【正展逸園】房地產(chǎn)全部開發(fā)流程涉及的稅務(wù)

來源：智能家居時間：2020-04-25 15:45

文章來源：粵港澳樓市快訊

文章作者：粵港澳樓市快訊（B999922222）

正展逸園位于坂田中心坂瀾大道萬科城東面，是稀缺都市低密度高端墅區(qū)豪宅，規(guī)劃高層+別墅的物業(yè)組合，高層主力產(chǎn)品約120-150平奢闊高拓4-5房，聯(lián)排別墅主力產(chǎn)品約190-220㎡。正展逸園社區(qū)為品質(zhì)新古典風(fēng)格，古典的三段式構(gòu)圖，具有一種歷史感，一種文化縱深感，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代，滿足對居住品質(zhì)、美學(xué)觀點和文化品位的需求。

我國現(xiàn)行的稅種約18個，房地產(chǎn)行業(yè)就占了10個，9稅1費，尤其是最大的稅種土地增值稅，稅率高達(dá)60%，而地產(chǎn)開發(fā)周期較長，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)，那么，今天就簡析一下房地產(chǎn)整個開發(fā)流程中涉及的稅收知識吧。首先讓我們有一個關(guān)于房地產(chǎn)整個開發(fā)流程的涉稅框架圖，然后再一一細(xì)說每一個稅種。

房地產(chǎn)整個開發(fā)流程中的涉稅框架圖

一、印花稅

企業(yè)設(shè)立階段，企業(yè)需建立會計賬簿，根據(jù)目前最新的印花稅規(guī)定，自2018年5月1日起，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅；企業(yè)拿地階段，須簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，稅率為0.05%；企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段，需要簽訂各類合同，如建筑安裝工程承包合同、貨物運輸合同、建筑工程勘察設(shè)計合同等，不同合同對應(yīng)的印花稅稅率不同；值得一提的是，這里有個可以省稅的辦法，根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例的規(guī)定，購銷合同的計稅依據(jù)為合同上載明的購銷金額。如果購銷合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據(jù)；如果購銷合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據(jù)；如果購銷合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額即含稅金額作為印花稅的計稅依據(jù)。因此合同中訂立的不含稅價格可以少繳納稅款部分的印花稅。

二、契稅

納稅義務(wù)人，獲得土地使用權(quán)的一方；在企業(yè)設(shè)立階段，若接受出資人以土地使用權(quán)出資，則獲得投資的一方需要繳納契稅；在企業(yè)拿地之后，企業(yè)應(yīng)繳納的契稅=土地出讓價款*適用稅率，一般適用稅率為3%-5%。土地出讓價款包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、市政建設(shè)配套費。值得一提的是，市政建設(shè)配套費若在土地出讓合同明確列明具體價格時，可以作為契稅繳納依據(jù)。若土地出讓合同未列明，則不應(yīng)當(dāng)作為契稅繳納依據(jù)，在實務(wù)過程中，須充分與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通確認(rèn)，進(jìn)行合同條款設(shè)計。

三、耕地占用稅

納稅義務(wù)人，占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人；計算公式，耕地占用稅=占用的耕地面積*定額稅率。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅

納稅義務(wù)人，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人；計算公式，城鎮(zhèn)土地使用稅=實際占用的土地面積*定額稅率；值得一提的是，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為土地出讓合同中約定的交付土地時間，若未約定，則從簽訂合同次月算起。在實務(wù)中，開發(fā)商先占有土地進(jìn)行前期開發(fā)，是具有節(jié)稅效果的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間為商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的當(dāng)月末，按房屋銷售相應(yīng)比例核減應(yīng)稅土地面積，按月計算城鎮(zhèn)土地使用稅，分上下半年繳納。

五、個人所得稅

這個比較簡單，按照規(guī)定，就是在企業(yè)取得土地使用權(quán)階段，若房開對拆遷的居民沒有超過進(jìn)當(dāng)?shù)卣?guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則對被拆遷人取得的遷拆補(bǔ)償，免征個人所得稅，若超出了標(biāo)準(zhǔn)，則房開應(yīng)代扣代繳其應(yīng)納的個人所得稅。

六、增值稅

計算公式

增值稅應(yīng)納稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/(1+10%)*10%-企業(yè)當(dāng)期進(jìn)項稅額

預(yù)繳方式

在企業(yè)預(yù)售階段，房開采取預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅額=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）*3%，適用一般計稅方式的話，適用稅率為10%，適用簡易計稅方法的，按5%的征收率。

值得一提的是，2016年5月1日起，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了營改增，即2016年5月1日起，房開銷售房子需要繳納增值稅，而不再是營業(yè)稅。在營改增暫行辦法中規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以選擇適用簡易計稅辦法按照5%的征收率計稅。一旦選擇，36個月內(nèi)不得進(jìn)行改變。

關(guān)于房地產(chǎn)老項目的界定

建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4 月30日前的建筑工程項目。不同納稅人開發(fā)老項目與新項目繳納增值稅的情況匯總?cè)缦隆?/p>

七、增值稅附加稅費

增值稅附加稅費是增值稅的影子，包括城建稅、教育費附加以及地方教育費附加，比較容易理解，其計稅公式=增值稅稅額*（7%+3%+2%）。

八、土地增值稅

作為房地產(chǎn)繳稅的大頭，土增稅的計稅依據(jù)是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額。

計算公式

應(yīng)納稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)

=（應(yīng)稅收入-扣除項目金額）*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)

具體計算如下

其中，土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項目金額，而扣除項目金額的具體組成如下圖。

值得一提的是，由于在房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，在還沒有正確計算出房地產(chǎn)項目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，房地產(chǎn)采取先預(yù)征后清算的征管模式。

土增稅應(yīng)預(yù)繳稅款=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率，不同地方的預(yù)征率不同，舉個栗子，目前南寧市城區(qū)和開發(fā)區(qū)的預(yù)征率為保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按3%預(yù)征土地增值稅；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按4%預(yù)征土地增值稅。

九、企業(yè)所得稅

因為涉及到收入、成本和費用的確認(rèn)，企業(yè)所得稅是所有稅收種類中的最難理解和申報的。本文也只能拋磚引玉，簡單介紹涉及到收入的幾個基本概念，完工年度、預(yù)計計稅毛利率、預(yù)計毛利額、實際毛利額。這幾個基本概念是做好企業(yè)所得稅匯算清繳必須要明確的。

1.完工年度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理以開發(fā)產(chǎn)品完工時點為分水嶺，完工前后企業(yè)所得稅處理方法不同。

2.預(yù)計計稅毛利率

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定。開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

3.預(yù)計毛利額

企業(yè)預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入乘以預(yù)計計稅毛利率，計算出預(yù)計毛利額，并調(diào)整當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。

4.實際毛利額

完工年度，企業(yè)根據(jù)完工開發(fā)產(chǎn)品的單位計稅成本，計算出已售產(chǎn)品的計稅成本，然后根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入減去已售產(chǎn)品的計稅成本，計算出已售開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利額。

十、房產(chǎn)稅

課稅對象主要為房開自持的物業(yè)，用于出租，比如公寓和商鋪。房產(chǎn)稅一年征收一次。

計算方法

以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%或30%)×年稅率(1.2%)；以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×年稅率(12%)。值得一提的是，若租賃合同約定有免租期，則免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。關(guān)于房產(chǎn)原值的理解，簡單來說就是房產(chǎn)建造之初所花費的總金額。若納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，則要相應(yīng)增加房屋的原值。至此，房地產(chǎn)的10稅，9稅一費介紹完畢，每一個稅種都是一門學(xué)問，特別是大稅種，其中復(fù)雜需要細(xì)細(xì)學(xué)習(xí)才能熟稔于心。本文介紹也只是蜻蜓點水，若有不對的地方，希望大家多多指教啦。

文章來源：粵港澳樓市快訊

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