導(dǎo)讀

1. 政策調(diào)整預(yù)期落空，新冠肺炎疫情成全年市場“黑天鵝事件”，房企生存壓力增大，購房需求心態(tài)謹(jǐn)慎，避險(xiǎn)情緒強(qiáng)烈，多重因素之下，房企定價(jià)審慎以求快速去化，市場成交規(guī)模有所上揚(yáng)，但成交價(jià)格卻出現(xiàn)7%的降幅。

2. 三強(qiáng)房企格局未變，頭部房企市場規(guī)模萎縮，十強(qiáng)房企劇烈洗牌，腰部房企有所上揚(yáng)，多家房企首次躋身石家莊房企TOP20行列。以價(jià)換量和定價(jià)審慎項(xiàng)目成為腰部房企在局部市場突圍利器。

3. 八個(gè)項(xiàng)目躋身“大盤”行列，成為房企銷售規(guī)?！皦号撌?，行業(yè)座次的“左右手”。當(dāng)前仍僅萬科在石家莊具備項(xiàng)目“集團(tuán)化作戰(zhàn)”優(yōu)勢，但融創(chuàng)年內(nèi)有望挑戰(zhàn)其市場地位，石家莊房企TOP1或?qū)⒃趦杉曳科笾姓Q生。

4. “抗擊疫情”和“房住不炒”將成為下半年市場常態(tài)，政策層面難有放松可能性，將倒逼房企和項(xiàng)目繼續(xù)在審慎定價(jià)、以價(jià)換量上堅(jiān)持，價(jià)格穩(wěn)中有降已波及市場心理，二手房價(jià)格走勢已出現(xiàn)部分崩潰，對后市走勢并非福音。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

01 

2020年上半年石家莊房地產(chǎn)市場綜述

以“命途多舛”來形容2020年上半年的石家莊房地產(chǎn)市場，恐怕再合適不過：2018年下半年，市場的弱勢狀態(tài)已經(jīng)波及到房企和項(xiàng)目的去化速度，也波及到了房企和項(xiàng)目的定價(jià)預(yù)期，全市房價(jià)已出現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，各方普遍期待，決策層對宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)預(yù)期可以帶來政策層面的“手下留情”，向房地產(chǎn)市場釋放一些略顯暖色的信號。果然，2020年初，金融政策率先調(diào)整，多輪貨幣投放動(dòng)作向市場釋放一定流動(dòng)性，讓市場看到了“不太一樣”的2020年或許有新的轉(zhuǎn)機(jī)。

然而，突如其來的新冠肺炎疫情，成為了包括石家莊在內(nèi)的全國房地產(chǎn)市場在2020年的“黑天鵝事件”：首當(dāng)其沖，便是1月底至3月市場的完全停擺，全社會(huì)的主要資源和全部注意力投向抗擊疫情，有可能出現(xiàn)“人群聚集”的項(xiàng)目售樓處被封閉，正常的營銷動(dòng)作全面叫停。到了春節(jié)后傳統(tǒng)的復(fù)工節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目無法正常復(fù)工，市場的停滯狀態(tài)波及到了投資領(lǐng)域。盡管新冠肺炎疫情主要覆蓋春節(jié)假期和初春時(shí)期，這一時(shí)間段并非傳統(tǒng)的市場旺季，但對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的深層次影響卻持續(xù)至今。首先，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨更大的企穩(wěn)壓力，政策調(diào)控也向這一領(lǐng)域著力。其次，在房企層面，市場預(yù)期發(fā)生重大調(diào)整，生存壓力進(jìn)一步加大，倒逼房企采取更為積極的推售策略和更為審慎的定價(jià)策略，以保證房企現(xiàn)金流穩(wěn)定。再次，在需求層面，購房者的收入能力受到影響，對大宗投資消費(fèi)的意愿也進(jìn)一步下降，家庭財(cái)富的避險(xiǎn)需求非常強(qiáng)烈。盡管決策層通過更為積極的金融和貨幣政策，向市場投放可觀的流動(dòng)性，已經(jīng)讓石家莊房地產(chǎn)市場感受到了暖意，但購房需求對全年宏觀經(jīng)濟(jì)的審慎預(yù)期已經(jīng)深入骨髓，短期內(nèi)積重難返，流動(dòng)性相對充裕在一線城市核心地段市場有過熱表現(xiàn)，并導(dǎo)致杭州、深圳等城市市場出現(xiàn)明顯活躍；也在股票市場等其他投資渠道有所表現(xiàn)。

房地產(chǎn)市場也曾對全年政策放松抱有新的預(yù)期。經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)壓力之下，石家莊固定資產(chǎn)投資增速大幅放緩，并出現(xiàn)相當(dāng)明顯的負(fù)增長。但反過來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速很快實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，并出現(xiàn)了過去三年罕見的大幅正增長，成為當(dāng)前和未來一段時(shí)間穩(wěn)定當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資的重要支撐力。然而，在政策層面，我們并沒有看到作為“壓艙石”的“房住不炒”出現(xiàn)松動(dòng)，一些城市試探性調(diào)整和放松當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策，一旦觸及住房限購、限貸、限價(jià)和限售政策，很快便宣告失敗，卻叫停力量在省級便已出現(xiàn)。上半年市場出現(xiàn)明顯過熱跡象的深圳等城市，甚至在行政調(diào)控手段無果情況下，出臺(tái)了力度遠(yuǎn)超以往的調(diào)控政策，政策武器有了明顯增加，深入到普通住宅判斷標(biāo)準(zhǔn)、離婚家庭購房限制等領(lǐng)域，在對癥下藥的同時(shí)，也顯示出政策層面“不松反緊”的趨勢，也為全年的石家莊房地產(chǎn)市場政策環(huán)境蒙上了一層陰影。房企政策幻想，立足當(dāng)下市場，倒逼房企采取了相對于2019年更為務(wù)實(shí)的定價(jià)策略。焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2020年上半年，石家莊市場成交普通住宅1.67萬套，面積198.67萬平方米，較2019年上升17%；但成交價(jià)格14547元/平方米，較2019年卻下降7%。“量升價(jià)降”便是房企在石家莊市場“盡快出貨別猶豫”和“審慎定價(jià)莫樂觀”的直觀寫照。

02

 房企格局深刻洗牌

頭部房企市場占有率下降，腰部房企上升

在市場出現(xiàn)重大調(diào)整的同時(shí)，石家莊房企的格局也在發(fā)生深刻變化。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年上半年石家莊房企“三強(qiáng)”格局依然穩(wěn)定，仍為萬科、融創(chuàng)和保利。不過，三強(qiáng)房企的市場占有率出現(xiàn)一定幅度的下降，其合計(jì)銷售金額86.39億元，占2020年上半年石家莊市場總量的26%，較2019年上半年下降5個(gè)百分點(diǎn)；合計(jì)銷售面積58.11萬平方米，占總量的25%，較2019年上半年下降4個(gè)百分點(diǎn)。

三強(qiáng)穩(wěn)定之外，石家莊市場的TOP10格局卻發(fā)生了較大變化。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，在2020年上半年石家莊房企TOP10中，新增亨倫、華遠(yuǎn)和龍湖等三位“新人”，三家房企不僅是首次首次躋身石家莊房企TOP10，也是從2019年上半年TOP20之外快速直升上來。此外，本地房企潤江則以銷售金額較2019年上半年上升21%，首次躋身石家莊房企TOP5。石家莊房企TOP10一次性“換血”三家房企，并出現(xiàn)較大的座次變化，在近五年的石家莊房地產(chǎn)市場上還并不多見。

石家莊房企TOP10的市場占有率在整體上有所下降。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年上半年石家莊房企TOP10合計(jì)銷售金額154.51億元，占2020年上半年石家莊市場總量的47%，較2019年上半年下降11個(gè)百分點(diǎn)；合計(jì)銷售面積109.37萬平方米，占總量的47%，較2019年上半年下降8個(gè)百分點(diǎn)。

究其原因，石家莊市場上“腰部房企”的市場占有率有所上升，其以價(jià)換量更為積極，在局部市場表現(xiàn)搶眼，不僅幫助其在和全國性或地區(qū)性房企的競爭中反而占據(jù)上風(fēng)，更幫助其躋身石家莊房企的前排行列。焦點(diǎn)研究院在石家莊市場上首次公布TOP11至TOP20的石家莊房企情況，其中，在銷售金額上，宏拓、力高、翰博和金地均系首次躋身TOP20房企行列；在銷售面積上，永威、力高、南華城、宏拓和東創(chuàng)也均系首次躋身TOP20房企行列。這些房企中便不乏在北樂鄉(xiāng)、欒城西和西南等片區(qū)市場通過以價(jià)換量，獲得良好去化效果者。

03

八個(gè)項(xiàng)目躋身“大盤”行列

成房企銷售規(guī)模“壓艙石”行業(yè)座次“左右手”

追溯到一級市場，房企在石家莊獲取項(xiàng)目的難度大于其他同級別城市，因此，絕大多數(shù)房企在石家莊市場很難形成項(xiàng)目的集團(tuán)化作戰(zhàn)，在銷售業(yè)績的貢獻(xiàn)上也很難實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)開花。此外，真正意義上可以為房企貢獻(xiàn)銷售規(guī)模和流量的“大項(xiàng)目”更是屈指可數(shù)。因此，到目前為止，尚無房企在石家莊可以觸及市場占有率超過25%，銷售規(guī)模超過100億元的“門檻”，這也是一些全國性或地區(qū)性房企“后進(jìn)者”，依然對石家莊市場持堅(jiān)定進(jìn)駐的觀點(diǎn)，在石家莊尋找開發(fā)機(jī)會(huì)的決心也比較強(qiáng)，究其原因，尚無統(tǒng)治市場的房企出現(xiàn)，也就意味著市場格局尚未固化。而2020年上半年石家莊市場的“量升價(jià)降”，以及頭部市場占有率有所萎縮的現(xiàn)實(shí)，又進(jìn)一步明確了這一趨勢。

焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，在石家莊市場上真正可以稱之為“大項(xiàng)目”，為房企貢獻(xiàn)可觀銷售規(guī)模和流量的項(xiàng)目僅有八個(gè)，分別是融創(chuàng)中心、萬科翡翠書院、潤德萬科翡翠公園、亨倫觀唐名邸、恒大御景半島、華遠(yuǎn)海藍(lán)和光、龍湖九里晴川和保利時(shí)光印象。其中，融創(chuàng)中心不僅是2020年上半年石家莊項(xiàng)目在銷售金額和銷售面積上的“雙冠王”，也是唯一實(shí)現(xiàn)銷售面積突破10萬平方米的項(xiàng)目。作為融創(chuàng)在石家莊近乎唯一的流量支撐，融創(chuàng)中心維持這一局面已經(jīng)三年，隨著二期地塊逐步獲取，推售動(dòng)作逐步展開，以及教育配套逐步到位的背景下，在定價(jià)審慎的一貫風(fēng)格下，融創(chuàng)中心還將繼續(xù)為融創(chuàng)在石家莊的銷售規(guī)模提供最大支撐。

萬科的銷售規(guī)模在石家莊繼續(xù)保持領(lǐng)先位置，究其原因，則是在八個(gè)“大項(xiàng)目”中，萬科擁有兩個(gè)，加上其他項(xiàng)目的補(bǔ)充，萬科是當(dāng)前的石家莊市場上唯一實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化作戰(zhàn)的房企。不過，萬科在石家莊市場的當(dāng)務(wù)之急是加快土地儲(chǔ)備補(bǔ)充，以確保其在下半年有穩(wěn)定供貨，繼續(xù)保持集團(tuán)化作戰(zhàn)優(yōu)勢?？紤]到融創(chuàng)在下半年將有兩個(gè)流量項(xiàng)目加入市場，且項(xiàng)目議價(jià)能力有所提升，是第二個(gè)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化作戰(zhàn)的房企，勢必將在下半年對萬科形成挑戰(zhàn)，焦點(diǎn)研究院預(yù)計(jì)，2020年石家莊市場的房企首位將在兩家房企中間產(chǎn)生。

保利、華遠(yuǎn)和龍湖均有一個(gè)項(xiàng)目躋身八個(gè)“大項(xiàng)目”行列，這是支撐三家房企躋身2020年上半年石家莊房企前列的主力。其中，華遠(yuǎn)和龍湖的兩個(gè)項(xiàng)目均是首次躋身，究其原因，除其品牌議價(jià)能力外，兩個(gè)項(xiàng)目在所在片區(qū)市場均以定價(jià)審慎、理性著稱，華遠(yuǎn)海藍(lán)和光更是憑借極具競爭力的定價(jià)優(yōu)勢，率先放下身段，推動(dòng)去化速度加快。不過，三家房企中，僅龍湖在下半年有新增一個(gè)“大項(xiàng)目”的條件，其留村三期項(xiàng)目將成為其在2020年全年的石家莊房企座次中再進(jìn)一步的最重要?jiǎng)恿Α?/p>

04 

展望下半年基本盤保持穩(wěn)定 

政策放松幾無可能，市場心態(tài)劇烈分化

展望2020年下半年的石家莊房地產(chǎn)市場，兩項(xiàng)因素將是左右趨勢的關(guān)鍵，一項(xiàng)是“新冠肺炎疫情”，另一項(xiàng)是“房住不炒”。前者將成為影響全年市場的常態(tài)因素，后者盡管乏善可陳，但決策層調(diào)控決心堅(jiān)定，即便是宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)壓力巨大，決策層也決計(jì)不放松現(xiàn)有調(diào)控政策，對出現(xiàn)過熱跡象城市不放松政策“調(diào)門”。如此影響之下，焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，政策層面出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性調(diào)整的可能性不大，回歸石家莊房地產(chǎn)市場，現(xiàn)行的住房限購、限貸、限價(jià)和限售政策還將繼續(xù)實(shí)施。盡管全面取消落戶門檻對住房限購政策有一定影響，但考慮到過往一年石家莊戶籍人口規(guī)模并沒有實(shí)質(zhì)性上升，對住房限購政策影響不大，因非本市戶籍人口進(jìn)入石家莊而產(chǎn)生的購房需求也比較有限，當(dāng)前市場的“基本盤”將維持穩(wěn)定狀態(tài)。

市場“基本盤”穩(wěn)定對石家莊的房價(jià)走勢也將產(chǎn)生較大影響?？紤]到當(dāng)前石家莊市場的庫存壓力有所上升，市場供求的主戰(zhàn)場正在從二環(huán)外向二環(huán)內(nèi)轉(zhuǎn)移，二環(huán)外項(xiàng)目因配套問題，議價(jià)能力有限；二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目競爭比較激烈，購房需求預(yù)算有限，心態(tài)審慎。因此，從整體上看，審慎定價(jià)、高報(bào)低開、以價(jià)換量已經(jīng)成為全市場的普遍現(xiàn)象。更為致命的是，這種趨勢已經(jīng)從一手房市場向二手房市場擴(kuò)散，因二手房賣家普遍為個(gè)體，對價(jià)格的悲觀預(yù)期容易產(chǎn)生傳染和踩踏效應(yīng)，加之大部分二手房議價(jià)能力不強(qiáng)，缺乏教育配套加持的“老破小”更是成為重災(zāi)區(qū)，在5月開始，部分二手房賣家心態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)崩潰現(xiàn)象，二手房價(jià)格進(jìn)入下探通道。這樣的市場心理對整個(gè)市場走勢而言并非福音。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，2020年下半年的石家莊市場將延續(xù)上半年走勢。房企層面，通過一級市場獲取土地的意愿較為積極，但本地土地方的市場預(yù)期進(jìn)一步下降，為部分有拿地準(zhǔn)備和資金儲(chǔ)備的房企創(chuàng)造了比較好的條件；一級市場也將有凈地出讓的機(jī)會(huì)，但對房企的拿地心態(tài)和資金情況將是嚴(yán)峻考驗(yàn)，特別是將有優(yōu)質(zhì)凈地出讓，基本將局限于“央字頭”、“國字頭”房企中間產(chǎn)生。市場層面，在沖刺銷售任務(wù)的背景下，房企在去化流量上的訴求更為強(qiáng)烈，供應(yīng)產(chǎn)品向中等偏小戶型集中，三面寬產(chǎn)品供應(yīng)保持高位，在有限的尺度空間內(nèi)強(qiáng)化面寬優(yōu)勢，兩面寬的兩居小戶型供應(yīng)規(guī)模將下降，并向二環(huán)外進(jìn)一步集中。除前述價(jià)格走勢外，受規(guī)劃條件限制，項(xiàng)目外觀形態(tài)向小高層住宅或多層住宅靠攏，樓層降低，盡管出貨量將受到限制，但對單價(jià)有穩(wěn)定作用，類洋房或洋房產(chǎn)品供應(yīng)規(guī)模將放大。

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