上周四，地產(chǎn)行業(yè)平地起驚雷，網(wǎng)傳的恒大求救報告轟動了整個地產(chǎn)圈。

隨后，恒大接連發(fā)布三則辟謠公告，僅一個交易日后，恒大系股債上演了逼空行情，股票的全線飄紅，市場信心的全面回歸。

包括德銀、摩根大通、里昂、美銀、野村、巴萊克銀行、星展、聯(lián)昌、華泰、渣打、瑞銀等至少11家國際投行集體唱好，表示恒大擁有充足的流動性，不存在違約風(fēng)險。

9月29日晚，中國恒大還發(fā)布晚間公告稱，與持有恒大地產(chǎn)總額863億人民幣的戰(zhàn)略投資者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，相關(guān)戰(zhàn)投已同意不要求進(jìn)行回購并繼續(xù)持有恒大地產(chǎn)權(quán)益。

這意味著無論能否重組成功，恒大都無需掏1300億出來回購，給了“現(xiàn)金流斷裂”的謠言沉重一擊。

回顧這份“報告”，其實(shí)“負(fù)面”信息并沒有多震撼：

如“8355億元”的有息借款，其實(shí)恒大在中期報時就主動披露了；

再比如，恒大地產(chǎn)的重組事宜也并非猛料。早在2016年10月3日，深深房發(fā)行A股股份購買恒大100%股權(quán)，恒大集團(tuán)成為深深房控股股東，期間恒大地產(chǎn)引入1300億元戰(zhàn)略投資，并設(shè)置對賭條款。

恒大地產(chǎn)向戰(zhàn)略投資人承諾，公司在2018年、2019年及2020年之三個財政年度合計盈利總額1650億。過去幾年時間內(nèi)，恒大都按照約定向戰(zhàn)投支付了高額股息，戰(zhàn)略投資人同意將重組完成時間順延一年至2021年。

此次戰(zhàn)投一致同意放棄要求回購及增加股份的權(quán)益轉(zhuǎn)為普通股，充分說明通過這幾年的合作，所有戰(zhàn)略投資者都分享到了恒大的發(fā)展紅利。

謠言總是聳人耳目，卻又經(jīng)不起推敲。

事實(shí)上的恒大，可能只是因?yàn)閿傋犹蠖鴤涫懿毮?；事?shí)上的恒大，也比絕大多數(shù)房企都更要安全。

至少，在炸天團(tuán)看來，在大風(fēng)大浪面前，恒大的4個壓艙石足以讓其乘風(fēng)破浪，披荊斬棘。

01

降負(fù)債

負(fù)債率和融資難題是房地產(chǎn)企業(yè)揮之不去的達(dá)摩克利斯之劍。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到79%，“三道紅線”的出現(xiàn)更是讓“減負(fù)”成為房企今年的重頭戲。

恒大也不例外，宣布從今年3月31日起，實(shí)施三年降負(fù)債計劃——“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”，即實(shí)現(xiàn)銷售高增長,土地儲備規(guī)模嚴(yán)格控制，立志未來三年有息負(fù)債平均每年減少1500億元。

銷售強(qiáng)勁增長，推動負(fù)債大幅下降。

恒大半年報顯示，僅一個季度恒大有息負(fù)債便大幅下降400億。9月16日，恒大還公告使用自有資金提前償還15.65億美元（約合106億人民幣）優(yōu)先票據(jù)。

截至9月24日，恒大有息負(fù)債較3月末下降約534億元，融資成本下降2.24個百分點(diǎn)，并提前歸還9月25日以后到期借款435億元。

恒大最近通過價格促銷來拉動銷售增長，也表明該公司致力于走去杠桿化的道路。

02

高增長

盡管受到疫情黑天鵝的影響，恒大的銷售數(shù)據(jù)卻逆市而為，走出了不錯的行情。

公告顯示，截至9月24日，恒大實(shí)現(xiàn)銷售5049億元，同比增長11.4%；銷售回款4521億元，同比增長51.3%。

若能順利實(shí)現(xiàn)9、10月的2000億銷售量，意味著恒大有望在10月末提前實(shí)現(xiàn)6500億銷售目標(biāo)，且極有可能完成8000億內(nèi)控銷售目標(biāo)。

撇開恒大穩(wěn)健增長的銷售額不談，讓炸天團(tuán)眼前一亮的，是恒大的回款數(shù)據(jù)——4521億。

在年初的業(yè)績發(fā)布會上，許家印曾說過，2018年-2019年，恒大的銷售回款每年維持在4500億。而今年僅用不到10個月就追平了往年水平，年底達(dá)到7000億預(yù)期目標(biāo)指日可待。

在銷售額年復(fù)一年實(shí)現(xiàn)增長的前提下，再加上一年的銷售不斷落實(shí)到下一年的回款后，恒大的回款額實(shí)現(xiàn)了激增，按照這個趨勢，明年的回款額大概率會向萬億邁進(jìn)。

4500多億回款，外加手握2046億現(xiàn)金流，炸天團(tuán)能感受到恒大把負(fù)債降下來的決心和能力。

03

土儲

土儲是房企未來業(yè)績的保障，而恒大把未來緊緊握在自己手里。

半年報數(shù)據(jù)顯示，恒大擁有2.4億平方米土地儲備，一二線城市占比達(dá)66%，并且土地成本低廉，平均樓面地價僅2121元/平方米，總貨值高達(dá)3萬億，足以滿足公司未來3-4年發(fā)展需要。

根據(jù)世邦魏理仕估值，恒大土地儲備估值達(dá)1萬億，這意味著即便不算銷售回款，恒大只需出售50%的土地儲備，即可變現(xiàn)近5000億，足以償還所有短期債務(wù)。

值得一提的是，隨著房地產(chǎn)增量市場迎來“天花板”，房企需要挖掘存量市場尋找新的業(yè)績增長點(diǎn)，其中城市舊改項目將成為未來發(fā)展的必爭之地。

在這個未來的勝負(fù)點(diǎn)，恒大早領(lǐng)先對手多個身位。

目前恒大已布局104個城市更新項目，絕大部分位于大灣區(qū)：其中深圳有55個，大灣區(qū)（除深圳外）有12個；還有太原11個、石家莊4、昆明3個、貴州3個、鄭州2個。

深圳的土地價值連城，舊改更是萬眾矚目，分析人士認(rèn)為，未來城市更新有望撬動十萬億內(nèi)需市場，恒大在該領(lǐng)域的前瞻性布局，將成為業(yè)績增長又一引擎。

04

分拆上市

如果說地產(chǎn)是恒大的引擎，那物業(yè)和新能源車無疑是恒大未來業(yè)務(wù)增長的“雙翼”。

最新公告顯示，恒大分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市已獲得聯(lián)交所批準(zhǔn)，將在短期內(nèi)向聯(lián)交所呈交正式上市申請。

2020年初，物業(yè)市場便掀起了上市熱潮。單上半年，就有約21家房企分拆物業(yè)赴港上市，恒大物業(yè)上市也已籌劃已久，八月的時候引入中信、光大控股、云峰基金、騰訊等巨頭作為戰(zhàn)略投資者，成功籌資235億港元。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，恒大物業(yè)運(yùn)營主體——金碧物業(yè)在管面積達(dá)3.52億平方米，排名第四，僅次于萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)和彩生活。

作為中國新能源汽車領(lǐng)域的龍頭，有特斯拉的珠玉在前，恒大汽車也給國內(nèi)市場帶來了想象空間。

據(jù)內(nèi)部消息稱，恒大汽車（0708.HK）引入“二馬”及滴滴等巨頭40億港元投資，并申請在科創(chuàng)板上市，既蔚來、理想、小鵬等國內(nèi)新能源車企赴美上市之后，恒大汽車成了新能源跑道有力的“攪局者”。

精明如二馬、程維、沈南鵬入局，除了給許家印一分“薄面”，也對中進(jìn)千億砸下龐大產(chǎn)業(yè)鏈的恒大汽車有著幾分期待。

之所以此輪恒大遭遇如此風(fēng)口浪尖，有消息稱是境外勢力做空恒大，制造謠言，制造市場恐慌情緒，從而做空獲利，這是境外做空機(jī)構(gòu)的慣用手段，要知道八年前就被臭名昭著的空頭香櫞擺過一道。

此外，輿論謠言的推波助瀾也是此次事件的推手。從個人的角度，炸天團(tuán)一直認(rèn)為用陰謀論去揣度一個上市公司的財務(wù)狀況，非蠢即壞。

法國社會心理學(xué)家勒龐曾說過：“個人一旦進(jìn)入群體，他的個性便湮沒了，群體的思想占統(tǒng)治地位；而群體的行為表現(xiàn)為無異議、情緒化和低智商?！?/p>

愿每個人都能擦亮眼睛，讓子彈飛一會，不做盲從之眾。

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