“黑天鵝”加速房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升

來源：智能家居時(shí)間：2020-04-24 14:36

??黑天鵝疫情正在加速房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升。

??當(dāng)下，走完疫情上半場的中國經(jīng)濟(jì)，在外圍抗疫的下半場中艱難復(fù)蘇。除了抗疫類、必需消費(fèi)品以及進(jìn)口替代等少數(shù)行業(yè)，大部分行業(yè)一季度業(yè)績顯著下滑，房地產(chǎn)一季度的銷售業(yè)績也不能幸免。而其中一個(gè)正在形成的重大趨勢是，房地產(chǎn)行業(yè)集中度正加速提升。背后邏輯主要在于，龍頭房企不僅在應(yīng)對突發(fā)事件時(shí)，展現(xiàn)出了反脆弱特征；同時(shí)決定房企發(fā)展資金、土儲(chǔ)、人才、市場等資源要素正穩(wěn)步向龍頭房企集中。

??其一，就系統(tǒng)層面而言，應(yīng)對黑天鵝事件時(shí)，龍頭房企展現(xiàn)出了鮮明的反脆弱特征。

??2020年初的新冠肺炎事件，其巨大的沖擊性讓房地產(chǎn)業(yè)措手不及。但很快，龍頭房企迅速展開系統(tǒng)性的應(yīng)對策略，使情形轉(zhuǎn)危為機(jī)。其中最為典型的為恒大集團(tuán)，疫情發(fā)生后，該公司一方面大手筆捐贈(zèng)抗疫，展現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，提升公司品牌形象；另一方面，利用旗下恒房通線上銷售平臺(tái)，以最快速度推出了打折銷售服務(wù)，在絕大多數(shù)開發(fā)商反應(yīng)遲緩之時(shí)，實(shí)現(xiàn)了銷售的快速增長。一季度，恒大集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1473.7億元，同比增長約23.2%，成為唯一逆勢增長的房企，也成就了一個(gè)危機(jī)轉(zhuǎn)化的經(jīng)典案例。另一家龍頭萬科，也同樣在疫情期間通過直播等各種形式儲(chǔ)備，并在疫情好轉(zhuǎn)后快速恢復(fù)銷售，從而也實(shí)現(xiàn)了環(huán)比大幅增長，一季度合同銷售金額1378.8億元，同比微降7.7%；另一方面，該公司4月初以價(jià)值53億的股票捐贈(zèng)清華大學(xué)，創(chuàng)立清華大學(xué)萬科公共衛(wèi)生與健康學(xué)院，這一關(guān)心民眾健康福祉的遠(yuǎn)見之舉，也將在未來進(jìn)一步增強(qiáng)公司的軟實(shí)力。這兩家龍頭房企疫情區(qū)間的典型表現(xiàn)，展現(xiàn)了龍頭房企在面對突發(fā)黑天鵝事件時(shí)的反脆弱性，這種不會(huì)被小概率突發(fā)事件擊倒的企業(yè)品質(zhì)，是公司可持續(xù)發(fā)展的基石。而大多數(shù)中小房企，當(dāng)面對這類不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，消失的銷售額將加劇企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，為企業(yè)的未來發(fā)展埋下隱患。

??其二，就要素層面而言，以資金成本為代表，各種要素資源正向龍頭房企集中。

??以資金成本為例，足見一線房企不斷強(qiáng)化的競爭力。2月25，招商蛇口發(fā)行了期限為240天的短期融資券，其票面利率為2.65%；相比之下，2019年同期的票面利率為3.14%，2018年類似的票面利率為3.74%。這意味著，公司的短期融資成本持續(xù)下降，兩年降幅達(dá)30%。事實(shí)上，在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長壓力不減，貨幣相對寬松的背景下，龍頭房企的融資成本，已趨近國債利率水平，而大多數(shù)中小企業(yè)，融資成本基本上變化較小，甚至一些中小房企仍面臨融資困境。對一個(gè)資本密集型的行業(yè)，這種差距對企業(yè)將產(chǎn)生巨大影響，并最終決定了中小房企的命運(yùn)。除此之外，土地儲(chǔ)備、人力資源、獲客成本等市場要素資源正穩(wěn)步向一線房企集中，相對而言，龍頭房企優(yōu)勢顯著加大。

??其三，就市場趨勢而言，數(shù)據(jù)已經(jīng)驗(yàn)證，行業(yè)集中度提升正在加速。

??2020年1-3月，前10房企銷售額均值為776.6億元，銷售額同比均值下降15.6%，11-30企業(yè)銷售額均值為212.7億元，同比均值下降19.2%；31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的銷售額均值分別為115.2億元和49.5億元，同比均值分別下降10.9%和22.4%。

??所有這些因素都顯示，在行業(yè)集中度提升的長周期的趨勢中，新冠疫情在短周期中加劇了這個(gè)趨勢，并與長周期形成共振，最終深刻地影響整個(gè)行業(yè)。