有購(gòu)房者在打銀行資金的主意 而且套路不正

4月20日，央行再度出手降息，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)迎來史上最大降幅，與房貸密切相關(guān)的5年期以上LPR下降了10個(gè)基點(diǎn)，連續(xù)下調(diào)房貸利率，購(gòu)房成本將明顯減少，樓市格局迅速發(fā)生一些變化。

一方面，深圳等地樓市成交開始活躍，部分豪宅遭遇搶購(gòu)，另一方面，深圳等地新增信貸也呈現(xiàn)出異常的走勢(shì)。對(duì)此，分析人士指出，或有部分購(gòu)房者違規(guī)借助銀行資金悄然入市，亟需斬?cái)嚆y行資金違規(guī)涌入樓市的鏈條。

此外，對(duì)于之前采取貸款基準(zhǔn)利率的購(gòu)房客戶，面對(duì)降息，他們?cè)撊绾芜x擇？

大幅降息縮減購(gòu)房成本有利于樓市成交

央行2020年4月20日公布了最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，其中，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。而在此前，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。這意味著，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率整體出現(xiàn)下降，即降息。

不過，從數(shù)據(jù)上看，這次降息是一次非對(duì)稱降息。相比于1年期LPR下降20個(gè)基點(diǎn)，本次5年期以上LPR僅僅下降了10個(gè)基點(diǎn)，1年期LPR下降的基點(diǎn)數(shù)值比5年期以上LPR更大。

今年以來，這已經(jīng)是央行第二次進(jìn)行非對(duì)稱降息。此前在2月20日，央行開展今年首次降息，1年期LPR由4.15%降為4.05%，下降10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR由4.8%降為4.75%，下降5個(gè)基點(diǎn)，1年期LPR比5年期以上LPR多降了5個(gè)基點(diǎn)。

由于個(gè)人房地產(chǎn)貸款是長(zhǎng)期貸款，期限普遍在5年期以上，因此5年期以上LPR的調(diào)整對(duì)房貸影響更大。在本次降息窗口打開后，市場(chǎng)一度預(yù)計(jì)，4月20日5年期以上LPR的降幅可能是15個(gè)基點(diǎn)，也可能是20個(gè)基點(diǎn)。但最終，央行再次采取了非對(duì)稱降息，并且降幅比市場(chǎng)預(yù)期要小。

對(duì)此，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華告訴中國(guó)新聞周刊，央行降息主要是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小微企業(yè)，以對(duì)沖疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，尤其是連續(xù)多次采取非對(duì)稱降息，表明樓市調(diào)控堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的主基調(diào)仍然未變。

不過，尤為需要關(guān)注的是，一方面，自2019年8月貸款利率實(shí)行LPR改革以來，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，從4.85%逐步降為4.65%，積累了20個(gè)基點(diǎn)的降幅；另一方面，本次5年期以上LPR下降的基點(diǎn)數(shù)等于前兩次調(diào)整之和。

鄒琳華進(jìn)一步表示，樓市也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一部分，央行降息也會(huì)對(duì)樓市起到積極作用。一方面，在央行多次出手之后，降息對(duì)樓市已經(jīng)具備了一定的累積效應(yīng)，另一方面，多次降息也會(huì)對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期產(chǎn)生一定影響。

以本次LPR從4.75%降為4.65%而言，按百萬貸款、30年本額等息還款來計(jì)算，月還款減少將下調(diào)約63元。如果綜合考慮LPR改革以來的影響，那么，三次降息，購(gòu)房者的月供將減少120多元。

“月供減少充分說明貸款利率下調(diào)帶來了減負(fù)效應(yīng)，這將刺激購(gòu)房需求釋放”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期各地預(yù)售證的發(fā)放節(jié)奏加快，銀行貸款也比較積極，配合此次月供壓力減少的效應(yīng)，購(gòu)房需求有望積極釋放，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)成交量的上升，但也需要注意一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

老購(gòu)房客戶是選擇浮動(dòng)利率還是固定利率？

當(dāng)前，央行正在推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，其中十分重要的一個(gè)方面就是用貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR替換之前的貸款基準(zhǔn)利率。此次央行降息，就是下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR，對(duì)于之前采取貸款基準(zhǔn)利率的房貸客戶而言，到底要怎樣調(diào)整，這也引起了較大的關(guān)注。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自2020年1月1日起，對(duì)于新增房貸，已經(jīng)采取貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR為基礎(chǔ)計(jì)算房貸利率，即以LPR加上一定的點(diǎn)數(shù)作為房貸利率，雖然具體的點(diǎn)數(shù)可以和銀行協(xié)商，但在房住不炒的背景下，相比于改革之前采取的貸款基準(zhǔn)利率，銀行一般不會(huì)松動(dòng)下調(diào)房貸利率。

對(duì)于2020年1月1日前采取以貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率的購(gòu)房客戶，目前正根據(jù)利率市場(chǎng)化改革的進(jìn)程，購(gòu)房客戶可以替換為以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為基礎(chǔ)的浮動(dòng)房貸利率，也可以替換為固定利率，但只有一次更換機(jī)會(huì)。在網(wǎng)上，很多購(gòu)房者都十分疑惑，該如何選擇？

工行相關(guān)人員告訴中國(guó)新聞周刊，對(duì)于2019年前的購(gòu)房客戶，兩種替換方式都可以選擇，如果是固定利率，那就是執(zhí)行2019年底的房貸利率，如果是替換為以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為基礎(chǔ)的浮動(dòng)房貸利率，那也是以2019年底的實(shí)際房貸利率為基礎(chǔ)進(jìn)行替換。具體的替換方式是房?jī)r(jià)利率等于2019年底貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加上一定的點(diǎn)數(shù)，由于房?jī)r(jià)利率在改革前后是不變的，2019年底貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率是已知的，那么加點(diǎn)數(shù)就是固定的，今后如果貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率調(diào)整了，那么購(gòu)房客戶的實(shí)際房貸利率就是變動(dòng)后的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加上固定的加點(diǎn)數(shù)。

中國(guó)新聞周刊從建行等銀行方面了解到，目前各大銀行都基本執(zhí)行上述一樣的替換政策。

上述工行相關(guān)人員表示，由于加點(diǎn)數(shù)是固定的，今后一旦降息，在重新定價(jià)日，那么客戶的房貸利率就會(huì)同步下調(diào)。

不過，很多購(gòu)房者對(duì)此十分疑惑，假如今后不是降息而是利息上漲，那房貸利率不是提高了嗎？利率會(huì)不會(huì)像油價(jià)一樣跌得少漲得多呢？

對(duì)此，上述工行相關(guān)人員表示，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR的走勢(shì)是不好預(yù)測(cè)的，其漲跌變動(dòng)，是全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心根據(jù)18家銀行的相關(guān)利率水平來綜合測(cè)算的。

“利率下跌和上漲的可能性都是有的，畢竟今后改革的方向是市場(chǎng)化的利率，其波動(dòng)是正常的，但是從長(zhǎng)期來看，通過降息來降低資金成本、降低企業(yè)負(fù)擔(dān)是利率改革的重要方向，相比之下，出現(xiàn)極端大幅上漲的可能并不大?！编u琳華表示。

監(jiān)管層加強(qiáng)打擊信貸資金違規(guī)流入樓市

信貸的寬松，持續(xù)攪動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期商業(yè)銀行貸款相對(duì)積極，但更偏好投向房地產(chǎn)。不過出現(xiàn)了一些小額貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，或者經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的現(xiàn)象，所以預(yù)計(jì)后續(xù)嚴(yán)查違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)成為可能。

數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳市新建商品房成交為41.13萬平方米，同比上漲1.48%；其中新建商品住宅成交為32.38萬平方米，同比上漲1.54%；深圳市二手商品房成交為71.65萬平方米，同比上漲2.86%；其中二手商品住宅成交為67.95萬平方米，同比上漲3.04%。

“在貨幣資金充裕的條件下，很多深圳樓市投資者只用付較低的首付，然后再利用銀行資金做杠桿，就可以順利購(gòu)房，尤其還有一些企業(yè)主從銀行拿到較低成本的資金，甚至是企業(yè)紓困資金，然后再將這部分資金用于購(gòu)房，從而改變了資金用途，推高了樓市交易?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國(guó)新聞周刊。

從深圳的信貸資金流向來看，今年新增信貸數(shù)量和去向與去年有較大不同。

據(jù)央行深圳市中心支行公布，2019年一季度，深圳市人民幣貸款增加2439.89億元，同比多增192.07億元。分部門看，住戶部門貸款增加551.92億元；非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加1875.70億元，其中，短期貸款增加353.96億元，中長(zhǎng)期貸款增加1247.74億元。

2020年一季度，深圳市人民幣貸款增加3157.91億元，同比多增718.02億元。分部門看，住戶部門貸款增加587.55億元；非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加2546.32億元，其中，短期貸款增加819.41億元，中長(zhǎng)期貸款增加1889.44億元。

不同點(diǎn)在于：一是今年一季度貸款多增718億元，但住戶部門貸款與去年相差不大，增長(zhǎng)的源頭主要是非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款，簡(jiǎn)言之主要就是企業(yè)貸大增。二是從非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款來看，短期貸款增加819.41億元，比去年增加130%，中長(zhǎng)期貸款增加1889.44億元，比去年增加51%，其增幅都遠(yuǎn)超過整體信貸增速。

4月20日，有市場(chǎng)消息稱，央行深圳市中心支行貨幣信貸處發(fā)布《關(guān)于房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的緊急自查通知》，從查企業(yè)、查貸款、查房產(chǎn)三方面入手，嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市。

中國(guó)新聞周刊致電央行深圳市中心支行相關(guān)負(fù)責(zé)人電話，一直無人接聽。

與此同時(shí)，監(jiān)管層也在持續(xù)發(fā)力打擊信貸資金違規(guī)流入樓市。4月17日，銀保監(jiān)會(huì)公布，余杭德商村鎮(zhèn)銀行因未有效管控貸款資金使用，導(dǎo)致個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款被挪用于購(gòu)房，被中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)浙江監(jiān)管局處以罰款35萬元。浙江富陽恒通村鎮(zhèn)銀行因未有效管控貸款資金使用，個(gè)人消費(fèi)貸款資金被挪用于購(gòu)房，被中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)浙江監(jiān)管局處以罰款30萬元。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這勢(shì)必對(duì)全國(guó)違規(guī)流入樓市的資金形成震懾。房住不炒是樓市調(diào)控的主導(dǎo)方向，現(xiàn)階段重在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，資金違規(guī)進(jìn)入樓市勢(shì)必?cái)_亂市場(chǎng)，在信貸逐步寬松的背景下，進(jìn)一步加強(qiáng)資金監(jiān)管刻不容緩。

來源：中國(guó)新聞周刊 劉德炳

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