募資七成用于擴張犧牲毛利率的卓越商企空間有多大?

來源：智能家居時間：2020-10-20 11:28

物業(yè)股又添一員。10月19日上午，商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商——卓越商企服務(wù)集團有限公司（以下簡稱“卓越商企服務(wù)”）正式于港交所主板上市。與過往專注住宅物業(yè)的物業(yè)公司不同，卓越商企服務(wù)主要定位商務(wù)不動產(chǎn)服務(wù)。值得一提的是，在“大灣區(qū)商務(wù)物管第一股”光環(huán)加身之外，其公開招股所披露的募資用途，透露出了這家物管公司新秀不小的擴張“野心”：七成募資用于擴張。然而面對用毛利率下滑換來的擴張，卓越商企服務(wù)的自身項目儲備如何？市場留給它的空間與時間有多大、多久？

上市首日漲逾11%

從10月19日的股價表現(xiàn)來看，市場向“大灣區(qū)商務(wù)物管第一股” ——卓越商企服務(wù)給出了一個不錯的回應(yīng)：上市首日，卓越商企服務(wù)開報11.4港元，較招股價10.68港元高6.7%，盤中漲幅一度擴大至逾11%；截至當日午間收盤，報11.30港元每股，漲幅5.81%，總市值達135.60億港元。

卓越商企服務(wù)10月16日對外公布的發(fā)售價及配售結(jié)果顯示，該公司擬全球發(fā)售3億股股份，發(fā)售價定為每股10.68港元，預(yù)計募集款項凈額為30.66億港元，獲得超額認購651倍。

卓越商企服務(wù)是一家于1999年在深圳成立的物業(yè)公司，前身為“卓越物業(yè)”，主要為卓越集團或第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高端商務(wù)物業(yè)提供服務(wù)。從業(yè)務(wù)范圍來看，該公司在基本物業(yè)管理服務(wù)之外，也提供增值服務(wù)包括資產(chǎn)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)及特定增值服務(wù)等。而在基本物業(yè)管理服務(wù)中，商務(wù)物業(yè)為該公司收益貢獻的主力。據(jù)企業(yè)此前更新的招股書披露，其商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收益在2019年總收益中的占比達到65.2%。

在地產(chǎn)分析師嚴躍進看來，相比于2020年內(nèi)部分涉房業(yè)務(wù)企業(yè)上市首日股價的“不被投資者買單”，卓越商企服務(wù)之所以較受投資者認可，一方面是因為投資者對于在港上市的物管企業(yè)持有較高預(yù)期；另一方面，則是因為卓越商企服務(wù)主要定位商務(wù)不動產(chǎn)服務(wù)，作為港股上市陣營中少有的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商，業(yè)內(nèi)預(yù)期商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場在行業(yè)集中度方面仍有一定發(fā)展空間。

募資七成用于擴張毛利連續(xù)三年下滑

根據(jù)卓越商企服務(wù)方面披露的募資用途，該公司計劃將全球發(fā)售所得款項凈額約70%用于業(yè)務(wù)擴張，包括戰(zhàn)略收購及投資；約10%用于投資先進的信息技術(shù)系統(tǒng)；約5%用作在管物業(yè)的設(shè)施升級；約5%用作吸收及培養(yǎng)人才；約10%用作一般公司用途。

卓越商企服務(wù)家底如何？從城市布局來看，截至目前，卓越商企服務(wù)的業(yè)務(wù)主要集中在大灣區(qū)和長三角地區(qū)，尤其是高端物業(yè)占有量比較高的一線及新一線城市。招股書顯示，截至2020年5月31日，卓越商企服務(wù)在34個城市擁有331個在管項目，總面積為2580萬平方米，其中111個項目位于大灣區(qū)，總面積1170萬平方米。

近年來規(guī)模的增長，也帶來了企業(yè)營收的上揚。據(jù)招股書披露，2017年至2019年，卓越商企服務(wù)的收益分別為9.47億元、12.23億元及18.36億元，復(fù)合年增長率約為39.2%。同期，該公司取得的利潤分別為1.36億元、1.56億元及2.33億元，復(fù)合年增長率約為30.9%。從企業(yè)披露的最新數(shù)據(jù)來看，截至2020年5月31日止五個月，卓越商企服務(wù)的利潤由去年同期7700萬元增加99.3%至1.53億元。

不過經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，在規(guī)模及收益增長之外，卓越商務(wù)服務(wù)近三年的毛利率呈現(xiàn)下滑之態(tài)。2017年-2019年，該公司基本物業(yè)管理服務(wù)的毛利率，已從24.6%下降至22%。

“卓越商企服務(wù)在利潤率方面出現(xiàn)了下滑的情況，或是因為公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以商務(wù)物業(yè)管理為主，住宅為輔，其項目之前的協(xié)調(diào)性和規(guī)模性低于住宅物業(yè)項目規(guī)模較大的公司；其次，商務(wù)管理成本要高于住宅物業(yè)項目，因此導(dǎo)致了盈利能力的下降。” 同策研究院資深分析師肖云祥分析稱，未來該公司應(yīng)加強管理項目之間的聯(lián)動，降低成本，同時開拓毛利率較高的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，這有利于提升公司的盈利能力。

就卓越商企服務(wù)募資七成用于擴張，嚴躍進指出，類似募集資金用于擴張，是中小企業(yè)的的一種本能，即此類企業(yè)需要擴大規(guī)模和擴大影響力。“當然需要看到，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營比較在營收等方面是有阻力的，若是盲目擴張，很可能會增大成本，這是此類企業(yè)所需要注意的地方?！?/p>

母公司資本之路曾兩度告吹

上市潮是2020年前三季度物企資本市場關(guān)鍵詞。來自克而瑞物管方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2020年三季度末，上市物企已達30家，年內(nèi)已有6家物業(yè)公司成功上市，另有14家企業(yè)已遞表排隊等待中。據(jù)了解，卓越商企服務(wù)于今年年5月31日向港交所遞交上市申請，9月30日通過上市聆訊。

談及上市，卓越商企服務(wù)母公司卓越集團與資本市場的接觸可謂“一波三折”。公開資料顯示，卓越集團先后于2007年、2009年7月啟動赴港上市進程，首度IPO因遭遇2008年金融海嘯和樓市調(diào)控告吹，第二次則是因為估值偏低，國際認購情況不理想，使得上市計劃再度擱淺。

業(yè)內(nèi)有分析認為，卓越商企服務(wù)的上市，除了順應(yīng)物管企業(yè)赴港上市熱潮，也是其母公司卓越集團間接對接資本市場的一大契機。

嚴躍進指出，卓越集團分拆物業(yè)板塊上市，與其物業(yè)板塊具有特色、當前物業(yè)企業(yè)上市可增加融資機會等因素有關(guān)?！吧鲜斜旧硎侵档每隙ǖ?，能為后續(xù)企業(yè)資本運作和品牌推廣創(chuàng)造了較好的條件。當然，物業(yè)板塊的上市，對于此類企業(yè)的母公司本身也具有一定利好，物業(yè)服務(wù)板塊過硬，客觀上都會促進后續(xù)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的發(fā)展。”

值得一提的是，相比拆分物企大多仍依靠母公司輸送資源的“常態(tài)”，背靠卓越集團的卓越商企服務(wù)，近年來一直積極對外拓展，以努力減少對母公司的依賴。

招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年5月31日，卓越集團開發(fā)的物業(yè)分別占卓越商企服務(wù)在管總面積的65.3%、58.7%、43.2%及41.6%；同期，第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積的34.7%、41.3%、56.8%及58.4%。

“很明顯，今年出現(xiàn)了一波房企分拆物業(yè)登陸港交所的熱潮，主要原因是在國內(nèi)融資收緊的大背景下，房企通過拆分物業(yè)上市可從資本市場直接獲得融資機會。” 就卓越集團拆分卓越商企服務(wù)赴港上市，肖云祥向北京商報記者表示，從業(yè)務(wù)來看，未來將是存量市場，物業(yè)管理的發(fā)展前景更為樂觀；其次，相對于地產(chǎn)公司而言是輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，受經(jīng)濟景氣度波動影響程度較小，具有更強的防御能力，因此更受資本市場青睞。

肖云祥還表示，從以往的情況來看，物業(yè)管理企業(yè)上市融資后，融資金額的大部將會安排到規(guī)模擴張中?！澳壳皝砜?，卓越商企服務(wù)在管面積由第三方開發(fā)商獲取的項目占比在不斷提升，相信在上市獲得融資后，項目收購會加劇，來自于卓越集團在管面積占比會進一步下降?！?/p>

就下行期的擴張戰(zhàn)略、如何平衡規(guī)模及利潤二者間的關(guān)系等問題，北京商報記者嘗試聯(lián)系卓越商企服務(wù)方面。截至記者發(fā)稿，對方未有回應(yīng)。

來源：北京商報