10月11日，和泓服務(wù)（06093.HK）發(fā)布公告稱，其全資附屬公司與賣方訂立協(xié)議。據(jù)此，和泓服務(wù)將以2550萬元收購貴州星際物業(yè)51%的股權(quán)。

作為“蚊型”物業(yè)公司，和泓服務(wù)飽受規(guī)模之困，但其始終懷揣一顆做大做強的心。只是資本不斷撩撥起多重浮躁，讓一個以服務(wù)為本的行業(yè)拼命向前。但在人才、組織等內(nèi)部要素尚難支撐的大背景下，物業(yè)公司由規(guī)模擴張帶來的崩塌亦隨時可能出現(xiàn)。

配股融資積蓄資本 收并購助力規(guī)模增長

伴隨著2019年物業(yè)管理行業(yè)轟轟烈烈的上市潮，和泓服務(wù)也從一家籍籍無名的“蚊型”物業(yè)公司一躍成為港股上市新貴。

2019年7月12日，和泓服務(wù)正式登陸資本市場，發(fā)售價為每股1.42港元，發(fā)售所得款項凈額為9.08千萬港元。其中，所得款項凈額的4.7千萬港元或51.8%將用于收購物業(yè)管理公司。

對于規(guī)模方面的野心，和泓服務(wù)在上市之初就表露無遺。然而，由于先天不足、關(guān)聯(lián)方實力有限的困局一直未得到有效解決，和泓服務(wù)也經(jīng)歷了低速發(fā)展階段，公司的股價從上市之初即不溫不火。

上市半年之后，和泓服務(wù)開始了收并購活動。2019年12月28日，和泓服務(wù)公告稱，公司全資附屬公司與賣方及剩余股東等訂立買賣協(xié)議，以2959.05萬元收購上海同進物業(yè)服務(wù)有限公司70%的股權(quán)。

值得注意的是，上述收購對和泓服務(wù)的規(guī)模貢獻(xiàn)較為有限。以上海同進物業(yè)為例，其在上海擁有370萬平方米的在管建筑面積。收購?fù)瓿珊螅豌?wù)上市募資中計劃用于收并購的資金也所剩無幾。由于自有資金有限，若想繼續(xù)通過收并購跑馬圈地，和泓服務(wù)亟需補充流動性。

今年6月15日晚，和泓服務(wù)公告稱，公司和配售代理訂立了配售協(xié)議，以每股1.28港元配售最多8000萬股，預(yù)計配售所得凈額約為1.01億港元。

配股融資完成后，和泓服務(wù)又連續(xù)完成了兩次收并購。

9月21日，和泓服務(wù)發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司北京泓升投資有限責(zé)任公司與東莞市寶盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立協(xié)議。據(jù)此，公司將收購東莞市寶盈物業(yè)管理有限公司60%的股權(quán)，總代價為1500萬元。

不足20天的時間，和泓服務(wù)完成了另一起并購。10月10日，和泓服務(wù)全資附屬公司與賣方訂立協(xié)議，將以2550萬元收購貴州星際物業(yè)51%的股權(quán)。

兩次收并購?fù)瓿珊?，和泓服?wù)已經(jīng)花掉了配售融資的近一半金額?？梢钥隙ǖ氖?，只要肯花錢，物業(yè)公司總能在在管面積方面有所收獲。

最近一次收購?fù)瓿珊?，和泓服?wù)也表示，集團的總合同建筑面積將增至約2千萬平方米，較2020年初的約8.2百萬平方米增加約143.9%；總在管建筑面積將增加至約1.58千萬平方米，較2020年初的約8.2百萬平方米增加約92.7%。

僅從管理規(guī)模來看，和泓服務(wù)確實受益匪淺。但和其他上市物業(yè)公司相比，和泓服務(wù)仍然難以擺脫其“蚊型”物業(yè)公司的命運，其在管面積處于上市物業(yè)公司墊底的位置。

管理難度顯著提升 后期整合仍是硬骨頭

疫情期間，物業(yè)股大放異彩。和泓服務(wù)也不例外。

今年上半年，收并購疊加上市費用支出減少與國家社保減免等因素，和泓服務(wù)在營收、盈利、在管面積等方面均實現(xiàn)了不同程度的提升。

中期業(yè)績報告顯示，期內(nèi)，和泓服務(wù)實現(xiàn)營收1.60億元，同比上漲32.50%；盈利為2172.4萬元，同比上漲622.69%，盈利增速更是高居所有上市物業(yè)公司榜首；凈利率也從去年同期的2.48%上升至今年上半年的13.54%。同時，和泓服務(wù)在管面積也從去年同期的634.7萬平方米漲至今年上半年的935.6萬平方米，漲幅高達(dá)47.41%。

對此，資本市場也給予了積極反饋。

8月7日，和泓服務(wù)發(fā)布正面盈利預(yù)告，預(yù)計2020年前6個月公司權(quán)益持有人應(yīng)占綜合凈利潤將較去年同期增加超過500%。消息發(fā)布前后，和泓服務(wù)的股價從8月6日開盤的1.40港元飆升至8月10日的高點，為3.62港元，漲幅達(dá)158.57%。與此相對應(yīng)，公司市值也從上市后的不足5億港元直接升至10億港元以上。

但資本市場也有其非理性的一面，更多關(guān)注經(jīng)營結(jié)果，這也導(dǎo)致不少上市公司為了博得資本市場的關(guān)注投其所好，短時間內(nèi)通過各種方式做大規(guī)模，從而忽視其長遠(yuǎn)發(fā)展。

2019年上半年，和泓服務(wù)在管面積僅為634.7萬平方米，且多布局與北京及周邊，區(qū)域特征明顯，業(yè)態(tài)也較為單一。通過后續(xù)的幾次收并購，和泓服務(wù)實現(xiàn)了自身業(yè)態(tài)布局與規(guī)模的雙提升，但速度未免過快，難以進行及時有效的后續(xù)整合。

一位頭部物業(yè)咨詢公司的資深咨詢顧問表示，物業(yè)公司的發(fā)展與自身組織變革有一定的規(guī)律，如果區(qū)域型物業(yè)公司短時間內(nèi)通過收并購將業(yè)務(wù)布局覆蓋至全國，其人才體系、管理體系、組織架構(gòu)、品質(zhì)管控等將會面臨極大的挑戰(zhàn)，管理失控特別是項目一線管理的風(fēng)險將會加劇。

縱觀和泓服務(wù)的收并購歷程，通過收購東莞市寶盈物業(yè)60%的股權(quán)，和泓服務(wù)新增6個物業(yè)管理項目及80萬平方米的在管建筑面積，并正式進入廣東物業(yè)管理市場；通過收購上海同進物業(yè)，和泓服務(wù)新增370萬平方米的在管建筑面積，同時在華東區(qū)域的布局得以強化；而通過收購貴州星際物業(yè)51%的股權(quán)，和泓服務(wù)新增9個物業(yè)管理項目及約260萬平方米的在管建筑面積，其在西南的業(yè)務(wù)布局得以強化。

不到一年時間，和泓服務(wù)已經(jīng)通過數(shù)次收并購實現(xiàn)在管面積的大幅擴張，快速從一家區(qū)域“蚊型”物業(yè)公司向全國化布局的中小型物業(yè)公司邁進。與此同時，其發(fā)展的潛在風(fēng)險也逐步加劇。

無論是收并購之后的項目管理與風(fēng)險防控，還是不同地區(qū)、不同城市間物業(yè)管理法律法規(guī)的異同、客戶群體的差異，亦或是不同項目、不同業(yè)態(tài)的管理邏輯，都需要和泓服務(wù)迅速探索出行之有效的解決方案，不然自身極易受到反噬。輕則客戶投訴、欠繳相關(guān)費用；重則項目丟失，乃至因為發(fā)生安全事故被相關(guān)部門處罰甚至拉入黑名單，進而削弱自身的品牌影響力。

以藍(lán)光嘉寶服務(wù)為例，其雖然通過收并購將服務(wù)觸角延伸至長三角地區(qū)，但在業(yè)務(wù)推廣與盈利方面卻并不順利。一方面在第三方在管面積快速增長的同時，對應(yīng)物業(yè)服務(wù)營收增速卻較為滯后；另一方面其引以為豪的增值服務(wù)產(chǎn)品，特別是生活家服務(wù)體系，雖然在四川特別是成都取得了較大成功，但在并購整合長三角地區(qū)的物業(yè)公司過程中，生活家服務(wù)體系卻難以推行，給藍(lán)光嘉寶服務(wù)帶來了不小的壓力。

相反，雅生活服務(wù)在2019年雖然通過大舉收并購擴大規(guī)模，但卻一直避免直接管理各公司及相關(guān)項目，從而規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。目前，雅生活服務(wù)主要通過建立戰(zhàn)略發(fā)展委員會，將各股權(quán)合作企業(yè)整合在一起，實現(xiàn)自身的持續(xù)發(fā)展。

對于和泓服務(wù)而言，通過規(guī)?？焖贁U張從而實現(xiàn)自身的蝶變本無可厚非，但如果自身管理基礎(chǔ)與相關(guān)配套體系無法有效建立，恐將變成一場惡性擴張。

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