圖片來源：萬達官網(wǎng)

記者 |吳波

編輯 |李慎

編者按：2014年萬達商業(yè)上市，我們發(fā)了篇“章子怡會暴富”。

2015年在西雙版納，王健林公開叫板迪斯尼。

2016年哈佛、牛津演講，他說“世界那么大，我想去闖闖”。

豪情萬丈，一時風頭無兩。

2017年更是高調(diào)宣布戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成功，服務業(yè)占比首次超過房地產(chǎn)。

誰想到這一年，在北京當時的萬達索菲特酒店“摔杯”為號，萬達割肉給融創(chuàng)富力，王健林拉張近東馬化騰入伙，開啟大規(guī)模清理海外資產(chǎn)。

其后長白山被拆，飛凡、足球、影視、金融等新業(yè)務黯然退場。

這十年，王健林成為首富又跌落，尹海、陳平、曲德君、丁本錫，身邊老人接連離去。

這兩年，萬達上上下下一直保持收縮防守姿態(tài)。不接受媒體采訪，王健林也很少公開亮相。

但最近我們發(fā)現(xiàn)，萬達重新開始發(fā)力地產(chǎn)開發(fā)了，今年要做到千億。

這是一個信號。

2014年王健林曾給媒體講了個故事：

問：聽說你為了一筆貸款跑了55次?

答：哎，那個屈辱，我跟你講，所以我內(nèi)心就激勵我自己，一定要做好，一定要做大，爭口氣。

以下為正文：

“去地產(chǎn)化”5年后，萬達又重新發(fā)力房地產(chǎn)開發(fā)，這曾經(jīng)是這家公司走出大連、發(fā)家壯大的根本。

王健林曾說，原則上2020年以后，萬達不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)。但在全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的關鍵年份，萬達卻釋放出多個重回地產(chǎn)行業(yè)的信號。

4月23日，已多年不拿宅地的萬達，罕見在江蘇鹽城拍下一宗純住宅地塊，這似乎成為萬達要重新入局土地市場的前奏。

界面新聞從多個信源處獲悉，萬達地產(chǎn)今年銷售目標設定為1000億元。受制于疫情影響，這一目標完成的難度加大，但截至目前，萬達并未因疫情影響改變千億目標。

6年前，萬達房地產(chǎn)開發(fā)風頭正盛，地產(chǎn)銷售額位列行業(yè)前三，不動產(chǎn)持有物業(yè)面積全球第一。獨創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)標準化模式，被同行競相學習，萬達成為實體商業(yè)中堅力量，樹立了極強的品牌形象和價值。

但隨后，為挖深護城河，王健林開始進行“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型——想從以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)型為高科技服務企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)也開始強調(diào)以輕資產(chǎn)為主。

這次轉(zhuǎn)向加上一朝陷入“不可抗力”，讓萬達房地產(chǎn)開發(fā)板塊的銷售額一落千丈。

這6年間，歷經(jīng)內(nèi)外環(huán)境變化，萬達一直在“去地產(chǎn)化”和重回地產(chǎn)之間搖擺，有過空前的轉(zhuǎn)型決心和雷霆舉措，也面臨了被反超的失落、收入下降的陣痛。

而輕資產(chǎn)業(yè)務知易行難，相形之下，地產(chǎn)開發(fā)的錢還是“更好賺”。王健林也不得不正視這一事實，開始低調(diào)回頭，重新要求提升地產(chǎn)開發(fā)的貢獻。

重提規(guī)模

2018年1月，萬達商業(yè)引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)等四家股東。當時，王健林承諾，在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務，今后不再進行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)。因此，萬達商業(yè)一分為二，獨立出萬達商管集團和萬達地產(chǎn)集團。

“不追求銷售額，為商管而存在，每年消化萬達廣場住宅配套，保持幾百億銷售額?！边@是王健林在2018年年會上給地產(chǎn)集團的定位和要求。

至2019年底，萬達商管完成房地產(chǎn)業(yè)務剝離，萬達地產(chǎn)將集團所有地產(chǎn)業(yè)務攬進體系之中，繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，通過招拍掛、商業(yè)綜合體和文旅項目等形式獲取開發(fā)用地。

地產(chǎn)板塊可見的顯著變化是：拿純宅地、重提規(guī)模；現(xiàn)實操作是萬達廣場及文旅項目中，住宅地塊占比顯著提升——與其說商業(yè)廣場配套住宅，萬達內(nèi)部人士更精辟的總結是“住宅配套一個商業(yè)廣場”。

隨著這些項目落地和調(diào)整，曾定位為“附屬品”的地產(chǎn)集團又開始逐步壯大起來。

截至目前，萬達地產(chǎn)對外投資公司增至82家，形成了以深圳迪訊和富泰香港共同持股的中外合資公司。

據(jù)界面新聞了解，目前萬達地產(chǎn)集團分為南區(qū)和北區(qū)，形成兩區(qū)并立新格局。北區(qū)管轄范圍為山東、江蘇、上海，南區(qū)管轄范圍為浙江、安徽、江西。

萬達地產(chǎn)集團的核心管理層由總裁和四位副總裁組成。目前總裁是呂正韜，今年47歲，加入萬達已18年，一路從城市公司營銷副總做到區(qū)域負責人再至如今地產(chǎn)集團總裁。

其余四位副總裁分別是北區(qū)項目管理中心總經(jīng)理黃國斌、南區(qū)項目管理中心總經(jīng)理曲曉東、成本管理中心總經(jīng)理于修陽和地產(chǎn)集團首席副總裁劉海波。

去年底，萬達商管完全剝離地產(chǎn)，其投資部門也隨之全部轉(zhuǎn)至地產(chǎn)。劉海波則是投資部門負責人，不管是文旅項目還是商業(yè)項目都由其負責，是一位核心人物。

隨著股權和組織架構完善，萬達地產(chǎn)開始擴大新增投資。

根據(jù)今年萬達商管中期票據(jù)募集說明書，2017年至2019年，萬達商管通過公開招拍掛買地就花了460億元，總計容建筑面積近1000萬平方米。2019年，萬達商管還并購8個萬達廣場項目。

萬達地產(chǎn)這兩年也在土地市場發(fā)力拿下不少項目，例如杭州富陽萬達廣場項目、延安萬達城、蘭州萬達城等文旅項目等。今年以來，又繼續(xù)在天津、四川眉山、浙江臺州、廣東河源等地新增萬達廣場項目。

這些新獲項目的一個變化是，配套多以住宅為主。“基本轉(zhuǎn)向住宅了，只是配套一個商業(yè)廣場。”一位消息人士告訴界面新聞。

界面新聞梳理萬達自2019年以來獲取的地塊發(fā)現(xiàn)，住宅占比確實有顯著提高。

如去年3月拿下的延安萬達城7宗地塊，總建筑面積約131.4萬平方米，其中4宗是住宅，占總建筑面積比達到80%。近半年內(nèi)拿下的梧州、河源等萬達廣場項目，也多是以住宅為主。比如，河源項目住宅用地總建筑面積占比達到約84.5%。

今年以來，萬達回歸住宅開發(fā)市場的跡象越發(fā)明顯。早前4月23日，萬達還罕見拿下江蘇鹽城純宅地。

不過，目前來看，萬達地產(chǎn)銷售額主要還是來自萬達廣場和萬達文旅項目房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

一般單個萬達廣場完成幾年滾動開發(fā)，累計可為萬達貢獻幾億到幾十億不等的銷售業(yè)績。

界面新聞查閱萬達債券資料獲悉，截至2019年末，主要完工的10個萬達廣場，整體銷售額接近460億元。譬如，其中湖北荊門萬達廣場銷售額29.71億元，東莞東城萬達廣場銷售額53億元，南京萬達茂達到140.4億元。

中誠信出具評級報告顯示，截至2019年底，萬達在建及擬建萬達廣場共18個。按照萬達商管的規(guī)劃，每年要力爭10到15個重資產(chǎn)項目，這全是萬達自己投資、銷售的體量。

這兩年萬達極力拓展的文旅項目也為其貢獻一定的銷售額。蘭州萬達城2019年11月啟動銷售，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，該項目在去年11月和12月累計銷售額13.86億元；延安萬達城去年8月首次開盤，銷售額為9.3億元。

“政府需要什么，就配什么”

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2015年萬達地產(chǎn)銷售額1512億元，位居行業(yè)前三，到2017年銷售額逐步與頭部房企拉開差距，首次跌破千億。

這一年，王健林受“不可抗力”選擇斷臂，將14個文旅項目賣給孫宏斌，損失資產(chǎn)達1527.6 億元，總建筑面積合計約為 5940 萬平方米，其中可銷售部分的規(guī)劃建筑面積約為 5006 萬平方米。

另一方面，王健林的決心加上萬達一以貫之的執(zhí)行力，令其“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型得到全面貫徹，新增土地儲備逐年減少，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務被大幅收縮。

萬達跌破千億是在2017年，也是在這一年，千億房企擴容至20家。到了2019年，行業(yè)前三銷售額門檻已高達6000億，千億房企增至34家，萬達失去了大量可售土儲，銷售額一降再降，跌至不到500億元，行業(yè)排名也掉到了60位。

“2012年是中國房地產(chǎn)的高位，之后王健林完全看空樓市，后面幾年不僅不做土地儲備，還把精力向文化、旅游、體育等方面轉(zhuǎn)，從此消失在排行榜單前列?！币晃徊痪呙耸窟@樣總結萬達掉隊原因。

想要再次突破規(guī)模，一個更加現(xiàn)實的問題是，如今土地市場競爭越發(fā)激烈，萬達原有的拿地優(yōu)勢還存在嗎？

一位接近萬達人士認為，萬達這幾年在商業(yè)、電影、體育、文旅、大健康等產(chǎn)業(yè)上建立自身護城河，非其它房企能及。萬達現(xiàn)有投資邏輯與過去有一定區(qū)別，目前更傾向于多產(chǎn)業(yè)的一攬子投資，而不是單一項目。

“政府需要什么，就配什么”，可以看作萬達轉(zhuǎn)型以來的成果，畢竟現(xiàn)在的大型項目投資都離不開商業(yè)、文化、體育等產(chǎn)業(yè)加持。

比如在商業(yè)廣場方面，萬達在全國范圍內(nèi)深耕多年，依舊享有優(yōu)勢。特別是在下沉市場，發(fā)展空間還具有一定想象力。

商業(yè)發(fā)展由一二線發(fā)達城市向三四線城市普及的趨勢顯著。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2014年到2018年四年期間，全國44個大中城市商業(yè)廣場體量由11094.47萬平方米增長至18121.69萬平方米，年平均復合增長率達到13.05%。

而三四線城市商業(yè)發(fā)展水平又相對落后，商業(yè)模式仍以傳統(tǒng)住宅底商及商業(yè)街為主，大型商業(yè)廣場較為缺乏，市場潛力巨大。

盡管具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，推進項目實際落地也并不容易。

首先，大家都在進化，競爭更激烈。最近幾年，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同拿地模式被同行運用得爐火純青，房企也逐步發(fā)展出拿地的核心優(yōu)勢。諸如碧桂園、恒大、萬科等頭部房企多元業(yè)務加持，華夏幸福等產(chǎn)業(yè)新城模式，融創(chuàng)、世茂等并購模式，在土地市場有強勁競爭力，這些房企都儲備了大量糧草。

一位第三方機構人士觀察認為，受制于內(nèi)外部環(huán)境變化，萬達拿地的低價優(yōu)勢在逐漸減弱。他說，萬達是在用2012年、2013年賺的低價錢，去2017年之后的高價市場上拿地。

其次，通過產(chǎn)業(yè)加持方式拿地，不同于住宅高周轉(zhuǎn)模式，需要大量資金沉淀。在如今融資環(huán)境趨緊的大背景下，短時成效并不顯著。

2019年，王健林欲收復失地，重返文旅，宣布在延安、蘭州、沈陽、潮州等地計劃進行百億級別投資，涉及文旅、酒店、商業(yè)、醫(yī)院等產(chǎn)業(yè)。

但這類資金需求量大、周期長的文旅項目并不如預期順遂。這些新簽的文旅項目大部分都是“輕資產(chǎn)”項目。界面新聞查實，僅有延安和蘭州兩個萬達城項目是萬達投資的重資產(chǎn)項目。大健康方面，也因資金等多方面發(fā)展受阻。

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)進入“白銀時代”和“房住不炒”的大環(huán)境下 ，萬達重提規(guī)模并非易事。今年的地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境相比前幾年，快速增長壓力更大，行業(yè)排名靠前的大部分房企，都降低了今年的預期增速。已經(jīng)掉隊的萬達地產(chǎn)，能否順利達成目標，充滿挑戰(zhàn)。

來源：界面新聞

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