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跌宕起伏的2020年上半年終于結(jié)束了。我曾經(jīng)在2月份時就說過：疫情是樓市的試金石，疫情是樓市分化的加速器！這句話絕對是可以載入史冊的名言警句。我在6月1日的文章里還告訴大家：小陽春強(qiáng)烈的城市才值得重倉！現(xiàn)在半年已過，勝負(fù)揭曉。潛力城市大漲，過氣城市涼涼！那么接下來的下半年各城市房價行情如何呢？

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旱的旱死、澇的澇死  

深圳房價從去年光棍節(jié)調(diào)整豪宅稅開始一路狂奔，疫情暫停2個月后，繼續(xù)高歌猛進(jìn)。

2020年上半年深圳合計成交二手住宅4.4萬套，同比去年大漲41.2%。剛過去的6月份，二手住宅成交量更是突破1萬套大關(guān)，達(dá)到10594套，創(chuàng)4年以來的新高。這個成交量已經(jīng)達(dá)到了上輪大牛市2015年的水平。

至于房價漲幅多少我也沒必要說了，大家都懂的，只可意會不可言傳。但可以肯定的是在西部大漲之后，東部的龍崗和坪山已經(jīng)開始輪動上漲了。

4月份開始，東莞接過深圳的接力棒奮勇向前，房價直線上漲。松山湖一路領(lǐng)跑，短期跳漲30-40%，南城漲幅30%，南城萬科金域華府一套63平方米的兩房，年前掛牌190萬，目前已是290萬元。長安、虎門上漲20%，臨深最近的鳳崗漲幅也達(dá)到15%，鳳崗標(biāo)志大盤大運(yùn)城邦，去年10月單價2.7-3萬，目前掛牌3-3.5萬。

7月2日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新建商品住房銷售價格申報管理的通知》。但該文件主要是對新房分批次開盤和預(yù)售價格的管控。力度很小，形式大于實質(zhì)，不限購的二手房根本沒有涉及到，所以，該文件完全無法從根本上遏制新房和二手房價格上漲的趨勢。東莞對樓市的態(tài)度和深圳一模一樣，喊的多，打的少。

現(xiàn)在更為嚴(yán)峻的形勢是，惠州已經(jīng)開始出現(xiàn)異動，成交量明顯提升，房價開始上漲。在遍地1萬+的市場中，部分新盤備案價已經(jīng)調(diào)整到了2萬+，玖御府更是高達(dá)29999元/平，離3萬一步之遙。

整個2020上半年，深圳都市圈就是一部最為濃縮典型的樓市教科書，教會你啥叫真正的輪動上漲、外溢上漲！深圳漲完，東莞漲，東莞漲完，惠州漲。今年下半年，惠州臨深板塊的大亞灣和惠陽，房價漲幅大概率會再次刷新大家的認(rèn)知。盡情觀看吧！接下來我們看長三角。上海、杭州、南京、寧波成交量是大幅提升，但房價只是微漲，漲幅嚴(yán)重跑輸深圳和東莞。主要原因有兩個：一是長三角缺乏上漲的領(lǐng)頭羊，上海房價漲不動，誰也別想漲。二是長三角的調(diào)控政策始終沒有放松，不像大灣區(qū)，深圳去年就開始松了，東莞二手房從來不限購，珠海更是2019年初就私下變相取消了限購，而惠州歷來都是隨便買。從全國范圍來看，整個大灣區(qū)的調(diào)控都是比較松的。上海，杭州、南京、寧波這些回暖明顯的城市，都是典型的內(nèi)部分化上漲，而不是全面上漲。其中，學(xué)區(qū)房上漲最為明顯，我親戚19年年中330萬購買的南京鼓樓樹人學(xué)校50平的學(xué)區(qū)房新河二村，疫情之后開始大漲，目前報價430萬，一年上漲100萬。其次就是優(yōu)質(zhì)地段的豪宅上漲，房價越高賣的越好。另外就是限價新房倒掛導(dǎo)致萬人搖號，搞得整個城市烏煙瘴氣，炒作氛圍濃厚。而郊區(qū)的普通剛需盤，卻冷冷清清。整個長三角樓市典型的特征就是：豪宅通脹、剛需通縮！再來看京津冀，北京5月份新房二手房報復(fù)性反彈，量價齊升，6月前半月繼續(xù)火熱，只怪疫情不識好歹，跑出來攪局。據(jù)我預(yù)測，北京8-9月份之后會再次出現(xiàn)反彈行情。因為北京的剛需改善需求根本沒有完全釋放出來。上海3-6月份成交量連續(xù)大漲4個月，而北京僅僅是4-5月有所釋放。也就是說北京還有一半的需求沒有發(fā)泄出來。疫情緩解之后，北京有望迎來火熱的金九銀十行情。至于天津，成交量一般，房價絲毫沒有起色，今年不會再有行情了。而環(huán)京，政策沒有明顯放松，就會一直涼下去，半死不活。但是房價不會再跌，因為已經(jīng)跌無可跌，想入的朋友可以入，猴年馬月能起來，就看老天眼色吧。以上長篇大論總結(jié)下來一句話：2020年下半年，深圳、東莞、惠州房價都會繼續(xù)上漲。長三角重點城市會隨著成交量的逐漸自然下滑而房價橫盤。北京金九銀十值得期待，但環(huán)京基本還是涼涼。青島，濟(jì)南、煙臺、天津、太原、石家莊、鄭州，貴陽，這8個城市房價持續(xù)下跌已久，而且疫情之后，在貨幣寬松、利率下調(diào)、紓困房企的情形下，樓市都沒有起色，可見房價缺少有力支撐，不是急著洞房的朋友不建議買入，觀望為主，等待政策信號。

2

地方降息力度大于央行

目前，貨幣寬松的趨勢沒有改變，但是速度和力度有所放緩。因為高層發(fā)現(xiàn)，放出來的貨幣很多都淤積在銀行里空轉(zhuǎn)，無法順利流到實體經(jīng)濟(jì)中去。所以，央行發(fā)明了直達(dá)中小企業(yè)的貨幣政策工具，把錢直接定向注入實體企業(yè)。但是，各大商業(yè)銀行對樓市還是偏愛有加。貝殼研究院剛剛發(fā)布的《重點32城主流房貸利率簡報-6月刊》數(shù)據(jù)顯示：數(shù)據(jù)一：6月以來32個城市平均主流房貸利率繼續(xù)下行，放款速度加快，信貸支出力度繼續(xù)加大。其中，首套平均利率5.32%，二套平均利率5.66%，環(huán)比5月均下降2個基點，創(chuàng)18個月新低。解讀：央行最近一次降低5年期LPR是4月20日，而這之后連續(xù)兩個月都沒有降。但是從以上32個城市的實際執(zhí)行房貸利率看，6月比5月仍然在降低。這說明商業(yè)銀行在不斷的降低自己的加點數(shù)，從而降低實際發(fā)放的房貸利率。數(shù)據(jù)二：2020年以來，5年期LPR利率累計下調(diào)15個基點，而同期32城房貸首套利率下降了26個基點，二套利率下降了24個基點。解讀：再明顯不過了，上半年，各城市實際房貸利率下調(diào)的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于央行5年期LPR降低的利率。以上數(shù)據(jù)總結(jié)下來就是：各地商業(yè)銀行自行降息的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于央行，央行降，我就降，央行不降，我也降！雖然目前寬貨幣正在向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)換，但是降準(zhǔn)降息的大趨勢仍然沒有改變?？梢灶A(yù)見，下半年，1年期和5年期LPR還會有至少1-2次降息?，F(xiàn)在高層仍然是在鼓勵各行業(yè)加杠桿，而不是去杠桿。

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如何操作？

最后給大家總結(jié)下2020年下半年該如何操作：一、四大一線城市，今年就是無腦買入的最佳時機(jī)，廣州還未啟動，深圳已經(jīng)漲過，這些都不是問題，問題是你自己的銀票、房票、貸票何時搞定？搞定就入，不要猶豫。二、深圳、東莞、惠州的房價還會繼續(xù)漲。深圳東部會補(bǔ)漲，東莞會繼續(xù)，惠州臨深會啟動。如果有錢，首選深圳，其次東莞，最后惠州，因為惠州庫存大、投資客多、二手市場小，即使?jié)q了也是紙面財富，拋掉有些難度。三、青島，濟(jì)南、煙臺、天津、太原、石家莊、鄭州，貴陽，這8個城市持幣觀望為主，不是沒有潛力，只是短期看不到上漲行情，年底可能還會陰跌。四、以前海南確實是扶不起的阿斗，未來咋樣不知道，但這絲毫不會影響樓市的火爆，端午節(jié)售樓處的喧囂已經(jīng)說明一切。有錢有閑的朋友可以去實地看看。五、從4月份的深圳樓市整頓，到7月2日杭州、東莞出臺文件治理萬人搖和開盤價，我們完全可以看出，這些政策沒有一條具有殺傷性，根本稱不上收緊，而僅僅只是規(guī)范，因為現(xiàn)在的房地產(chǎn)需要的是保護(hù)而不是打壓，地方政府比我們更明白這一點。所以，我們需要時刻警惕防范的不是政策收緊，而是政策放松。六、樓市第一決定因素是政策，這個大家都懂，所以，有政策，大伙一起漲，只是有快有慢，有早有晚而已。而沒政策的時候，漲跌互現(xiàn)的分化將會體現(xiàn)的淋漓盡致。未來幾年，假如沒有政策大寬松出現(xiàn)的話，城市群分化、都市圈分化、城市分化、板塊分化、小區(qū)分化將是決定你身價高低，階層定位的核心因素！自己體會去吧！

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