuàng)新的經(jīng)營本色。

城市深耕與精準(zhǔn)投拓：經(jīng)營業(yè)績再上新臺階

2019年，房地產(chǎn)市場變化跌宕起伏，行業(yè)競爭日益激烈。在以穩(wěn)為主、因城施政的調(diào)控政策之下，年初市場迎來了一波小陽春，但小陽春之后整個市場很快進(jìn)入短周期波動下行階段，市場去化壓力不斷上升，導(dǎo)致全年房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)溫和增長的態(tài)勢。

憑借豐富的拓展資源和出色的運營力、產(chǎn)品力，金地經(jīng)營業(yè)績再上新臺階。2019年簽約面積1,079.0萬平方米，簽約金額2,106.0億元，分別同比增長22.9%及29.7%，復(fù)合增長率達(dá)35.9%，實現(xiàn)了三年翻番，增速穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)先水平。

優(yōu)秀的業(yè)績歸因于金地布局區(qū)域的持續(xù)擴(kuò)張，以及深耕一二線城市帶來的單城市產(chǎn)能的不斷增長。數(shù)據(jù)顯示，2019年金地在上海、杭州、天津、南京、東莞、海口、沈陽、昆明、嘉興等十幾個城市的市場排名均位列前十。

在資源拓展層面， 2019年金地全年新增土儲建面1688萬平米，連續(xù)3年新增土儲建面突破1000萬平米，并新進(jìn)入了貴陽、廊坊、鄂州、臺州、江門、襄陽、九江、漳州、湛江、蕪湖、威海等11座潛力城市。截止報告期末，公司已進(jìn)入了全國61個城市，總土地儲備約5,233萬平方米。

過去數(shù)年土地市場競爭日趨激烈，房企之間優(yōu)勢互補(bǔ)、共擔(dān)資金、合作開發(fā)以及小股操盤等新的拿地模式風(fēng)行。面對行業(yè)新趨勢，金地主動提高合作項目的權(quán)益比例，助力公司實現(xiàn)規(guī)模和利潤的均衡增長。2018年以來，金地集團(tuán)拿地權(quán)益比持續(xù)回升，2019上半年新增土儲權(quán)益比例大幅回升至59%，帶動存量土儲權(quán)益比較2017年低點提升3個百分點至54%，進(jìn)一步保障了金地的業(yè)績質(zhì)量。

規(guī)模增長帶來了營收與利潤的優(yōu)異表現(xiàn)。在過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)"增收難增利"的行業(yè)大背景下，金地的創(chuàng)利金字招牌卻越擦越亮。

“隨著深耕核心城市進(jìn)入收獲期，金地的綜合毛利率在逐年穩(wěn)步提升，相比龍頭和行業(yè)平均水平明顯領(lǐng)先，在A 股 20 強(qiáng)上市房企中排名第 3，僅次于華僑城和金融街”，華泰證券認(rèn)為，隨著拿地權(quán)益比的提升，金地盈利規(guī)模和質(zhì)量有望延續(xù)穩(wěn)健增長。

戰(zhàn)略構(gòu)筑融資優(yōu)勢：現(xiàn)金流充沛，融資成本保持低位

經(jīng)歷30余年行業(yè)周期變化的金地始終堅守規(guī)模與效益平衡的發(fā)展戰(zhàn)略，在經(jīng)營和發(fā)展上保持著高度的風(fēng)險意識。2019年末，金地的凈資產(chǎn)負(fù)債率低至60.24%，參考2019年3季度末Ａ股上市房企113%的凈負(fù)債率均值，大幅低于行業(yè)平均水平。

在負(fù)債結(jié)構(gòu)上，截止2019年末金地的計息負(fù)債為947.58億元，占總資產(chǎn)的比例低至28.3%。其中，一年內(nèi)到期的計息負(fù)債合計350.5億元，占比為37.0%；一年以上計息負(fù)債597.1億元，占比為63%。

在反映企業(yè)償債能力的重要指標(biāo)——現(xiàn)金流方面，金地的安全性毋庸置疑。截止2019年末，金地持有的貨幣資金余額為451.42億元，現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)（貨幣資金/短期借款+一年內(nèi)到期的有息負(fù)債）達(dá)到1.29，現(xiàn)金利息覆蓋倍數(shù)3.50，短期流動性保持充裕。

行業(yè)偏低的凈負(fù)債率與介于平均的扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率，給金地撬動無息負(fù)債杠桿的能力帶來了質(zhì)的飛躍。來自華泰證券的研究報告顯示，金地的經(jīng)營杠桿（無息負(fù)債/所有者權(quán)益）2015年以來大幅提升了91個百分點至2018年的197%，其中預(yù)收款貢獻(xiàn)105%、應(yīng)付款及其他應(yīng)付款貢獻(xiàn)74%。

嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢攧?wù)管控風(fēng)格，讓金地在資本市場上擁有了優(yōu)質(zhì)“通行證”。2019年，聯(lián)合信用評級有限公司針對金地主體信用等級及各項融資產(chǎn)品進(jìn)行了跟蹤評級，均為ＡＡＡ級，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級分別為ＢＢ、Ｂａ2，在Ａ股上市房企中穩(wěn)居前列。

在優(yōu)質(zhì)的信用評級護(hù)航下，金地的低成本融資優(yōu)勢得到持續(xù)凸顯。在融資較為受限的2019年，金地持續(xù)出擊，先后完成了30億元超短期融資券、14億元資產(chǎn)支持票據(jù)、5.5億美元境外債的發(fā)行，債務(wù)融資加權(quán)平均成本僅4.99%，延續(xù)2016年以來的低位水平，在主流房企中排名前列，僅次于央企中海地產(chǎn)的4.21%、華潤置地的4.45%，以及龍湖集團(tuán)的4.54%，充分體現(xiàn)出公司融資成本的優(yōu)越性。

修煉內(nèi)功抓創(chuàng)新：持續(xù)提升產(chǎn)品溢價力

面對行業(yè)及市場的各種不確定性風(fēng)險，金地除了持續(xù)筑牢財務(wù)風(fēng)險的防控堤壩外，更加專注于內(nèi)功修煉，不斷推動產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新。

2019年，金地最新研發(fā)的產(chǎn)品系列“峯匯”在多個城市實現(xiàn)落地，并衍生出主打精致時尚、科技便捷、成長關(guān)懷的子系列產(chǎn)品“峯范”。該系列產(chǎn)品在杭州、合肥等五個城市實現(xiàn)落地后獲得了市場的良好反響。

將九大產(chǎn)品系及豐富的各專業(yè)通用成果貫穿于全部產(chǎn)品之中，是金地產(chǎn)品獨具競爭力的動力之源。在景觀方面，金地也于2019年創(chuàng)新推出了"玩唄"社區(qū)生活系統(tǒng)，為客戶開啟了社區(qū)游戲、運動、社交的全新體驗，多個玩唄樂園開放即引起熱潮，獲得市場高度好評。

此外，金地還在推進(jìn)科技與住宅結(jié)合方面的研發(fā)。2019年，金地于上海金地世家項目率先試點并投入智能垃圾分類處理設(shè)備，為物業(yè)提供更為科學(xué)的垃圾回收管理方式，既方便業(yè)主生活也大為提升物業(yè)公司管理效率。同時與醫(yī)療服務(wù)資源合作，在金地物業(yè)"享家"APP中接入健康服務(wù)，于義烏江灣項目試點健康小站，令業(yè)主足不出戶即可享受健康服務(wù)。

對于客戶需求的長期關(guān)注和對于產(chǎn)品的持續(xù)創(chuàng)新，讓金地的產(chǎn)品擁有了較高的溢價能力。來自華創(chuàng)證券的研報數(shù)據(jù)顯示，2019年金地集團(tuán)的銷售均價由去年同期的18185元/平方米上漲到了19519 元/平，同比增長了5.5%。在客戶滿意度、忠誠度方面，全球知名的民意測驗和商業(yè)調(diào)查咨詢公司蓋洛普調(diào)查結(jié)果也顯示，2019年金地集團(tuán)整體客戶滿意度和忠誠度分別達(dá)92分、84分，雙雙再創(chuàng)新高。

精益管理提效增質(zhì)：經(jīng)營效率進(jìn)一步提升

除了在產(chǎn)品端發(fā)力，作為頭部房企的金地，在工程開發(fā)提效增質(zhì)層面也在引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展新趨勢。

年報披露信息顯示，2019年金地以提效、增質(zhì)、創(chuàng)新為中心，對工程開發(fā)管理水平進(jìn)行了全面提升。提效方面，通過新工藝和工序穿插應(yīng)用，使得高層項目自開工至交付時間提效3個月。增質(zhì)方面，通過項目過程評估、交付評估、材料飛行檢查等方式，對項目開發(fā)全過程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控，并在年底第三方滿意度調(diào)查公司組織的抽樣調(diào)查中，實現(xiàn)工程質(zhì)量總體滿意度再創(chuàng)新高。創(chuàng)新方面，全面啟用了智慧工地應(yīng)用進(jìn)行管理，并通過開展BIM逆向建模，進(jìn)行鋁模精裝化、地下室管廊化應(yīng)用，全面提升建設(shè)效率。

在一系列的工程開發(fā)提效、增質(zhì)措施保障下，2019年金地新開盤項目的平均開盤周期縮短到了8.8個月，最短開盤周期僅用了2.9個月。

“公司將緊跟行業(yè)前沿技術(shù)不斷推動開發(fā)效率的提升，一方面在建筑工業(yè)化方面進(jìn)行持續(xù)探索，2019年公司裝配式項目超55個，裝配式建筑面積超過526萬平米。并在灌漿套筒PC構(gòu)件、新型SPCS裝配式建筑結(jié)構(gòu)體系、ALC墻板、裝配式裝修等建筑工業(yè)化部品研究上取得了技術(shù)成果”，金地集團(tuán)相關(guān)人士透露，金地集團(tuán)將不遺余力推進(jìn)建筑工業(yè)化的實踐，不斷從工程施工層面推動公司開發(fā)提效，促進(jìn)周轉(zhuǎn)率的進(jìn)一步提升。

展望2020：篤志守恒，精進(jìn)創(chuàng)新

2020年的房地產(chǎn)行業(yè)在新冠疫情的沖擊之下，下行壓力明顯。在這個特殊的時刻，于風(fēng)浪中成長起來的金地對于企業(yè)的生存和發(fā)展，有了更加深刻的思考和洞察。

面對疫情，金地一方面積極響應(yīng)政府號召，迅速投入到抗疫行動中；另一方面也絲毫沒有放松生產(chǎn)經(jīng)營工作。

在營銷層面，金地于1月26日（大年初二）就緊急啟動了"金地線上售樓處"微信小程序的開發(fā)工作。僅用了10天時間，"金地線上售樓處"就實現(xiàn)了上線與客戶見面；旗下各子公司也針對疫情靈活調(diào)整營銷策略，在推廣展示受限的情況下，通過線上實現(xiàn)成交。在工程層面，全集團(tuán)1月26日開始就疫情對復(fù)工可能帶來的影響進(jìn)行全面評估，提前制定相應(yīng)的抗疫措施及應(yīng)對舉措。截止２０２０年4月中旬，金地集團(tuán)在建工程操盤項目的整體復(fù)工率已經(jīng)達(dá)到了100%。

“目前金地還在持續(xù)監(jiān)控各城市項目的銷售恢復(fù)情況，對于一些受疫情影響較大的項目公司，會適當(dāng)調(diào)整項目的銷售目標(biāo)，但總體目標(biāo)制定還是會爭取保持一定的增長”，金地方面認(rèn)為，預(yù)計隨著疫情的逐步控制以及政府政策的逐漸寬松，受疫情影響后移的需求會逐步釋放，市場在成交量上會逐漸復(fù)蘇。

面對瞬息萬變的市場環(huán)境，金地近年來在立足住宅開發(fā)主業(yè)的同時，已經(jīng)在房地產(chǎn)開發(fā)的前中后端不斷積極嘗試新業(yè)務(wù)。尤其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面領(lǐng)域，金地在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、智造制造、生物醫(yī)藥、人工智能、體育產(chǎn)業(yè)、國際教育等創(chuàng)新領(lǐng)域已積累了豐富的資源和經(jīng)驗。憑借成熟的園區(qū)開發(fā)運營模式、聯(lián)動全球的產(chǎn)業(yè)資源整合能力及優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)招商能力，金地已成為了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域異軍突起的“潛力股"。2019年，金地在杭州、青島、沈陽等地陸續(xù)簽約落地多個產(chǎn)業(yè)項目，實現(xiàn)了與地產(chǎn)主業(yè)較好的協(xié)同效應(yīng)。

以平衡為內(nèi)核，以創(chuàng)新為引領(lǐng)。在32年的發(fā)展歷程中，金地逐步形成了自己頗富特色的公司風(fēng)格， "平衡發(fā)展觀"便是金地風(fēng)格的一種集中體現(xiàn)。多年以來，金地牢牢錨定股東、客戶、員工、社會四維價值的基石，努力踐行科學(xué)理性、專業(yè)精進(jìn)的業(yè)務(wù)經(jīng)營理念，堅持篤志守恒、久久為功的公司治理傳統(tǒng)，向中國最有價值的國際化企業(yè)不斷邁進(jìn)。

相關(guān)知識

金地平衡發(fā)展見真章
房企規(guī)模與利潤平衡樣本:金地去年凈利首超百億
全軍覆沒！基本面好壞見真章
產(chǎn)品見真章，必達(dá)智能門鎖2020乘勢突圍
金地集團(tuán)張晉元：相信政府的調(diào)控能力 非住宅市場發(fā)展仍悲觀
重回十強(qiáng),金地“戰(zhàn)術(shù)”
金地集團(tuán)盈利含金量十足 打造產(chǎn)業(yè)園助力實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展
金地威新國際中心 京南建筑美學(xué)典范
一撥明星經(jīng)理人向金地商置集結(jié)：金地“自留地”果熟蒂落
重回十強(qiáng)后，凌克如何化解金地的盈利走弱難題？