金地利潤(rùn)增幅遠(yuǎn)低于營(yíng)收增幅今年銷(xiāo)售劍指2800億

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-04-19 18:10

新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾

萬(wàn)科的“管理紅利”再次被“招保萬(wàn)金”中的金地集團(tuán)(600383,股吧)提及。在今日舉行的2020年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示，在調(diào)控基調(diào)下，公司將繼續(xù)堅(jiān)持平衡發(fā)展觀，提高投資質(zhì)量，堅(jiān)持精益運(yùn)營(yíng)，向管理要效益。

2020年，金地銷(xiāo)售額雖然再創(chuàng)新高，營(yíng)收也實(shí)現(xiàn)了超30%的增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)增幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于營(yíng)收增幅，公司毛利率和凈利率也隨著行業(yè)大勢(shì)有所下滑。

2021年是金地上市20周年。在新一輪地產(chǎn)調(diào)控階段，如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)的均衡發(fā)展，是擺在金地面前的長(zhǎng)遠(yuǎn)命題。

結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下滑凈利增幅落后營(yíng)收

2020年，金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入839.82億元，同比上升32.4%。其中受益于結(jié)算規(guī)模的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增長(zhǎng)30.99%至751.78億元。

但與營(yíng)收大漲30%相對(duì)的是，公司歸母凈利潤(rùn)僅微漲3.2%至103.98億元，而2019年該項(xiàng)指標(biāo)同比漲幅為24.41%。

2020年金地利潤(rùn)增幅遠(yuǎn)低于營(yíng)收增幅，一方面是因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，前幾年高價(jià)地塊逐漸進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，因此導(dǎo)致毛利降低。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年金地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率為33.6%，雖然處于行業(yè)較高水平，但同比卻下降了7.7個(gè)百分點(diǎn)，降幅在2019年的基礎(chǔ)上繼續(xù)拉大，2019年為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率41.3%，同比下降1.82個(gè)百分點(diǎn)。

此外，在今日的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，金地集團(tuán)高級(jí)副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍指出，2020年表外結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模略有上升，但是利潤(rùn)率也有所下降，因此公司2020年權(quán)益凈利潤(rùn)同比略有增長(zhǎng)，但增幅小于營(yíng)業(yè)收入增幅。

根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2018年-2020年金地的拿地權(quán)益比分別為40.4%、46.5%和51.6%，基本維持在40%-50%的水平。

合作拿地的做法雖然有利于公司以較小資金規(guī)模參與項(xiàng)目、分散風(fēng)險(xiǎn)，但與此同時(shí)也會(huì)讓公司面臨著合作項(xiàng)目利潤(rùn)率不如操盤(pán)項(xiàng)目高、未來(lái)少數(shù)股東損益占比上升而稀釋歸母凈利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年金地對(duì)聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益為26.83億，比2019年的50.18億減少23.35億，同比減少46.54%。

韋傳軍在會(huì)上透露稱(chēng)，金地內(nèi)部投資標(biāo)準(zhǔn)凈利率約10%，IRR約20%，但不同能級(jí)城市有所差異，具體的收益指標(biāo)還要看后續(xù)市場(chǎng)、政策等情況。

逆周期納儲(chǔ) 銷(xiāo)售目標(biāo)2800億

2019年金地躋身“兩千億房企”陣營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了2017年提出的“三年沖擊2000億”的目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，2020年金地銷(xiāo)售額再創(chuàng)新高，達(dá)到2426.8億元，同比增長(zhǎng)15%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1194.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.73%。

以此計(jì)算，2020年金地的銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)一步提到至20311元/平方米，上年為19518元/平方米，同比略增4%。

談及今年的銷(xiāo)售目標(biāo)，韋傳軍指出，今年全年金地總可售貨值約4600億元，2021年通過(guò)制定合理的銷(xiāo)售策略，及時(shí)調(diào)度供貨，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額2800億元的目標(biāo)。

拿地方面，2020年“三道紅線”融資新規(guī)出臺(tái)，但對(duì)金地拿地影響并不大，公司投資策略還是較為積極，新增土儲(chǔ)面積與上年1688萬(wàn)平方米基本持平，而權(quán)益投資額則較2019年的558億略有上漲。

2020年金地新獲取項(xiàng)目116個(gè)，新增土地儲(chǔ)備1657萬(wàn)平方米，權(quán)益儲(chǔ)備約813萬(wàn)平方米，總投資額約1350億元，權(quán)益投資額約697億元。以此計(jì)算，金地2020年拿地銷(xiāo)售均價(jià)比約為40%。

截至2020年末，金地總土地儲(chǔ)備約6036萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約3203萬(wàn)平方米，權(quán)益比例約53%，其中一、二線城市占比約為71.2%。

對(duì)于今年的拿地策略，韋傳軍表示，公司將根據(jù)融資、投資、現(xiàn)金流等情況合理制訂拿地預(yù)算，并根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)熱度、項(xiàng)目收益等情況靈活制訂區(qū)域分布，并不斷提升勾地占比，確定合適的權(quán)益占比。

此外，董事兼總裁黃俊燦還提到，公司一直以來(lái)都在關(guān)注并在市場(chǎng)上尋求好的并購(gòu)機(jī)會(huì)，收并購(gòu)、勾地等非公開(kāi)投資的占比相比過(guò)去也有明顯提升?！暗遣①?gòu)機(jī)會(huì)可遇而不可求，這與并購(gòu)對(duì)象業(yè)務(wù)分布，資產(chǎn)負(fù)債情況，管理模式，企業(yè)文化等息息相關(guān)?！秉S俊燦說(shuō)。

金地逆周期拿地的底氣主要來(lái)自于較為健康的財(cái)務(wù)狀況。截至報(bào)告期末，金地債務(wù)融資余額為1130.01億元，加權(quán)平均成本為4.74%，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.51%，凈負(fù)債率為62.53%，現(xiàn)金短債比為1.21倍，屬于“三道紅線”的“綠檔”房企。

董事長(zhǎng)凌克表示，金地在歷史上未突破過(guò)“三道紅線”指標(biāo)。公司將合理管控負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)，同時(shí)合理搭配公開(kāi)和非公開(kāi)、境內(nèi)和境外等融資模式的占比。

（責(zé)任編輯：李顯杰）