營收、凈利正增長毛利率繼續(xù)走低的萬科“謹(jǐn)慎2020”

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-30 08:11

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在絕大部分經(jīng)營業(yè)績都同比下降的三季報(bào)發(fā)布潮中，萬科的報(bào)表是比較好看的，但是，對(duì)于萬科而言，年輕人無感的焦慮依然嚴(yán)重。

10月29日晚間，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，1-9月，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入人民幣2,414.9億元，同比增長7.9%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤人民幣198.6億元，同比增長8.9%。

其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為1,725.0萬平方米，貢獻(xiàn)營業(yè)收入人民幣2,139.1億元，同比分別增長18.6%和7.4%。

第三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入人民幣951.4億元，同比增長12.5%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤人民幣73.6億元，同比增長14.9%。

其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為675.2萬平方米，同比增長10.9%，貢獻(xiàn)營業(yè)收入人民幣849.4億元，同比增長15.8%。

對(duì)比同日發(fā)布的眾多規(guī)模房企，同為前五的另一家房企保利，在前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1174.04億元，凈利潤183.27億元，歸母凈利潤132.04億元，分別同比增長5.02%、4.40%和2.88%。

而今年銷售排名新晉前十的招商蛇口(001979,股吧)，在前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入501.18億元，同比增長96.21%，歸屬于上市公司股東的凈利潤21.92億元，同比減少56.96%。

另一家規(guī)模房企金地集團(tuán)(600383,股吧)，前三季度則實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入404.39億元，同比減少4.92%；歸屬于上市公司股東的凈利潤49.92億元，同比減少7.98%。

不管是營業(yè)收入，還是歸母凈利，萬科都是眾多企業(yè)中最高的。但是，萬科或許是對(duì)未來最焦慮的。

值得注意的是，在今年中報(bào)業(yè)績會(huì)上結(jié)算毛利率走低的問題再一次體現(xiàn)。在三季度報(bào)告期內(nèi)，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入的毛利率為22.9%，較2019年同期27.6%下降4.7個(gè)百分點(diǎn)，較2020年中期24.1%下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率下降直接導(dǎo)致萬科毛利水平相較于2019年減少82.9億元。在毛利率走低的背景下，萬科依舊能夠保持歸母凈利潤增長的原因或許可以歸結(jié)為營業(yè)稅金及附加的減少、投資收益較去年大幅增加以及今年無計(jì)提資產(chǎn)減值。

其中，與去年同期相比，萬科營業(yè)稅金及附加減少16.31%，從197.41億元減少至165.21億元；投資收益則從1.93億元增長132.94%至4.5億元；在2019年同期，萬科計(jì)提資產(chǎn)減值損失16.49億元，在報(bào)告期內(nèi)，萬科無項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備。

多種因素，使得萬科在毛利率下滑的背景下，依然保持凈利潤的增長。

只是，對(duì)于毛利率下降的趨勢，萬科也并沒有什么辦法。在今年中期業(yè)績會(huì)上，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華便坦承：“地價(jià)占售價(jià)比在持續(xù)上升，對(duì)于整個(gè)行業(yè)來說，毛利率下降是長期的趨勢。目前銷售的毛利率與已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率相比更低，我們預(yù)計(jì)到年底還有小幅的回落。”

對(duì)此，在萬科近期舉辦的多場媒體交流會(huì)上，主席郁亮便表示，在房地產(chǎn)業(yè)的“白銀時(shí)代”，土地紅利、金融紅利相繼消失，行業(yè)將回歸成國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)普通行業(yè)。在這一階段，企業(yè)將不能再依靠杠桿，而是靠全面競爭能力獲取競爭優(yōu)勢。

郁亮認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷三個(gè)階段，目前正在第三階段初期。具體來看，2002年之前是土地紅利階段，“招拍掛”之后是金融紅利階段，而“三道紅線”之后是管理紅利時(shí)代。

而萬科對(duì)于管理水平的提升要求，也反映在了財(cái)報(bào)上。雖然前三季度萬科不管是營收還是合同銷售均是同比增長，但是，報(bào)告期內(nèi)萬科的三費(fèi)（銷售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用）成本同比卻是走低的，從180.24億元減少至176.42億元。

這是萬科對(duì)內(nèi)管理水平的提升。不過，萬科對(duì)于外部環(huán)境卻依然有著年輕人無感的焦慮，因此，萬科選擇收緊了投資力度。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，萬科第三季度新增46個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積約851.3萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積約572.2萬平方米；1-9月，累計(jì)新增101個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積約1,832.3萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積約1,066.4萬平方米。

在2019年，萬科第三季度就新增62個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積約1,479.0萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積約1,155.3萬平方米；1-9月，累計(jì)新增116個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積約2,832.1萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積約2,042.0萬平方米。

可以看出，萬科在新增開發(fā)項(xiàng)目、新增項(xiàng)目總建筑面積、新增項(xiàng)目權(quán)益建筑面積方面均較去年同期大幅降低。這也使得萬科在今年前三季度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為33.38億元，較去年同期1.73億元同比增長1824.62%。

減少投資的背后，是萬科依然有充足的儲(chǔ)備。數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，萬科在建項(xiàng)目總建筑面積約11,291.0萬平方米，權(quán)益建筑面積約6,697.6萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總建筑面積約4,521.2萬平方米，權(quán)益建筑面積約2,693.9萬平方米。

此外，萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，權(quán)益建筑面積合計(jì)約330.5萬平方米。

在經(jīng)營上的謹(jǐn)慎，讓萬科截至報(bào)告期末的持有貨幣資金達(dá)到了1,730.5億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和人民幣850.7億元。有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為14.1%，且有息負(fù)債中66.8%為長期負(fù)債。

截至9月底，萬科凈負(fù)債率僅為27.6%。

（責(zé)任編輯：徐帥）