抓融資忙“瘦身”房企轉型風向新

來源：智能家居時間：2020-10-22 19:50

近日，位于青島新都心板塊一項目謀求轉讓其65%股權，處于欲掛牌階段。無獨有偶，中海地產上月中旬欲轉讓青島即墨大宗地塊。放眼全國，9月份以來，招商蛇口(001979,股吧)、珠江實業(yè)(600684,股吧)、金茂、華僑城等多個房企開始拋售項目。在這些房企忙拋售的同時，還有一些企業(yè)加快融資發(fā)債，以調整企業(yè)債務結構。據研究機構數據顯示，2020年第三季度境內外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%，發(fā)債規(guī)模刷新歷史紀錄。

青島樓市股權轉讓頻現

10月13日，青島賽騰科技產業(yè)城開發(fā)建設有限公司發(fā)布公告轉讓65%股權，涉及市北區(qū)新都心七色堇項目。據悉，此次轉讓的是市北城發(fā)持有的65%的股權，處于欲掛牌階段，信息披露起止日期從2020年10月13日至2020年11月9日。

記者查閱資料了解到，該項目于2018年8月被青島賽騰科技產業(yè)城開發(fā)建設有限公司、青島城發(fā)信德產業(yè)控股有限公司和青島中冶華濰置業(yè)有限公司3家聯合體競得。根據當時的土地拍賣公告要求，該地塊中建成的2萬平方米商業(yè)網點由市北區(qū)政府按成本價格回購，定向用于河東社區(qū)居委會；與此同時，還要求引入高端裝備制造國際企業(yè)總部及研發(fā)中心入駐，項目總投入資金不少于10億元。記者走訪了解到，該項目還在建設中，規(guī)劃的4棟住宅已全部處于在售狀態(tài)，商業(yè)部分尚未銷售。項目于去年11月份開盤，開盤接近一年僅銷售住宅數十套，目前銷售均價28500元/平方米。

另據了解，9月中旬，中海擬掛牌轉讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權以及約20.42億元債權。記者查閱資料了解到，本次轉讓涉及中海于2014年2月10日競得即墨田橫鎮(zhèn)13宗商住地塊，也是中海6年前首次大手筆進駐青島近郊版圖。據2020年8月31日青島中海海灣置業(yè)有限公司財務報表數據顯示，其營收為0，利潤0.46萬元，凈利潤0.46萬元，總資產205105.24萬元，總負債204186.14萬元，所有者權益919.1萬元。公告顯示，中海企業(yè)發(fā)展的關聯公司青島中海華業(yè)房地產有限公司與標的公司簽訂了《借款協議》。截至2020年6月30日，中海華業(yè)對標的公司提供的借款本金及利息共計20.42億元，已委托轉讓方將前述債權一并轉讓。記者采訪了解到，該地塊自拿地后一直沒有開工，時至如今已擱置六年之久。

國內多房企忙“瘦身”

不止是青島，近期地產股權轉讓案在全國范圍內不斷上演。據了解，9月份以來，中海地產、招商蛇口、珠江實業(yè)、金茂、華僑城等多個房企開始拋售項目。

9月14日至9月23日，招商蛇口接連轉讓多個城市物業(yè)項目，其先以5.27億元向關聯方招商局仁和養(yǎng)老整售廣州番禺物業(yè)，又出讓深圳招盛閣置、明華（蛇口）海員服務兩家公司100%的股權，并以底價6.07億元轉讓深圳樂藝置業(yè)49%股權。與此同時，珠江實業(yè)的股權轉讓動作密集，其于9月23日一天之內進行了兩次股權轉讓動作，擬向控股股東廣州珠江實業(yè)集團轉讓其所持有的頤德大廈所有權，還以2.13億元掛牌轉讓廣州天晨房地產49%股權。

金茂和華僑城的股權動作同樣頻繁。9月中下旬，金茂擬掛牌轉讓福州濱茂房地產51%股權以及貴陽黔茂地產60%股權；華僑城集團掛牌出售衡陽雁來置業(yè)100%股權，擬轉讓麗江博麗酒店管理有限公司100%股權。

“最近房企拋售的情況確實比較多，多半是為了緩和資金壓力和盤活存量資產?！敝禺a分析師嚴躍進分析表示，通過出售負債較高標的等方式降低負債，優(yōu)化債務結構。個別企業(yè)拿地后轉讓很大程度上是內部管理者認為地價過高，或者說拿地是比較沖動的?！爱斎?，這也不排除‘三道紅線’的制約效力，房企確實有一定的壓力，所以需要通過此類做法來降低負債?！眹儡S進如是說。

房企發(fā)債規(guī)模創(chuàng)新高

除了股權轉讓外，融資發(fā)債則是調整企業(yè)債務結構的另一渠道。就房企近期融資情況來看，融資規(guī)模、成本環(huán)比雙雙走高。

據克而瑞數據顯示，9月房企單月融資發(fā)債總額為651.44億元，同環(huán)比實現較大增長。其中境內債408.90億元，環(huán)比上漲10.3%，同比大幅上漲140.8%。具體來看，碧桂園單月發(fā)債總量約88.9億元，占據首位。其次，中國恒大以單月發(fā)債總量50億元緊隨其后。此外，華僑城9月24日發(fā)行20億元債券，用于償還債務和補充流動性。9月25日，金科股份(000656,股吧)80億元公司債券發(fā)行獲深交所通過，募資擬用于償債。

可以看到，房地產企業(yè)發(fā)債動作的意圖，直指償還債務。

事實上，今年第三季度，房地產企業(yè)的發(fā)債規(guī)模已刷新歷史紀錄。據貝殼研究院統(tǒng)計數據顯示，第三季度境內外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%，三季度發(fā)債規(guī)模刷新歷史紀錄。從發(fā)債結構分析，2020年前三季度房企債券境內融資規(guī)模占比62%，達近4年同期高位。采訪中，業(yè)內人士紛紛表示，下半年監(jiān)管部門已多次釋放監(jiān)管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發(fā)債規(guī)模，預計四季度增速將會有所下滑。

低利率窗口期已過，融資成本環(huán)比開始走高。根據克而瑞研報，8月中資房企人民幣債券票面利率多在3%至4%之間。如中國中鐵(601390,股吧)35億元公司債的票面利率為3.95%，美的置業(yè)30.76億元公司債品種一、品種二的票面利率分別為4.33%、3.98%。9月房企融資成本一改下降勢頭，回升0.25個百分點至5.59%。其中，境內融資成本為4.97%，是2020年以來單月境內融資成本最高值。

在融資成本增加，金融政策收緊的大環(huán)境下，頭部房企已經開始轉型。“三季度約51%的房企融資規(guī)模有所增加，但前十大房企融資規(guī)模同比下降5%。”克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲表示，目前頭部房企自身已經形成較強大的回款機制，出于降負債、穩(wěn)杠桿的訴求而減少融資。

“在當前融資環(huán)境下，房企應保證現金流安全、防范各類金融風險。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，對于當下的房企而言，審慎拿地，加大營銷力度，加速銷售回款。在發(fā)展戰(zhàn)略上，實現由重規(guī)模向重質量轉變。青島財經日報/青島財經網(博客,微博)記者李雯

（責任編輯：張洋 HN080）