房管中心的樓都爛尾了，“爛尾樓之都”“爛”在政策執(zhí)行上

紅星新聞

繞開(kāi)國(guó)家對(duì)用地出讓、規(guī)劃管制、項(xiàng)目報(bào)建流程，這里面既有當(dāng)?shù)卣块T(mén)的責(zé)任，也有政策綠燈下開(kāi)發(fā)商違法而得不到懲罰，造成普遍違法亂象的責(zé)任。

近些年，南陽(yáng)被外界冠以“爛尾樓之都”的稱(chēng)號(hào)。據(jù)中國(guó)新聞周刊報(bào)道，官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，南陽(yáng)302個(gè)問(wèn)題樓盤(pán)中，已整治完成90%，還剩下28個(gè)項(xiàng)目難以推動(dòng)。據(jù)報(bào)道，問(wèn)題樓盤(pán)的實(shí)際數(shù)字要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于302。連房管中心的團(tuán)購(gòu)房都爛尾了，可見(jiàn)爛尾樓處理的難度遠(yuǎn)比想象的困難。作出這一判斷，有幾個(gè)重要邏輯：

一方面是經(jīng)濟(jì)基本面并不支持，但南陽(yáng)在2008年后開(kāi)啟了舊城改造運(yùn)動(dòng)。由于政府在改造上無(wú)力投入財(cái)政資金，以推進(jìn)拆遷和凈地出讓?zhuān)黄纫钥陬^承諾、用地規(guī)劃綠燈等繞開(kāi)程序，讓開(kāi)發(fā)商墊資推進(jìn)拆遷。問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商資金很困難，這必然導(dǎo)致地方政府授意下邊拆、邊建、邊銷(xiāo)售、邊完善手續(xù)的“多邊工程”。

區(qū)域規(guī)劃、用途管制、地價(jià)款繳納、證照辦理、預(yù)售獲批等，從上到下存在嚴(yán)格的程序性規(guī)定，這與“多邊工程”格格不入。特別是，有的政策隨意性強(qiáng)、區(qū)域規(guī)劃經(jīng)常變更，甚至得不到上級(jí)審批。比如《南陽(yáng)新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃（2010–2030）》沒(méi)有得到國(guó)家層面的批準(zhǔn)。最后，“邊完善手續(xù)”就演化為手續(xù)遙遙無(wú)期了，這也是爛尾項(xiàng)目久拖不決的原因之一。

↑南陽(yáng)房管中心的團(tuán)購(gòu)房美麗佳苑，夜幕下的建筑樓群漆黑一片。該項(xiàng)目2013年7月啟動(dòng)，約定2016年1月11日前交房，至今只建好了主體框架。圖據(jù)中國(guó)新聞周刊

另一方面，政府規(guī)劃的發(fā)展藍(lán)圖過(guò)大，除了城中村改造，還有很多地標(biāo)建筑、新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)等，導(dǎo)致城市骨架被拉大，這是這樣的城市所不能承受的。由此，當(dāng)過(guò)去十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較繁榮，再加上政府政策扶持，市場(chǎng)自然形成的錯(cuò)覺(jué)就是，遍地都是賺錢(qián)機(jī)會(huì)。于是，小小的南陽(yáng)市，居然房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)了500家，但具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)不到10%。

開(kāi)發(fā)商魚(yú)龍混雜，而政策一路綠燈也給了空手套白狼的念想。今年6月30日公布的一份專(zhuān)項(xiàng)整治工作總結(jié)匯報(bào)中指出，2014年市中心城區(qū)在建的227個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，57%的未取得《土地使用權(quán)證》，60%的未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，近70%的沒(méi)有《建設(shè)工程施工許可證》，超過(guò)50%的未拿《商品房預(yù)售許可證》便開(kāi)始銷(xiāo)售。

即便項(xiàng)目報(bào)建端被突破，如果終端銷(xiāo)售監(jiān)管流程得到嚴(yán)格執(zhí)行，或許也不會(huì)出現(xiàn)大量爛尾樓。因?yàn)?，我?guó)對(duì)商品房銷(xiāo)售有嚴(yán)格的規(guī)定：一是預(yù)售獲批有“三個(gè)條件”，即繳清土地出讓金、取得規(guī)劃許可證、投入資金達(dá)到總投資的25%；二是預(yù)售有“受理-審核-許可-公示”的透明化流程；三是預(yù)售資金監(jiān)管制度，即首付款、按揭貸款嚴(yán)格按照工程形象進(jìn)度支付。此外，還有嚴(yán)格的竣工交付驗(yàn)收程序等。

因此，爛尾樓根源不在制度本身，而在于政策執(zhí)行上。總之，繞開(kāi)國(guó)家對(duì)用地出讓、規(guī)劃管制、項(xiàng)目報(bào)建流程，這里面既有當(dāng)?shù)卣块T(mén)的責(zé)任，也有政策綠燈下開(kāi)發(fā)商違法而得不到懲罰，造成普遍違法亂象的責(zé)任。

事已至此，如何解決？

過(guò)去十幾年，由于規(guī)劃和政策嚴(yán)肅性不夠，“多邊工程”在不少地方都或多或少存在，只不過(guò)南陽(yáng)矛盾最突出。目前，規(guī)劃調(diào)整、用地出讓等都嚴(yán)格起來(lái)了，比如項(xiàng)目未審批、未繳納土地出讓金，但已開(kāi)始建設(shè)的項(xiàng)目，按照現(xiàn)在的規(guī)定要重新“招拍掛”。目前，地價(jià)比項(xiàng)目爛尾前高了很多倍，這是已投入資金的開(kāi)發(fā)商不能接受的。因此，應(yīng)尊重規(guī)劃和政策嚴(yán)肅性與推進(jìn)處理沖突。

突破規(guī)劃和政策，比如降低地價(jià)款補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)、證照辦理上特事特辦、調(diào)整規(guī)劃等，這有利于推進(jìn)爛尾樓盤(pán)處理進(jìn)度，盡管看上去有合理性，但對(duì)其他合法合規(guī)拿地的開(kāi)發(fā)商是不公平的，更容易造成“劣幣驅(qū)逐良幣”的效仿。因此，最佳的方法是，先把違規(guī)的事情梳理清楚，管理部門(mén)、開(kāi)發(fā)商各自承擔(dān)各自的責(zé)任，花錢(qián)買(mǎi)教訓(xùn)，處理完責(zé)任以后，再來(lái)解決業(yè)主的權(quán)益問(wèn)題。

作者 李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

編輯 汪垠濤

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