上漲10倍與跌回10年前，樓市的魔幻正在上演！如果爛尾樓是每個城市深入骨髓的痛，而鬼城則是這些城市一直反復(fù)愈合的傷疤。20萬買入13萬賣出，11年虧掉了35%，上演了摩托變單車的戲碼。這件事就發(fā)生在山東乳山銀灘。

乳山銀灘在2000年重新開發(fā)，2003年樓盤如雨后春筍般出來，大多在沿海一帶，2005年開始對外銷售由一些北方城市慢慢發(fā)展到全國，房價也曾火爆過。2007-2010年乳山房地產(chǎn)竣工面積高達(dá)562.34萬㎡，隨后，由于過度開發(fā)，房子積壓越來越多，房地產(chǎn)市場開始變的不景氣。

現(xiàn)在大家所認(rèn)知的乳山銀灘卻是一個面朝大海人煙稀少的區(qū)域。有數(shù)據(jù)顯示入住率還不足10%，特別是冬季，抬頭仰望幾十棟樓還達(dá)不到10戶，少的可憐，就如漆黑夜里的一點點繁星，由此打上了鬼城的烙印。不遠(yuǎn)處的臨沂也是如此，高空置率，高庫存，以及人口流失造就了屬于這個城市的鬼城。根據(jù)大數(shù)據(jù)顯示：

臨沂城區(qū)共有小區(qū)1850個，用戶70余萬，其中28萬戶空置，空置率高達(dá)39.97%。從空置等級看，主要集中在10-30%；從小區(qū)年限看，主要為近5年開發(fā)的房產(chǎn)。

70萬戶，28萬就是空置，也意味著有40%屬于無人居住。其實對于商品房的空置率也是有合理區(qū)間的，范圍在5-10%。而10-20%就屬于空置危險區(qū)。臨沂的40%是多么嚇人。鬼城的存在，對于不少人來說也是一種呼吸的痛，一邊是高房價的逼迫買不起房，一邊是投資暴擊心態(tài)的空置，上演冰與火的共存的景象。

2其實究其原因就是大量新區(qū)的建設(shè)。在2014年的時候，就有報告指出，在調(diào)研的144個地級市中，92.4%的城市提出要建設(shè)新區(qū)，調(diào)研的縣級城市中，提出新區(qū)建設(shè)達(dá)41.6%。人口達(dá)不到新區(qū)規(guī)劃面積，當(dāng)然就會出現(xiàn)層出不窮的鬼城?？梢钥匆幌孪旅孢@張表格：

從這城市的排名來看，前幾名城市都在新疆，甘肅，內(nèi)蒙古這些城市。越是靠前，出現(xiàn)鬼城的概率越大，而二連浩特兩年連續(xù)排名第一，其次是欽州，嘉峪關(guān)，威海等城市。根據(jù)表中可以看出鬼城概率大的城市正在從地級市往下沉至縣級。人口流失比較嚴(yán)重，空置率比較高也是鬼城出現(xiàn)的原因。

2017年西南財大出了一份報告指出2011、2013、2015年和2017年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全國城鎮(zhèn)地區(qū)有6500萬套空置住房。特別是這波行情之前，房價的下跌，擁有三套房產(chǎn)以上空置房出售比例比沒有的要多兩倍。在細(xì)分之下，二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，比一線城市要高許多。并且三線城市存在金融貸款浪費以及蘊(yùn)含風(fēng)險。

在此之下，城市的分化更進(jìn)一步深入，北上廣落戶一票難求，而一些收縮性城市，紛紛逃離，即使房價再便宜也沒有人去買，空置甚至爛尾更是常見。投資的投機(jī)暴擊心態(tài)也是鬼城的主力之一。老城發(fā)展時間有限加上規(guī)劃比較陳舊，高容積率，擁堵，破舊是不少城市存在的問題，但是配套比較完善，房價比較高。新區(qū)房價比較低、環(huán)境比較好以及政策的加持，吸引不少投資客買房。買了之后，配套不完善無人接盤。鬼城的帽子有時候并非人力所能及，很多城市都想摘掉，但是成功的真的鳳毛麟角。鄭州的鄭東新區(qū)就打了一個漂亮的翻身賬。

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其實鄭東新區(qū)一路走來也是非常不容易的，一度成為全國最大的鬼城，而從鬼城到城市發(fā)展中心經(jīng)歷了差不多10年的時間：2003年鄭東新區(qū)從一片荒地中誕生，至此變開始了它的逆襲之路。2003年-2006年CBD展開大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)，并且安排招商項目39個，國際會展中心已完成。04年GDP達(dá)34億，到2006年入住人口達(dá)到13萬，融資37.8億。2008年省政機(jī)關(guān)單位遷金水東路，而此時，東區(qū)面積已經(jīng)達(dá)到50平方公里，固定資產(chǎn)投資達(dá)617.7億。2009年新客運(yùn)站的開工建設(shè)又迎來一次機(jī)會。此時東區(qū)金融機(jī)構(gòu)累計達(dá)53家2010年CBD日益成熟，開始擴(kuò)展北龍湖區(qū)域，龍子湖高校以及鄭大一附院的規(guī)劃等配套日益完善。

……前三年主要以政府支撐為主，大力建設(shè)基建05-08這幾年主要是政府+市場驅(qū)動，然后完善商業(yè)，交通教育等。而后面幾年是以市場驅(qū)動和政策微調(diào)為主，配套開始多元化。在這種情況下，鄭東新區(qū)鬼城的帽子開始逐漸被摘掉，空置率也開始下降。

緊接著房價從4千到如今2萬+，17年實現(xiàn)了5倍的增長。就以順馳第一大街為例，2005年的價格為2006-4500，而現(xiàn)在小區(qū)均價為25000，完美實現(xiàn)逆襲。同樣作為新區(qū)，蘭州新區(qū)卻一直在為逆襲做努力，但是目前來說效果并不明顯，對于本地人來說，還不接受。主要原因在于距離老城太遠(yuǎn)，足足有70公里。雖然規(guī)劃了三縱一橫的交通來加強(qiáng)與主城的聯(lián)系，但是這件事任重而道遠(yuǎn)，也希望它越來越好。

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同樣是鬼城，為什么有的卻逆風(fēng)翻盤，也是有規(guī)律可循的。主要有以下幾點：

1、人口的持續(xù)涌入。就以鄭州為例，2019年人口已經(jīng)破千萬，而破千萬的城市并不多，去年新增人口將近22萬，機(jī)動車保有量455萬，已經(jīng)開啟雙車牌。對于一個城市來說，人口是最核心的因素，沒有人的城市就沒有未來。就像玉門，二連浩特等這些城市，人口流失都非常嚴(yán)重，怎么能支撐起來。這方面，可參閱《2020年人口增量排行》一文。

2、政府的支持，集中一個地方發(fā)力。買房政策是比較重要的參考因素，對于一個新區(qū)來說，能否不成為鬼城就看政府的力度，沒有基礎(chǔ)建設(shè)，招商產(chǎn)業(yè)等就很難吸引人。

3、規(guī)劃新區(qū)與主城相連，距離不遠(yuǎn)隔離感不強(qiáng)。就以成功的案例來看，貴陽金陽新區(qū)離主城區(qū)僅5公里，鄭東新區(qū)與主城就一路之隔。通勤都可以接受，并且割裂感不強(qiáng)。對于城市來說，城市能量級別越小，通勤里程就越短，對于一些二線城市來說就是核心區(qū)域的15公里是不錯的。

4、城市的吸引力強(qiáng)。省會城市虹吸效應(yīng)肯定會比地級市要強(qiáng)許多，都市圈的建立一方面給這些城市帶來機(jī)會，但更多的是不利因素。對于一些三四線城市來說，空城，鬼城會越來越多。

5高房價與高空置率并存，如何能夠調(diào)節(jié)兩者之前的矛盾，真的是一個長期的過程。對于剛需來說，就老老實實買主城。幾十公里之外的新區(qū)真的跟你毫無關(guān)系。對于投資者來說，新區(qū)是一個可以滿足欲望的一個選項，但是大部分都會血本無歸，一定要仔細(xì)辨別，否則無人接盤。

來源：國民經(jīng)略

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