房改房買賣合同無效認(rèn)定是怎樣的

來源：智能家居時間：2020-09-27 11:27

出現(xiàn)房改房買賣合同無效情形可能是多種因素共同構(gòu)成的，在這之前要確保原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證以及房改房的產(chǎn)權(quán)證是否有用。那么，房改房買賣合同無效認(rèn)定是怎樣的呢？我相信你一定會對此產(chǎn)生濃厚的興趣。今天的小編就帶你詳細(xì)了解有關(guān)于此的問題。下面，請看詳細(xì)介紹。

一、房改房買賣合同無效認(rèn)定是怎樣的

房改房在交易方面確實與商品房有所區(qū)別。一般來說，職工個人取得房改房產(chǎn)權(quán)時支付的價款都不是房屋的市場價，而是標(biāo)準(zhǔn)價或者成本價。職工以標(biāo)準(zhǔn)價取得的產(chǎn)權(quán)只有部分產(chǎn)權(quán)，與出售單位構(gòu)成共有關(guān)系，以成本價取得的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)，房屋歸職工個人所有。但在兩種產(chǎn)權(quán)類型下，房屋所占土地一般還都是劃撥土地，即實際上職工個人在從單位購房時并沒有繳納土地出讓金。

1999年出臺的《河南省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易管理暫行辦法》，標(biāo)志著河南省大部分地區(qū)都放開了已售公房的交易市場。該《辦法》第八條規(guī)定，以成本價購買的公有住房和以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房可以上市交易。第十條規(guī)定，已購公有住房上市交易時，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場辦理上市確認(rèn)和交易手續(xù)。辦理手續(xù)時應(yīng)持身份證明和房屋所有權(quán)證，提供房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意上市交易的書面意見，居民個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。該《辦法》還規(guī)定，已購公有住房上市交易，應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款，由土地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

二、房改房買賣的注意事項

購買房改房首先要驗證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)?，這可以通過房管部門查驗便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗產(chǎn)權(quán)證時，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣房人是否同一個人？若不是同一個人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系？這種關(guān)系是否可靠？特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)，購買時必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

其次，按規(guī)定，房改房在同等價格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣。同時還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。如標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應(yīng)對此進(jìn)行必要的查詢，明辨真假。

三、房改房產(chǎn)權(quán)如何界定

根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》相關(guān)規(guī)定，只要享有福利分房權(quán)利的職工，依國家政策規(guī)定參加房改，交納了購房款，即對房改購得的房屋享有產(chǎn)權(quán)，不應(yīng)以未發(fā)房產(chǎn)證而否認(rèn)其權(quán)利。

職工住房制度改革中的房改房在發(fā)生權(quán)屬變更時，基于被繼承人而享有或派生的購房權(quán)利，也應(yīng)納入遺產(chǎn)范圍。

第一，房改房具有專屬性和財產(chǎn)性的法律特征。福利房具有福利性和專屬性，產(chǎn)生于我國計劃經(jīng)濟時期。隨著住房制度的改革，其財產(chǎn)性逐漸顯現(xiàn)。所謂專屬性，是指分得福利房的人須是所屬單位具備一定資格條件的職工，亦即特定性。所謂財產(chǎn)性，是指分得福利房的人因?qū)υ摲肯碛杏谰玫牧畠r承租權(quán)而間接（變相）享有的經(jīng)濟利益，亦即福利。因此，對福利房的承租權(quán)，具有專屬和財產(chǎn)的特定性，它有別于一般意義上的房屋承租權(quán)。

第二，被繼承人享有對特定承租權(quán)所具有的專屬財產(chǎn)權(quán)利。法律規(guī)定，遺產(chǎn)是以財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利為標(biāo)的。

第三，特定房改房的承租權(quán)納入遺產(chǎn)范圍的法律依據(jù)。對于房屋承租權(quán)，我國繼承法目前尚無明確規(guī)定可以繼承。傳統(tǒng)意義上，專屬于已故公民生前對公共財產(chǎn)的使用權(quán)，不得作為遺產(chǎn)繼承。但是特定的房改房與此不盡相同，它系我國房屋制度改革時出現(xiàn)的房屋性質(zhì)變更過程中的特定房屋?；趯υ擃惙课菹碛械奶囟ǔ凶鈾?quán)，可在一定條件下（房改時繳納一定比例的購房款）變更為所有權(quán)。因此，由于特定的承租權(quán)含有專屬的財產(chǎn)權(quán)利，特定的承租權(quán)人可期待通過房改（繳納一定比例購房款）取得房屋所有權(quán)。我國繼承法第三條第一款及第一款第（六）項規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)利。

由此可見，財產(chǎn)權(quán)利性是遺產(chǎn)可繼承性的關(guān)鍵。期待權(quán)是成立條件尚未完全具備，但將來可以或有可能完全具備的權(quán)利。這種權(quán)利雖然并未被權(quán)利主體所實際取得，但其將來可以或有可能取得。因此，取得他項權(quán)的期待權(quán)同樣具有可繼承性。故而，本案中，將特定承租權(quán)的財產(chǎn)權(quán)利，以及基于該權(quán)利所具有的期待權(quán)（即補交購房款的權(quán)利，從而取得房屋所有權(quán)）納入遺產(chǎn)范圍，是具有一定法律理論依據(jù)的。

房改房買賣合同的簽署雙方一定要確保合同的內(nèi)容的有效性。

來源：房產(chǎn)知識庫

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