在北京，流傳著很多都市傳說。

比如：2004年，一位男子在東三環(huán)的高檔小區(qū)富力城買下100套房子，接待他的售樓小哥還以為碰到了開玩笑的。

不過沒多久，男子在08年金融危機(jī)前夕將這批房子賣出，又把資金投入了海南。

那時(shí)每平6000元的富力城，現(xiàn)在是10萬左右。海南3萬一平的房子，價(jià)格好幾年里一直輾轉(zhuǎn)反復(fù)。

人們本以為，然后就沒有然后了。直到海南前不久的一波上漲。

我也是最近才知道，現(xiàn)實(shí)里確有其人，傳說是真的。

張羽沖，原北京交響樂團(tuán)首席圓號(hào)手，1963年生人。曾賣過錄音帶、電器、服裝，后利用業(yè)余時(shí)間時(shí)間開班教琴，直到03年考試取消特長加分。在那個(gè)年代已算收入不菲。

早在90年代中，張羽沖就曾在玉泉路附近租了一百多畝地，蓋了房子出租，年收益20多萬，但后來這塊土地被征用，讓他的地產(chǎn)投資暫時(shí)劃了個(gè)逗號(hào)。

99年，張羽沖來到東三環(huán)的華騰園看房，當(dāng)時(shí)北京還沒有CBD，他也沒有“投資房產(chǎn)”這個(gè)想法。只是被一套全南的大戶型吸引了，毫不猶豫地買了下來。不久之后，張羽沖不斷接到中介公司打來的電話，都問是否有出租的打算。

這時(shí)，做過生意的張羽沖意識(shí)到機(jī)會(huì)來了。沒多久，張羽沖又在華騰園陸續(xù)訂了4套。

10個(gè)月后，張羽沖以每平方米高于原價(jià)800多元的價(jià)格賣掉兩套，增值10余萬，剩下的兩套繼續(xù)出租，租金用來還銀行的月供綽綽有余。

從此，張羽沖覺得，房地產(chǎn)原來可以這么玩。

2004年，他一口氣買下100套（也有說50套）富力城，并在接近金融危機(jī)之前的高點(diǎn)時(shí)拋售了大部分。2008年中幾乎處于“空倉”狀態(tài)。那時(shí)，張羽沖曾表示，暫不打算有任何冒險(xiǎn)和激進(jìn)的投資行為，并且三年內(nèi)不再碰房產(chǎn)了。

僅僅幾個(gè)月后，張羽沖就“食言”了，2009年，他出手并帶領(lǐng)著朋友們?cè)谌齺喣稠?xiàng)目買下百余套房產(chǎn)（傳聞后來只留了部分優(yōu)質(zhì)房源自住收藏）。2012年，又在北京周邊某家具城拿下45個(gè)商鋪。

……

事跡的講述暫且告一段落。百度張羽沖，可以看到他十余年來接受的采訪，有一些受邀演講的場面話，也有一些更接近本質(zhì)的言論。

回頭來看，頗為有趣：

“北京市房地產(chǎn)投資的回報(bào)率早已不是90年代那時(shí)動(dòng)輒50％、60％了，不要把投資回報(bào)率想的太高，能有10％已經(jīng)不錯(cuò)了?！薄?003年

“很多投資者都覺得只要看中了地段，投資收益就有了保障，但如果你的房子在整個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)有幾十套甚至上百套，將來無論是出租還是出售都會(huì)形成彼此的壓價(jià)，勢(shì)必會(huì)影響投資價(jià)值?！薄?003年

“即使房價(jià)沒有上漲，買不起房的人還是買不起房，該蝸居的還是會(huì)蝸居，即使房價(jià)再下降也一樣。”——2010年

“我現(xiàn)在手里已經(jīng)沒有多少房子了，已經(jīng)在逐漸退居二線，現(xiàn)在做的主要是幫助和指導(dǎo)別人投資”?！?010年

“不能等有了錢才投資，攢錢的速度往往趕不上房價(jià)上漲的速度。這房子130萬，我有30萬，可以和幾個(gè)朋友一起買，收益的時(shí)候大家一起分成，這才是真正的能趕上時(shí)代，等攢夠了80萬，房價(jià)已經(jīng)漲到180萬了，永遠(yuǎn)趕不上?！薄?010年

懂得地域、審美、時(shí)間的差價(jià)

房產(chǎn)投資如果總結(jié)一個(gè)最大的經(jīng)驗(yàn)或者秘籍，您認(rèn)為是什么？

張羽沖：其實(shí)按我的理解，真正的掙錢就分三塊。一個(gè)是地域的差別，你比如說南城的東西便宜，北城東西貴，你看到了地域的差別，你把南城的拿到北城來賣?；蛘呤悄憧疵绹?，中國那時(shí)候剛剛開放，人工便宜，用我們這兒生產(chǎn)的便宜東西拿到美國賣，這就是地域的差別，掙中間的差價(jià)，這個(gè)需要時(shí)間，你有時(shí)間跑、有時(shí)間看、有心觀察，你就能賺到這個(gè)錢。

這個(gè)錢不難。就像改革開放初期一樣，那時(shí)候到深圳買條喇叭褲，到北京來賣，一條能賺10塊20塊，買個(gè)蛤蟆鏡，你看這就是時(shí)間差價(jià)、地域的差價(jià)。第二個(gè)就是審美的差價(jià)。其實(shí)可能很多做貿(mào)易做經(jīng)濟(jì)的人沒有講過這種概念。都是衣服，因?yàn)槟阍O(shè)計(jì)得漂亮，你有審美就可以多賣出多少錢。

你看衣服大家都有，為什么你要代理一個(gè)法國品牌呢？就是因?yàn)閷徝?。你覺得那個(gè)時(shí)候人家有品牌有設(shè)計(jì)感，你這衣服只是能穿就行了，顏色都一律是灰。你賣500塊錢，人家拿來賣5000塊錢，人家販賣的是審美差價(jià)，就賺大錢。因?yàn)槿硕枷蛲篮谩?/p>

第三點(diǎn)叫時(shí)光的差價(jià)。就是說大家看到的都是今天的事情，你看到的是明天的，有人看到是后天的，還有人看到的是兩年以后的。你看到了時(shí)光的差價(jià)，其實(shí)這就是投資，我買的是未來?，F(xiàn)在大家都賣6000元，但是我看到的是三年以后它應(yīng)該值2萬。

這三種（差價(jià)）都能兼顧到，都能賺到錢的人是一流的人。所以我從來都奔著這個(gè)目標(biāo)在思考問題。

你比如說富力城，當(dāng)年算在南城，所有的老北京人認(rèn)為，雖然就離國貿(mào)差了一公里，但是覺得南城不值錢。大家沒有看到時(shí)間的差價(jià)。人們就知道南城，但是沒有來看一看南城未來會(huì)是什么樣。

第二，審美的差價(jià)。當(dāng)年賣房子都賣毛坯房，富力城是最早來賣精裝修的房子，這就是審美的差距，你發(fā)現(xiàn)這樓道的都鋪上地磚，墻上也都是地磚，大堂能設(shè)計(jì)成那樣，園林能設(shè)置成那樣，這里頭，有審美的差價(jià)！

第三，是看到了時(shí)光的差價(jià)。是那一會(huì)再慢慢再講。這三個(gè)里頭差價(jià)還要會(huì)計(jì)算，所以這三樣事情你先要衡量。

再一個(gè)就是什么叫炒房，什么叫投資？人家說我炒房我很不愛聽，我認(rèn)為我是投資，就是我拿來以后可以出租，出租的回報(bào)率百分之十幾。我沒有想過拿來房子漲多少錢賣。我覺得就是出租的回報(bào)率能讓你做得非常大。

以富力城當(dāng)年一套房子6000塊錢每平米，60平米36萬元，租4200。百分之十幾的回報(bào)租金，而且租金在漲，就和商鋪一樣，那房價(jià)也會(huì)跟著漲。

你比如說銀行利息6%，你出租回報(bào)率13%，你就最起碼的這個(gè)房子還能翻一倍的價(jià)格，是能看到的，就是說我買了以后漲從6000漲到12000，我賣給別人以后，人家還有百分之六點(diǎn)幾的回報(bào)是比銀行的貸款利息高的，這就是房產(chǎn)投資生意。

我們從來沒有房子賣到最高點(diǎn)，因?yàn)槲覀兛吹降氖亲畛踝钋懊婺且欢瓮顿Y機(jī)會(huì)。

我們以北京為例，為什么北京房價(jià)過去10多年漲得很快？

張羽沖：2000年左右北京是人口凈流入的城市，每年大學(xué)生進(jìn)入幾十萬人，這些幾十萬人每人要25平米，你還得要這個(gè)六七百萬平方米，那時(shí)大改造大拆遷。那個(gè)年代租賃市場沒有什么外銷房，也就是商品房很少。

從2000年才開，剛開始蓋，能出租的房子都很少，自住的房子都不夠，哪來的出租啊，所以說出租的市場回報(bào)非常高，再加上每年拆遷六百七百萬平方米，為了北京奧運(yùn)會(huì)拆一平米，你得補(bǔ)人家1.5平米啊。人家再買回來嗎，需求不就又翻了1.5倍嘛，那怎么也得要八九百萬平方米。

就按照北京1300萬人，每人每年平均遞增0.5平方米，還要700萬平米，對(duì)吧？你就算一算，你都知道有幾千萬平米的需求量。但是非典的時(shí)候你知道停工了多少項(xiàng)目，就是本來可以蓋很多樓都沒人干了，就積壓了需求，等著哪天爆，大家一搶不就在加價(jià)了嗎？你要是沒有搶哪來的加價(jià)啊。

非典時(shí)候其實(shí)是一個(gè)入手非常好的時(shí)機(jī)。

十個(gè)房子有15個(gè)人買，那肯定要漲25%啊。十個(gè)人十套房子，有20個(gè)人買，那必須要漲50%。這是個(gè)數(shù)學(xué)規(guī)律。要么就有關(guān)系者得，要么叫價(jià)高者得。

學(xué)會(huì)用杠桿

同樣是投資房產(chǎn)，為何你能賺更多的錢？

張羽沖：別人用兩小時(shí)彈好的曲子，我告訴學(xué)生怎么能只花15分鐘，用最簡單、最科學(xué)的方式，我告訴你技巧，從哪練，怎么練，練多少的速度，練多少遍，一次錯(cuò)誤都不犯，你就練好了，然后再從頭迎刃而解，所以說要找生活的技巧。

很多人沒有找到生活的技巧，生活很辛苦、很累。因?yàn)樯?、工作?dāng)中70%也是無效的。無效以后老板怎么能給你漲工資呢，其實(shí)老板很多的經(jīng)營方式也是無效的，沒有把人性全部的積極性調(diào)動(dòng)出來，是因?yàn)樗芏喙芾淼哪Ｊ绞菬o效的。

你比如說六千塊錢一平米買的房。當(dāng)年鼓勵(lì)大家投資買房。你首付兩成就買了。隔了兩年以后9000塊錢賣掉了?？墒俏?000塊錢又買了。這里的區(qū)別是什么呢？區(qū)別是你可以多買兩套，因?yàn)槟愕氖赘犊顠瓿鰜砹?，這就叫效率。有的人就死拿著，一直等著，他還是一套。

但是我不是。比如說我一百平米是6000塊錢買的，8500賣掉的，賺了25萬，這25萬可以多買一套房的首付，等于由原來的一套變成了持有了將近三套房。

這就是效率。要會(huì)用杠桿，會(huì)用資本。很多人不會(huì)想到這一點(diǎn)。

現(xiàn)在買房就是個(gè)虧本生意

您怎么看當(dāng)前的樓市，未來房地產(chǎn)還值得投資嗎？

張羽沖：我覺得北京市場的最大的問題是租售比。在我心里，現(xiàn)在買房就是虧本生意了。

我們以15年前，富力城一套一居室月租4200元，現(xiàn)在月租9000元，那時(shí)候房價(jià)6000元每平，現(xiàn)在賣10萬每平，房價(jià)漲了15倍，租金是漲了1.5倍。

那個(gè)時(shí)候我建議大家投資買的原因，是看到了租金高于銀行利息一倍之上的這種巨大的空間。

現(xiàn)在正好相反，要是10萬、11萬，我就賣掉它。我做一個(gè)理財(cái)6-8個(gè)點(diǎn)收益，如果你做得好的話能吃七個(gè)點(diǎn)收益。

1000萬一年就能省70萬。3000萬就210萬。我說的這個(gè)七個(gè)點(diǎn)是還租回原來住的這個(gè)房子，不影響你生活品質(zhì)的情況下，你能吃回七個(gè)點(diǎn)的巨額的差點(diǎn)。

全部賣掉，租房子，這就是境界。今年拿這兒做個(gè)證，我堅(jiān)決租房子，我不買房，我認(rèn)為買房子于我就是一個(gè)虧本的生意。

再具體給你們算一下。你比如說我可找到投資回報(bào)率高的項(xiàng)目，比如說10%的回報(bào)，同樣一個(gè)3000萬的房子，我賣掉了，我拿著3000萬做一個(gè)理財(cái)，一年就按10%，300萬。

我拿出40萬還租原來的這個(gè)品質(zhì)不變。那你一年凈剩260萬，三年780萬。三年以后，一定是多套房上稅來替代這個(gè)限購政策，它是有一個(gè)常態(tài)化的東西來替代，對(duì)吧？

替代完了以后，房價(jià)從11萬回落到85000元每平，一個(gè)300平米的房子一平米，說少點(diǎn)吧，2萬塊錢的差價(jià)，你又省了600萬。

600萬加780萬，1400萬。三年沒有影響生活，平白無故三年以后你賬上多了1400萬，這也是改變?nèi)说纳睢?/p>

決定租金的關(guān)鍵是流量和單筆消費(fèi)額

您曾投資過不少非常賺錢的商鋪。能否談?wù)勀阗I商鋪的秘訣？

張羽沖：商鋪?zhàn)畲蟮膬r(jià)值是跟租金掛鉤，租金將來就是你看到的時(shí)間。時(shí)間的價(jià)值有多少？就未來五年，它為什么會(huì)漲租金，你說漲的理論依據(jù)在哪？一就是流量，二是單筆消費(fèi)額，這兩點(diǎn)決定你的房租。

你看，本來一天成交了3000單，未來你覺得能成交4000單，這就是利潤增長點(diǎn)。還有一點(diǎn)，通貨膨脹，這個(gè)菜現(xiàn)在賣30，再過五年以后這菜能賣58，不管你賣30還是58，他都是45%的利潤。所以說，同樣都是賣一個(gè)菜，人沒增加，還是3000人來吃飯，但是你的流水的總額高了。

本來3000人，比如一天流水3萬，但是三年以后物價(jià)你會(huì)覺得會(huì)通脹到什么樣的程度，還是3000人，但流水可能就變成4萬多了，那你的利潤也是在增長的。

流量無非就是沒有空檔期的流量是最高的。就是早中晚節(jié)假日，都不會(huì)有空檔，這是最高境界。白天中午來消費(fèi)的，都是來上班的。因?yàn)樽≌镱^人都走了，沒有那么大的消費(fèi)。就是說你看中的白天一定是寫字樓。

早上是住宅、寫字樓都可以來吃早餐什么的。晚上，寫字樓沒人了，節(jié)假日，寫字樓沒人了。所以說，寫字樓、酒店這種東西呢，它的效率會(huì)打一個(gè)八折。晚上沒人。節(jié)假日不上班。

你說我一天流水3萬，突然有三天流水只有20000，那前面30000平均過來就變成22000了。也很痛苦。所以選擇住宅、寫字樓、酒店步行300米內(nèi)都能輻射到的這種商鋪是最值錢的。

最近看您朋友圈經(jīng)常在曬娃，能講講地產(chǎn)投資專家是怎么帶娃的嗎？

張羽沖：帶娃有兩種帶法，一種就是把它養(yǎng)大，第二種為社會(huì)培養(yǎng)人才，我把這三個(gè)娃當(dāng)成我的一個(gè)企業(yè)，我就當(dāng)用20年做一個(gè)企業(yè)。怎么來做這個(gè)企業(yè)，那就要把我精彩的人生，通過我的思維，把它提煉成最簡單的語言，傳遞給孩子。

我天天在朋友圈曬娃的照片目的是什么？就給孩子純流量。因?yàn)檎J(rèn)識(shí)我的人很多，幾十萬人都是我朋友，我在曬娃，所有人都知道我的女兒成長的道路！將來我的遺產(chǎn)就是把我的流量順利地傳遞給她，她就接了這么多流量，就能創(chuàng)造財(cái)富，做什么事她都會(huì)簡單多了。

你看你上名牌學(xué)校就是兩件事情，一是學(xué)知識(shí)，另一件是社交。你上哪個(gè)學(xué)校決定了你朋友圈的檔次。

你別忘了，在一個(gè)學(xué)校你一個(gè)班里頭發(fā)小就幾十個(gè)人，你能有多少，你成功的概率又有多少。所以我把我成功的這種閱歷和我認(rèn)為最值錢的東西通過不經(jīng)意的培養(yǎng)，慢慢的一點(diǎn)點(diǎn)都留給孩子，把這點(diǎn)遺產(chǎn)都留給孩子們。在當(dāng)下大家看不明白，等20年以后，你們會(huì)發(fā)現(xiàn)我走在了所有的家長的前面

以上為采訪內(nèi)容，還請(qǐng)大家辯證去看。

我覺得吧，不管買的是住宅、商鋪、還是旅游地產(chǎn)，不管是以租養(yǎng)貸還是貸貸相傳，每個(gè)人都有自己的投資風(fēng)格。

關(guān)鍵的問題在于，你的倉位是多少。

像前一段兒，前江寧科技股東，微博名現(xiàn)在叫@金山二姐，發(fā)一朋友圈兒，說每年房租收入可以在回龍觀買兩套房。

我算了一下兒，一套房年租金按20萬算，回龍觀兩套房算一千萬，還真差不多。不禁感慨自己還是要努力。二姐的關(guān)注點(diǎn)之前就開始轉(zhuǎn)向國外了，從配置出發(fā)來討論，沒問題。

再比如歐神，大家看到他兩年前300多萬買了天通苑，現(xiàn)在可能五六百萬，但是說白了，一套天通苑在歐神的倉位，那都不叫倉好嗎，可能就占百分之幾或者更少。

但一套五六百萬房子，對(duì)于很多人來說，可能就是全部。咱老百姓家，有五六百萬，要不要買天通苑，這就不一定了。

張羽沖老師說，對(duì)于他，買房子是虧本生意，賣房的錢用來買理財(cái)，堅(jiān)決租房子。

這個(gè)觀點(diǎn)是不是很熟悉？在水木、雪球還有網(wǎng)上其它各種地方，一直以來都能聽到這樣的想法。而且，網(wǎng)上資料表明，張羽沖老師在2012年就這樣說過了。

我個(gè)人猜測，像張老師的身份，肯定會(huì)有一些認(rèn)購超市場收益的內(nèi)部理財(cái)機(jī)會(huì)吧，像那種有認(rèn)購門檻兒的。

每個(gè)人的倉位不同，情況也就不同。像張老師這篇訪談出來，底下的評(píng)論都紛紛表示：還是選擇買房。

該說群眾的眼睛是雪亮的呢？還是說經(jīng)過大盤教育民智已開呢？亦或者說，有心人能在市場情緒里面看到其它的機(jī)會(huì)呢？

來源：網(wǎng)絡(luò)

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