大家好，我是上海小阿飛，看過我之前文章的人都知道，我習慣用數(shù)據(jù)來和大家一起探討樓市的變化。

最近做了大量的數(shù)據(jù)整理之后，我發(fā)現(xiàn)，2020年的成交數(shù)據(jù)比以往幾年的任何一年都要強勢。

先來和大家分享幾個數(shù)字。

第一個數(shù)字是：25000套

2020年進入金九之后，上海樓市熱得發(fā)燙。

一方面，在新房市場之中，前八月的有效認籌搖號組數(shù)（30000）就超過了2019年的總量（26000）。

被疫情耽誤的兩個月，現(xiàn)在來看，并沒有阻礙上海樓市2020年本該有的節(jié)奏。

另一方面，上海二手房成交套數(shù)從4月開始，連續(xù)5月單月接近或超過2.5萬套，并且有2個月還逼近單月3萬套。

我特地做了2019年1月-2020年8月的上海二手房單月成交套數(shù)趨勢圖，并且按照年度進行了同比。

數(shù)據(jù)來源：兔博士APP（折線代表2020年，散點代表2019年）

我們清楚看到，19年上海二手房的火爆，從3月開始就開始逐月遞減了，到了傳統(tǒng)意義上的淡季七八兩月，成交量跌到了20000套以下。

反觀今年，目前8月的最新成交套數(shù)已然站穩(wěn)25000套。

由于接下來是金九銀十，所以2020年上海二手房的這條線勢必撐到年底。

第二個數(shù)字是：96天

伴隨著成交量的不斷攀升，還有一個成交數(shù)據(jù)對上海樓市意義非凡，那就是成交周期

我隨機抽樣了鏈家今年26000多條成交記錄，按照竣工年限分為兩檔，2010年之后（品質(zhì)次新房）和整體的抽樣。

發(fā)現(xiàn)了2個變化：

數(shù)據(jù)來源：鏈家二手房成交數(shù)據(jù)抽樣（跑盤俠藍代表10-19年竣工項目，青綠色為整個上海）

1）上海二手房成交一套房的周期從2月的149天（5個月）已經(jīng)連續(xù)半年，每個月的成交天數(shù)都在降低

進入8月，鏈家成交單套房源的平均周期已經(jīng)縮減至96天。（3個月出頭），整整快了2個月。

而最近兩三年里，上海二手房的成交周期常年的維持在120-140天之間。

2）10年以內(nèi)的次新房，所用的成交周期更短，比整體還要少2-7天（一周時間）。

上海的新房和二手房在今年前八月，尤其在最近半年里，整體步調(diào)一致，產(chǎn)生了共鳴。

但新房市場更加被看好，為什么？

首先，新房是樓市的未來，當前供應(yīng)什么樣的產(chǎn)品，決定之后的幾年里，二手房市場供應(yīng)什么。

畢竟，總體上來說，新房的產(chǎn)品力還是代表樓市的發(fā)展方向。尤其是當你買到優(yōu)質(zhì)新房的時候，可以決定未來出售時，你當初買的這套新房可以在未來5年至10年里繼續(xù)引領(lǐng)板塊房價。

比如大寧金茂府。

其次，我們不得不說，如今的新房市場依然還是有著限價的優(yōu)勢，甚至我們在2020年依舊能夠看到不少區(qū)域有著一二手倒掛。

如今房住不炒的時代，如何做到買房穩(wěn)賺不賠？

新房市場就是要靠一二手倒掛，靠新房本身限價的優(yōu)勢；二手房呢？作為買家的你賺了，勢必賣家就虧了。

如果你是資深買房客，在紛擾的樓市環(huán)境中，你可以在二手房市場淘到更具性價比、更具投資性的二手房，但是對于大部分普通購房者來說，這樣的概率非常低。

相對來說，新房出錯的概率遠小于二手房。

也因此，上海新房進入了時不我待的格局。

上周我們在樓市觀察類文章中提到了，上海樓市正呈現(xiàn)出一系列不尋常跡象。

供不應(yīng)求的失衡造成了一些帶有強烈意愿的買房者積極入市，不再駐足觀望。市場改變了買房者的習慣。

每到月度、季度乃至半年度關(guān)鍵樓市節(jié)點的時候，我們會整理各個總價段熱門成交的樓盤和區(qū)域。

就拿我整理的1-7月榜單和三季度的榜單相比，發(fā)現(xiàn)不同總價段榜單變化非常大。

體現(xiàn)在了2個方面：

1、大部分供應(yīng)的樓盤去化極快，在后續(xù)沒有新增供應(yīng)的情況下，猶如曇花一現(xiàn)。

2、三季度整體的超高認籌率，造成了三季度的新增樓盤完全可以直接“奪權(quán)”。

來看下這張上海新房500-600萬不同時間節(jié)點的熱銷榜單。

從這張圖表，我們可以讀懂以下這些樓市暗語：

1、從樓盤個數(shù)上來說，在500-600萬這個價格段，上海樓市并不缺乏供應(yīng)，錯過上半年，下半年依然有眾多選項。

2、上半年的供應(yīng)，在三季度沒有供應(yīng)，造成無法后繼。這個價位段供應(yīng)的前五全部完成替換。

3、總計10個樓盤，華漕占據(jù)二席，意味著華漕在這個價位段紅了2020年的前九月，而我們了解到的是四季度首創(chuàng)禧瑞薈二期會有加推。

所以華漕可以說是2020年500-600萬總價段的優(yōu)選板塊。

通過總價段熱銷樓盤表，還能看出一個現(xiàn)象：每個總價段只有前五名值得一看。

來看下這張上海新房400-500萬不同時間節(jié)點的熱銷榜單。又可以讀出一些樓市秘訣。

1、從樓盤個數(shù)上來說，在400-500萬這個價格段，和上面我們講的500-600萬的格局就大相徑庭。

總計10個熱銷榜“坑位”，僅僅出現(xiàn)了7個不同的樓盤，同濟晶萃、虹橋金茂悅和中集金地美蘭城重復出現(xiàn)了。

而這三個重復出現(xiàn)的樓盤也有各自不同的情況。

同濟晶萃是前八月成交套數(shù)前三的項目，但毫無疑問，它的主力成交總價段在400-500萬之間，并且它的成交并非一蹴而就。

因為它距離泗涇地鐵站足足有1.5KM，首開搖號認籌率較為一般，所以無法日光之后，只能是在每個月慢慢去化。

但好在上半年泗涇是沒有主力競品的。所以在三季度，依舊能夠網(wǎng)簽122套。

2、虹橋金茂悅是19年的老盤了，位于青浦華新板塊，但是也正由于距離軌交較遠，出行主要依靠自駕。去年整體去化不甚理想，但今年也逆襲成青浦500萬以內(nèi)的熱銷項目。

仔細探究后才發(fā)現(xiàn)，原來在青浦，500萬以內(nèi)在售稍火一點的有且僅有“同父異母”的兩兄弟——虹橋金茂悅和海玥金茂悅。

在單價相差無幾的前提下，海玥金茂悅賣的更好一些，因為有總價控制的更好的85平米戶型，甚至75平米。

而虹橋金茂悅也并不遜色，因為還有一個數(shù)據(jù)可以看出，上海新房市場600萬以內(nèi)的樓盤，都是100平米左右的面積段最為熱銷。

所以500萬以內(nèi)青浦選房，你的最佳答案就是虹橋金茂悅，因為虹橋金茂悅99平的供應(yīng)量最充足。

3、三季度熱銷榜TOP5中的中集金地美蘭城已經(jīng)顯出這部分總價段供應(yīng)的疲軟，成交套數(shù)僅僅100套出頭。

而以上的買房成交數(shù)據(jù)，也足以教會我們該如何買房。

從新房認籌組數(shù)提前超越2019，從二手房成交量上的節(jié)節(jié)攀升，再到最后二手房成交周期的不斷縮短。

這其實是上海樓市這幾年橫盤之后的“回歸”。

轉(zhuǎn)眼間，上海樓市即將邁入第四季度，而目前我們眼前所發(fā)生的的一切，似乎都是循序漸進，一步步的凸顯出2020年樓市的真相。

四季度有無優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)才是樓市的核心關(guān)鍵。

去年我們說量價平穩(wěn)的時候是買房的上佳時機，而如今樓市有著穩(wěn)定的量和價，有著疫情后強烈改善居住條件的強烈愿望。

尤其二、三季度帶給我們的感受，以及各種案例，已經(jīng)使得我們能夠駕輕就熟找到當下樓市的最好機會，選到最適合自己的樓盤。

第一時間努力探尋上海樓市所蘊含的深刻變化。

下一期，我會在「魔都跑盤俠」這個賬號上和大家聊一聊今年跑盤過程中發(fā)現(xiàn)的各類樓盤新名詞，感興趣的微信搜一搜「魔都跑盤俠」關(guān)注我們！

以上為正文，來自上海小阿飛

 

 

（責任編輯：常丹丹 HO016）

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