為了提高住房租賃立法質(zhì)量，住建部近日發(fā)布關(guān)于《住房租賃條例（征求意見稿）》（下稱《條例》）公開征求意見的通知，不僅涉及備受關(guān)注的“租金貸”與“甲醛房”問題，對(duì)于長租公寓“高進(jìn)低出、長收短付”等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)亦做出相關(guān)規(guī)定。本期思與辨就該問題進(jìn)行討論。

■ 主持人：王玥

嘉 賓：

趙嵩年（深圳大學(xué)城市治理研究院副研究員）

張繼生（深圳市律師協(xié)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)管理法律專業(yè)委員會(huì)委員）

傅子恒（市場資深研究人士，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師）

《條例》填補(bǔ)了我國房屋租賃領(lǐng)域缺乏統(tǒng)一監(jiān)管法規(guī)的空白

主持人：作為我國住房租賃領(lǐng)域的首部條例性文件，《條例》將會(huì)給住房租賃市場帶來哪些影響？《條例》的亮點(diǎn)有哪些？

張繼生：《條例》是我國住房租賃領(lǐng)域的首部行政法規(guī)，如果獲得通過，將在全國范圍內(nèi)具有普遍的法律適用效力?！稐l例》的推出，有助于推動(dòng)住房租賃市場監(jiān)管的制度化、常態(tài)化，規(guī)范房屋租賃市場?！稐l例》的亮點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先《條例》填補(bǔ)了我國房屋租賃領(lǐng)域缺乏統(tǒng)一監(jiān)管法規(guī)的空白；其次，《條例》將出租人分為了個(gè)人出租、住房租賃企業(yè)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分類管理，各自給出了不同的要求；第三，《條例》從租賃出租和承租、租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)監(jiān)管等方面對(duì)租賃市場的主體行為進(jìn)行了規(guī)范和約束；第四，《條例》對(duì)囤積居奇、操控房租等行為進(jìn)行有效調(diào)控，對(duì)治理哄抬租金捆綁銷售給出了明確的獎(jiǎng)懲規(guī)則，旨在有效維護(hù)住房租賃市場中各個(gè)主體的公平競爭，推動(dòng)市場良性進(jìn)化。

趙嵩年：可以預(yù)見，未來《條例》的出臺(tái)一定是有利于推動(dòng)租賃市場監(jiān)管制度化、常態(tài)化，有利于有效規(guī)范市場秩序的，尤其是對(duì)租賃市場的主體行為進(jìn)行了規(guī)范和約束，同時(shí)鼓勵(lì)新建租賃住房和開發(fā)存量租賃住房，多渠道增加租賃住房供應(yīng)，不僅可以穩(wěn)定租賃市場價(jià)格，還可以借此穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場，減少非理性購房需求。

《條例》亮點(diǎn)如下：對(duì)出租房的裝修標(biāo)準(zhǔn)和居住空間做出了規(guī)定，有效地保護(hù)了承租人的基本利益；對(duì)住房租賃企業(yè)的基本要求做出了明確的約定，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的“高收低出”“長收短付”“租金貸”現(xiàn)象，用八個(gè)“不得有”的行為和三個(gè)“不得”的說明，規(guī)范了住房租賃企業(yè)相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)；國家鼓勵(lì)通過新增用地專門建設(shè)租賃住房和改造存量住房開發(fā)為租賃住房，多渠道增加租賃住房用以確保租賃住房的供應(yīng)；建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，有助于穩(wěn)定住房租賃租金。

傅子恒：作為我國住房租賃領(lǐng)域的首部條例性文件，《條例》亮點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是《條例》回應(yīng)了住房租賃市場普遍存在的一些熱點(diǎn)關(guān)切，如個(gè)人房屋出租活動(dòng)中的私自與隨意分割更改房屋結(jié)構(gòu)、“二房東”問題，等等。二是對(duì)房屋租賃活動(dòng)中的重點(diǎn)利益主體進(jìn)行強(qiáng)化約束。三是《條例》對(duì)大力發(fā)展房地產(chǎn)住房租賃市場，制定了若干的扶持措施，這些規(guī)定讓人們看到國家調(diào)動(dòng)各方面的積極性、多渠道增加租賃住房供應(yīng)的希望和前景。四是《條例》對(duì)“監(jiān)督與服務(wù)”和“法律責(zé)任”進(jìn)行了詳盡的規(guī)定，對(duì)各類市場主體的違規(guī)行為進(jìn)行了詳盡的約束性規(guī)定，增強(qiáng)了《條例》的權(quán)威性和可操作性。

穩(wěn)租金不僅是市場調(diào)節(jié)問題，而且是關(guān)系民生發(fā)展的問題

主持人：《條例》第三十六條住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度引起熱議，您認(rèn)為政府建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度有助于穩(wěn)租金嗎？

趙嵩年：“建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息”一定是有利于穩(wěn)定租金水平的。類似于基準(zhǔn)地價(jià)以及公共租賃房基準(zhǔn)租金的模式，建立和發(fā)布住房租賃指導(dǎo)價(jià)格，有助于進(jìn)一步體現(xiàn)政府對(duì)租賃市場的導(dǎo)向，也有助于出租人和承租人雙方對(duì)于市場基準(zhǔn)價(jià)格的明晰，提高租金的透明度，防止出租人惡意干擾租賃價(jià)格?；鶞?zhǔn)租金的定價(jià)不能太高也不能太低，既要讓承租人租得起房，又能提高出租人參與的積極性。

傅子恒：這一規(guī)定體現(xiàn)出了政府部門指導(dǎo)定價(jià)、希望防止市場價(jià)格非理性大幅波動(dòng)，以引導(dǎo)住房租賃市場健康、理性發(fā)展的思路做法。房屋租賃行為應(yīng)該是建立在出租者與承租者雙方自愿基礎(chǔ)之上的市場行為，其價(jià)格也應(yīng)是一種市場信號(hào)，但房屋租賃市場又涉及到基本民生的社會(huì)問題，其本身需要規(guī)范和引導(dǎo)，而政府作為市場宏觀調(diào)控決策部門和市場監(jiān)管部門，有責(zé)任進(jìn)行、也有充足的政策工具和能力進(jìn)行引導(dǎo)，以干預(yù)市場非理性行為，消除“市場失靈”問題，其工具方法涵蓋財(cái)政、稅收、金融、司法以及直接管制等各個(gè)層面。由此，政府建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，是有助于房屋租賃市場穩(wěn)定的。當(dāng)然，政府要實(shí)現(xiàn)這一穩(wěn)定市場的目標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行科學(xué)決策，因勢利導(dǎo)，盡量做到前瞻性，這要求其在住房規(guī)劃、建設(shè)層面就應(yīng)當(dāng)提前考慮問題，同時(shí)構(gòu)建充足、豐富的政策工具箱，以對(duì)目標(biāo)的達(dá)成提供可靠保障。

張繼生：政府建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度是有助于穩(wěn)租金的。穩(wěn)租金不僅是市場調(diào)節(jié)問題，而且是關(guān)系民生發(fā)展的問題，無疑具有緊迫性和必要性。房屋租金與市場供需失衡有著莫大的關(guān)系，供需在其中起著決定性的作用，正常的市場價(jià)格調(diào)整是完全沒有問題的。但是，房屋租金還與一些收房惜租、壟斷經(jīng)營，故意抬高價(jià)格、租賃市場信息不對(duì)稱、操控租賃市場等因素有著直接的關(guān)系?！稐l例》確立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，破解和針對(duì)的正是城市房屋租賃價(jià)格信息不透明及監(jiān)管缺位的問題。

主持人：對(duì)于《條例》您還有哪些好建議？

傅子恒：應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息發(fā)布平臺(tái)對(duì)信息準(zhǔn)確性、及時(shí)性進(jìn)行審核的主體責(zé)任，以更及時(shí)、更準(zhǔn)確地呈現(xiàn)房屋租賃信息內(nèi)容，更精確地為供需雙方提供信息服務(wù)。而更宏觀、更長遠(yuǎn)地來看，未來更重要的應(yīng)是確保《條例》的真正落地和有效施行。

趙嵩年：《條例》在落實(shí)到基層的時(shí)候，仍然有很多細(xì)則需要落實(shí)完善。例如對(duì)出租房的裝修標(biāo)準(zhǔn)和居住空間做出了規(guī)定，但是具體的標(biāo)準(zhǔn)如何判斷，由誰來判斷需要更加細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)。租賃市場相較買賣市場更難監(jiān)管，如何確定當(dāng)前市場的真實(shí)租賃房源的數(shù)量、租賃交易的數(shù)量、租賃的具體信息等多項(xiàng)內(nèi)容和方法都是需要逐步完善的。住房租賃企業(yè)具體如何監(jiān)管，對(duì)突發(fā)事件如何應(yīng)對(duì)等也需要有詳細(xì)的規(guī)范。住房租賃指導(dǎo)價(jià)格如何確定，不同的租賃住房標(biāo)準(zhǔn)不同，例如有些住房是整租的，有些住房是按照不同屬性的房間租的，如何進(jìn)行細(xì)化指導(dǎo)？這些內(nèi)容都是需要進(jìn)一步完善的?！稐l例》為完善住房租賃市場建立了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和牢固的結(jié)構(gòu)，接下來的一磚一瓦仍需逐步添加。

張繼生：《條例》通過后，建議盡快出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則等可操作性規(guī)范文件，促進(jìn)《條例》落地。在實(shí)施細(xì)節(jié)方面，建議能夠因地制宜，結(jié)合地方現(xiàn)狀出臺(tái)地方性條例、監(jiān)管措施細(xì)則等一系列配套規(guī)定。尤其對(duì)于監(jiān)管方面的具體措施，例如虛假租賃房源、克扣押金、哄抬租金等違規(guī)行為的管理細(xì)節(jié)要進(jìn)一步明確；對(duì)于租賃市場中的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，要側(cè)重引導(dǎo)，既要防范長租平臺(tái)“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)，將相關(guān)資金列入監(jiān)管；也要引入資本進(jìn)入租賃市場，規(guī)范租賃金融產(chǎn)品，促進(jìn)市場繁榮創(chuàng)新。

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