導(dǎo)讀

1.新冠肺炎疫情深刻影響，市場從停擺中艱難重啟。

2.年內(nèi)市場迎來多輪高潮，改善需求表現(xiàn)更為活躍。

3.房企項(xiàng)目定價(jià)更為審慎，以價(jià)換量低開已然普遍。

4.政策放松落空穩(wěn)中偏緊，融資監(jiān)管收緊卡脖房企。

5.三強(qiáng)房企市場占比擴(kuò)大，多家房企銷售業(yè)績上升。

6.土地市場供地規(guī)模下降，房企拓展受到嚴(yán)重制約。

7.項(xiàng)目集團(tuán)作戰(zhàn)支撐業(yè)績，全市僅兩家房企可實(shí)現(xiàn)。

8.市場趨勢仍將嚴(yán)重分化，購房需求抽水效應(yīng)顯著。

9.以價(jià)換量低開仍將持續(xù)，房價(jià)競爭將市場推向紅海。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

2020年前三季度石家莊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀解讀

市場命途多舛，改善需求入場

2020年的石家莊房地產(chǎn)市場“命途多舛”：上半年受新冠肺炎疫情影響，2至4月的市場行情跌至谷底，到4月中下旬，房企和項(xiàng)目的正常營銷活動(dòng)方有恢復(fù)。盡管當(dāng)?shù)卣块T出臺(tái)多項(xiàng)措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，并對(duì)房企和項(xiàng)目申請(qǐng)商品房預(yù)售手續(xù)，預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行了適當(dāng)放松，但市場還是面臨著從新冠肺炎疫情“停擺”到逐步復(fù)蘇的艱難過程。

當(dāng)年的市場行情直到4月底完全啟動(dòng)，并在5月和6月中上旬迎來年內(nèi)的首輪高潮，在6月和7月上旬進(jìn)行短暫調(diào)整后，自7月中下旬起迎來年內(nèi)的第二輪高潮。與往年相比，當(dāng)年至今的市場高潮呈現(xiàn)出兩個(gè)新特點(diǎn)：

購房需求結(jié)構(gòu)有所變化，除傳統(tǒng)的首置剛需外，改善需求表現(xiàn)更為活躍，并在一些改善項(xiàng)目上有突出表現(xiàn)，成為項(xiàng)目成交、市場交易的重要支撐。不過，改善需求并未在有改善產(chǎn)品的項(xiàng)目上均有表現(xiàn)，與以往相比，改善需求的釋放呈現(xiàn)出“局部突出、冷熱不均”的狀態(tài)，一些在品牌力和產(chǎn)品力上乏善可陳，地段和配套上無甚亮點(diǎn)，戶型和總價(jià)上無甚競爭力的項(xiàng)目，并未改善需求的明顯活躍上分得一杯羹。

房企定價(jià)更為審慎，以價(jià)換量蔚然成風(fēng)

房企和項(xiàng)目的定價(jià)更為審慎，以價(jià)換量幾乎成為年內(nèi)市場行情的重要推手。盡管焦點(diǎn)研究院預(yù)計(jì)，2020年的石家莊市場交易格局，將一改2019年“二環(huán)外、三環(huán)邊”項(xiàng)目為主的格局，“二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)”項(xiàng)目的成交占比將有顯著擴(kuò)大，其高于“二環(huán)外、三環(huán)邊”項(xiàng)目的定價(jià)將對(duì)全年市場成交價(jià)格產(chǎn)生顯著影響，這勢必帶動(dòng)全年成交價(jià)格較2019年有所上升。

事實(shí)也顯示出，2020年前三季度，石家莊普通住宅成交價(jià)格14847元/平方米，較2020年上半年上升2.05%；然而，與2019年全年相比，2020年前三季度石家莊普通住宅成交價(jià)格下降0.89%，盡管基本持平，但“拖累”成交價(jià)格的因素依然存在。

一方面，疫情緩解后，部分項(xiàng)目為短期內(nèi)刺激成交、快速去化，以特價(jià)房、員工房、工抵房等方式推貨，這成為上半年成交價(jià)格出現(xiàn)震蕩的關(guān)鍵因素，并波及到二手房市場和整個(gè)市場的預(yù)期。

另一方面，第三季度新項(xiàng)目入市或既有項(xiàng)目“推新”，也采取了審慎定價(jià)和以價(jià)換量措施，有的項(xiàng)目定價(jià)甚至低于區(qū)域內(nèi)“老破小”二手房和地緣競品項(xiàng)目，有的項(xiàng)目將此前在特價(jià)房、員工房、工抵房上“試水”的定價(jià)擴(kuò)大至整個(gè)項(xiàng)目，寄希望于盡快實(shí)現(xiàn)去化和清盤效果，這些因素也影響了整個(gè)市場的價(jià)格水平。在這些因素的影響，第三季度在成交規(guī)模上，表面上成為了房企和項(xiàng)目的“豐收季”，但在成交價(jià)格和市場預(yù)期上，實(shí)則留下了隱憂。

政策環(huán)境穩(wěn)中偏緊，卡脖因素顯著增加

綜合全年的市場走勢，焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，看起來，政策因素并未成為左右市場走勢的關(guān)鍵因素，但實(shí)際上，政策因素依然是影響市場走勢和預(yù)期的關(guān)鍵因素。我們看到，年內(nèi)的市場行情，表面上沒有政策鼓動(dòng)和刺激的作用，但決策層重申“房住不炒”，外圍其他城市試探性調(diào)整和放松當(dāng)?shù)卣叽蟀胧?，?shí)則向市場傳遞了政策從嚴(yán)從緊的堅(jiān)定信號(hào)。

回歸石家莊市場，現(xiàn)行的住房限購、限貸、限價(jià)和限售政策繼續(xù)執(zhí)行，短期內(nèi)沒有退市跡象，但政策出臺(tái)多年，已成常態(tài)，對(duì)市場的直接影響不大。對(duì)于當(dāng)前市場而言，政策的象征意義大于現(xiàn)實(shí)意義，更為重要的是，房地產(chǎn)市場在融資和貸款政策上有所“邊緣”，房價(jià)的震蕩波動(dòng)、震蕩分化趨勢，弱化了房地產(chǎn)的投資和溢價(jià)能力，導(dǎo)致投資熱情銳減，資金意興闌珊，市場熱度轉(zhuǎn)冷，這顯然不利于市場行情的昂揚(yáng)向上。第三季度對(duì)房企融資監(jiān)管的“三條紅線”，對(duì)房企和項(xiàng)目起到了“卡脖子”的作用，對(duì)市場也起到了遏制作用，盡管此后“三條紅線”監(jiān)管落地時(shí)間有所推遲，但實(shí)際上已經(jīng)落地，房企和項(xiàng)目又投入到了“降負(fù)債”的艱苦調(diào)整之中，這又將對(duì)市場走勢和預(yù)期產(chǎn)生不利影響。

三強(qiáng)房企占比擴(kuò)大，三家房企快速上升

在這樣的背景下，石家莊房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出更為強(qiáng)烈的分化狀態(tài)，且房企和房企、項(xiàng)目和項(xiàng)目之間的分化格局進(jìn)一步凸顯。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，石家莊普通住宅累計(jì)新增供應(yīng)2.47萬套，面積287.19萬平方米；累計(jì)成交3.06萬套，面積361.51萬平方米；累計(jì)成交金額536.72億元，成交單價(jià)14847元/平方米。其中，僅在第三季度，石家莊普通住宅便累計(jì)新增供應(yīng)1.14萬套，面積137.84萬平方米；累計(jì)成交1.39萬套，面積162.84萬平方米；累計(jì)成交金額247.13億元。第三季度的供應(yīng)規(guī)模占前三季度總量的47%，成交規(guī)模占總量的45%，成交金額占總量的46%。石家莊房企和項(xiàng)目在第三季度向銷售任務(wù)發(fā)起了最為兇猛的沖刺。

這其中，石家莊市場的TOP3格局并未發(fā)生明顯變化。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度石家莊房企的TOP3依然是融創(chuàng)、萬科和保利，三家房企的銷售金額180.68億元，占總量的33%；銷售面積115.73萬平方米，占總量的32%。與2020年上半年相比，盡管石家莊房企TOP3并未發(fā)生變化，但其銷售金額和銷售面積的占比均上升了7個(gè)百分點(diǎn)，市場占有率有所擴(kuò)大。

然而，在石家莊市場的TOP10和TOP20格局上，房企的座次出現(xiàn)了明顯變化。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，在2020年前三季度石家莊房企的TOP20中，榮盛、華遠(yuǎn)、金輝、遠(yuǎn)洋、龍湖、金地和旭輝均有不同幅度的上升，尤以華遠(yuǎn)、金輝、龍湖三家房企的上升幅度最快。究其原因，部分房企在前三季度均有新項(xiàng)目入市，加上既有項(xiàng)目，對(duì)前三季度的銷售規(guī)模起到了較強(qiáng)的支撐作用；部分房企則對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的定價(jià)進(jìn)行調(diào)整，使其適應(yīng)項(xiàng)目所在片區(qū)的市場和價(jià)格現(xiàn)狀，對(duì)刺激成交、推升規(guī)模起到了積極作用。尤以龍湖為例，其旗下的龍湖九里晴川項(xiàng)目，在2020年前三季度實(shí)現(xiàn)銷售金額10.31億元、銷售面積8.09萬平方米，不僅在西山市場位次居前，也支撐龍湖的銷售規(guī)模在石家莊市場有所上升，加之其在石家莊二環(huán)市場的首個(gè)項(xiàng)目龍湖天璞將入市，預(yù)計(jì)2020年全年，龍湖在石家莊市場的銷售規(guī)模還將有所上揚(yáng)。

在第三季度的迅猛沖量中，頭部房企表現(xiàn)更為搶眼，其市場占有率有顯著上升。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，石家莊房企TOP10在2020年前三季度實(shí)現(xiàn)銷售金額292.36億元，銷售面積198.07萬平方米，均占總量的54%。與2020年上半年相比，石家莊房企TOP10的市場占有率有所上升，其銷售金額和銷售面積的占比均上升了7個(gè)百分點(diǎn)。

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