競逐萬億賽道龍湖TOD模式加速

來源：智能家居時間：2020-10-28 15:23

首個TOD模式行業(yè)標準的出臺，在規(guī)模競逐幾近觸頂的中國房地產行業(yè)劃出了一條新的賽道。

近日，由中國城市公共交通協(xié)會和中國房地產業(yè)協(xié)會兩大行業(yè)協(xié)會組織華為、龍湖集團、戴德梁行、宇恒可持續(xù)交通研究中心等業(yè)內龍頭企業(yè)發(fā)起編制兩項團體標準——《城市軌道TOD綜合開發(fā)項目通用技術規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）、《城市軌道TOD綜合開發(fā)項目評價標準》（以下簡稱《標準》），結束了面向全社會的公示，正式發(fā)布。

這意味著，在TOD概念被美國學者提出近30年后，中國終于有了符合自身發(fā)展階段的行業(yè)標準，蘊藏巨大潛力的市場也將開始有了規(guī)范與指引。

值得注意的是，在國內房地產頭部企業(yè)紛紛入局爭食TOD領域之際，龍湖集團被選定為上述規(guī)范和標準的制定者。

從2003年TOD模式的初探，到今年內中國首個高鐵TOD站城一體項目即將面世，龍湖的TOD探索之路，與中國的TOD發(fā)展進程同步，在軌道交通發(fā)展的加速度中，龍湖一次次更新和優(yōu)化戰(zhàn)略“操作系統(tǒng)”，專業(yè)的團隊、多業(yè)態(tài)的協(xié)同、穩(wěn)健的財務策略，都成為其在這條賽道上領跑的支撐力量。

國內第一個高鐵TOD站城一體項目——重慶龍湖光年

“標準”背后的寬闊賽道

在中國新型城鎮(zhèn)化的進程中，軌道交通的發(fā)展正加速前行。

中國城市軌道交通協(xié)會發(fā)布的《城市軌道交通2019年度統(tǒng)計和分析報告》顯示，截至2019年年底，國內已有40個城市開通城市軌道建設，運營路線208條，運營總里程達到6736.3公里；同時還有65個城市的城市軌道交通線網規(guī)劃獲批，其中，在實施的城市共計63個。

與此同時，城市房地產業(yè)的發(fā)展重點正在從單純的住宅產品供給向多元的城市運營服務轉變。以軌道站點周邊開發(fā)為契機，以TOD開發(fā)模式為導向，引導城市房地產業(yè)從住宅建設向綜合服務轉變，成為我國城市化提質增效的重要支撐。

多年來業(yè)界從不同角度對TOD開發(fā)模式進行了大量研究，雖取得了一定的成果，但我國軌道交通綜合體開發(fā)在規(guī)劃、建設上尚無明確標準，導致各地對TOD開發(fā)模式的理解和評判標準混淆。本次《標準》和《規(guī)范》的出臺在國內尚屬首次，填補了行業(yè)標準體系的空白，對城市軌道站點周邊的開發(fā)項目的規(guī)劃、設計與管理具有指導意義。

而作為唯一的開發(fā)企業(yè)，龍湖集團出現在該標準編制的參與企業(yè)名單中。實際上，自2003年起，龍湖集團就持續(xù)開展對TOD模式的探索，截止2020年6月底，已持有TOD項目60余個，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積900余萬平方米。

不僅僅是龍湖，據不完全統(tǒng)計，目前行業(yè)內有萬科、保利、華潤、碧桂園、招商蛇口等20余家企業(yè)紛紛以自己擅長的模式競逐TOD賽道。

兩年前，上海易居房地產研究院與西南交通大學(上海)TOD研究中心發(fā)布的報告就曾表示，根據中國城市軌道交通發(fā)展規(guī)劃測算，未來三到五年內，全國城市軌交車輛基地上蓋開發(fā)將帶來約2.4億平方米發(fā)展空間，市場規(guī)模將達到5萬億。

業(yè)內人士預計，這種通過政府與企業(yè)專業(yè)分工合作，提升土地使用效率、提升城市運營效率，從而提高資產價值，給城市居民帶來便捷和幸福生活的模式多贏模式，將成為頭部房企一條越跑越寬的賽道。

破局的戰(zhàn)略門檻

雖然TOD模式在國內尚屬較為前沿的規(guī)劃理念，但在中國香港、日本東京等地，TOD模式的發(fā)展已有多年。從它們的先進經驗看，以TOD模式開發(fā)城市綜合體項目的過程，如同打造一座迷你城市，涉及商業(yè)地產、產城辦公、酒店、公共服務、休閑綠化以及住宅地產等多個業(yè)態(tài)與軌道交通的融合。這種“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式，在為軌道建設提供一種可持續(xù)發(fā)展模式的同時，也助推整個片區(qū)的發(fā)展提速。

對于開發(fā)商而言，TOD項目無疑意味著更廣闊的市場空間、更優(yōu)越的地理位置，更龐大的建筑體量。但操盤這類項目，對開發(fā)企業(yè)多業(yè)態(tài)開發(fā)能力、組織能力、持續(xù)運營能力等的要求之高，不言而喻。

今年上半年，參與競拍某城市一TOD地塊的開發(fā)商們就發(fā)現，該地塊土地出讓文件中明確標示：“競買人或競買人控股公司需具備10年以上商業(yè)綜合體招商、運營、管理經驗，且自持商業(yè)綜合體建筑面積在100萬平方米以上”；

“該宗地須開發(fā)建設集中式商業(yè)購物中心，其中競得人自持經營面積不少于7萬平方米，自持經營時間自竣工驗收之日起不少于7年，集中式商業(yè)購物中心自簽訂土地《成交確認書》之日起42個月內須開業(yè)?！?/p>

不同于住宅的線性開發(fā)模式，TOD項目內需配置大量自持的商業(yè)、產業(yè)及公共服務業(yè)態(tài)，因而投資額龐大、開發(fā)周期長、自持體量大，對參與其中的房企而言，意味著極大的考驗。而且通常自持TOD商業(yè)綜合體項目，固定資產回報率在6-7%左右，對開發(fā)企業(yè)來講，只有綜合融資成本小于6%的企業(yè)，才具備足夠的實力和耐力操盤這類大體量的項目。在項目實際落地過程中，只有融資成本低、資金實力雄厚、持續(xù)運營能力強的開發(fā)企業(yè)，才能實現穩(wěn)中求勝。

“TOD開發(fā)是個復雜工程，諸如成本控制、工程進度、財務、運營方面，任何一環(huán)節(jié)出現問題都將影響到整個項目?！币晃粯I(yè)內人士對此表示，發(fā)展TOD項目，需要企業(yè)具備專業(yè)實力與專注度、特殊管理運營經驗。

西南交通大學TOD研究中心主任朱曉兵總結，國內要做好TOD項目需要從以下方面有針對性地“根除病灶”：頂層設計；明確的TOD責任主體；明確且適當的反哺目標；匹配的工作機制與工作流程；針對性的前期系統(tǒng)研究方法；合理、有序的工作推進方法；遵循市場原則的開發(fā)策略；合作共贏的開發(fā)模式。

“TOD領域是波濤洶涌的藍海，只有綜合實力足夠強勁的企業(yè)，才能在其中暢游?！彪S著時間的推移，行業(yè)競逐的隊形與陣勢正逐漸拉開。

龍湖的TOD樣本

在龍湖集團總規(guī)劃師胡劍看來，傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)運營相較于TOD模式，就像是從電路板集成模式跨越到多核CPU模式，“原來我們電路板上的零配件都是一個個的元件，但一塊電路板很大、能耗也高。現在我們把它全部集成到一個疊加多核的很小的CPU芯片里，這個技術就比原來要難很多，但是帶來的結果是什么呢？它的運算能力、運行效率得到了持續(xù)提升，同時功耗大幅下降?！?/p>

對于從集成電路板到多核CPU的跨越，龍湖體會頗深。

早在2003年，龍湖的第一個購物中心重慶北城天街開業(yè)。這個項目位于重慶江北觀音橋商圈，彼時重慶的第一條軌道線正在動工建設，幾乎和北城天街項目同步推進。這成為龍湖思考和探索TOD模式的起點。

經過幾年的觀察和沉淀，到2009年龍湖開始新一輪戰(zhàn)略規(guī)劃時，就開始堅定不移的走持有商業(yè)的道路，并有意識地將商業(yè)項目結合軌道站點選址建設，甚至結合鐵路車站做站城一體化的融合。2018年，龍湖集團更提出“空間即服務”戰(zhàn)略，在多業(yè)態(tài)空間中打造運營、服務能力，并加強多維協(xié)同。

如今，在TOD模式這一多核CPU中，龍湖旗下的四大主航道業(yè)務及創(chuàng)新業(yè)務，均可作為插件，適配在不同需求的基板上。地產開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓、智慧服務，以及養(yǎng)老、體育公園、產城等業(yè)務，成為龍湖TOD操盤中不可或缺的業(yè)態(tài)。

更為重要的是，龍湖集團一直以來審慎穩(wěn)健的財務盤面，為其在TOD領域施展拳腳，提供了最為堅實的基礎。龍湖集團2020年中期業(yè)績顯示，截止2020年6月底，龍湖保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，凈負債率51.4%，在手現金784.0億元，現金短債比4.55，一系列指標均維持行業(yè)內的較高水準，且持續(xù)保持著民營房企的最佳信用評級。

“每個大型綜合體，都會沉淀數十億乃至百億級的資金。當綜合體的所有方，資金成本能夠長期穩(wěn)定的低于5%，就能與6-7%的回報率形成正向剪刀。這就形成了’投、建、管、融’的良性循環(huán)。所以龍湖有實力投資回報期很長的TOD項目”，胡劍說。

數據顯示，截止2020年6月底，龍湖持有商業(yè)項目近100個，其中TOD項目數量占6成以上，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積達900余萬平方米。

在數量增長的過程中，一個在國內TOD領域具有標桿意義的項目——重慶龍湖光年即將在年底面世。這個項目是國內第一個高鐵TOD站城一體項目，通過上下疊合鏈接五條軌道交通，憑借7層空間融合高鐵、軌道、公交、城市廣場、購物中心、辦公等城市功能，實現“站城一體化”，讓TOD模式由從前的“以交通功能為主”進化為“以城市功能為主”。

此次作為參與《標準》和《規(guī)范》編制的唯一開發(fā)企業(yè)，龍湖憑借其在TOD領域的競爭優(yōu)勢，貢獻了豐富的多主體、多業(yè)態(tài)、多軌合一復合項目的投資、開發(fā)、運營經驗，并將集交通、商務、休閑、娛樂、居住、公共服務配套等多種功能于一體的“垂直城市”理念融入《標準》中。

不止于此，對于TOD領域的布局，龍湖仍在持續(xù)加速。

據克而瑞統(tǒng)計，今年1-6月，龍湖的新增土地價值為590.9億元，其中包含5幅TOD項目用地，涉及的拿地金額達195.66億元，這些地塊分別位于長沙、東莞、武漢、杭州、西安等中國核心城市群的潛力城市。

如，32.13億元競得的廣東東莞茶山鎮(zhèn)站前路地塊，是龍湖在粵港灣大灣區(qū)的重要布局，這也是東莞目前最大的TOD項目；71.89億拿下杭州的濱康綜合體地塊，將會打造杭州第七座龍湖天街；46.472億競得的武昌濱江商務區(qū)地塊，位于TOD模式發(fā)展勢頭正勁的武漢市的核心區(qū)域……

“龍湖在TOD的選址、項目獲取，包括建造和運營方面，已經形成了一個非常強的團隊，也積累了很多的經驗，在行業(yè)內TOD這個維度上，我們還是有一定的優(yōu)勢的，未來也將有更多的TOD項目進入龍湖的管道里。”在不久前的中期業(yè)績會上，龍湖集團CEO邵明曉如是表示。

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