房企一直以銷售規(guī)模論長(zhǎng)短，但營(yíng)業(yè)收入更能反映造富能力。2019年房企年報(bào)披露接近尾聲，營(yíng)業(yè)收入一覽無(wú)余，因此新京報(bào)房產(chǎn)新聞部推出《 2019年50強(qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入排行榜》，預(yù)測(cè)分析營(yíng)收結(jié)構(gòu)及走勢(shì)，為過(guò)渡中的房企提供一體。

綜合來(lái)看，2019年50強(qiáng)房企的營(yíng)收超過(guò)增幅超30％。其中一些中小房企表現(xiàn)突出，以超過(guò)2倍的增速領(lǐng)跑。超越之下，龍頭房企增速已現(xiàn)乏力，同時(shí)，房企間營(yíng)收水平的差距持續(xù)拉大，碧桂園以4859.08億位居首位，而朗詩(shī)地產(chǎn)以85.59兆位居50位，兩者相差幾十倍。

11家房企營(yíng)收進(jìn)入千億陣營(yíng)

具體來(lái)看，營(yíng)業(yè)額與指定的時(shí)間間隔不同，這是在簽署購(gòu)房合同后就計(jì)入，而營(yíng)業(yè)額是要在房屋竣工工程所有權(quán)移交后才可計(jì)入，在這之前都是在預(yù)收賬款上。因此營(yíng)業(yè)收入計(jì)量并有延遲性。一般而言，房企的銷售金額會(huì)在1-2年之內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成為營(yíng)業(yè)收入。

2019年，50強(qiáng)房企總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到約4.6萬(wàn)億元。而在2018年百?gòu)?qiáng)房企的營(yíng)業(yè)收入總額也才超4萬(wàn)億元。

值得關(guān)注的是，TOP10房企營(yíng)業(yè)收入規(guī)模為2.74萬(wàn)億，占比達(dá)到59.6％。這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)集中度再次增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯仍然適用。

具體來(lái)看，2019年3家上市房企營(yíng)收超過(guò)4000億，分別是碧桂園，恒大，綠地。其中碧桂園以4859.08億位居首位；中國(guó)恒大以4775.61億元位居第二位；萬(wàn)科營(yíng)收為3679億，位居第四位。

近兩年，“碧恒綠萬(wàn)?！鳖^部企業(yè)始終占據(jù)TOP5。其中，碧桂園與恒大之前的“營(yíng)收王”之爭(zhēng)很是激烈。2018年，中國(guó)恒大登頂，營(yíng)收率先破4000億美元，增速高達(dá)50.25％。雖然2019年恒大營(yíng)業(yè)收入規(guī)模僅次于碧桂園，但只能產(chǎn)生2.4％，遠(yuǎn)低于碧桂園的28.2％。

從榜單來(lái)看，2019年共有11家房企的營(yíng)收規(guī)模突破千億元，而去年是9家，今年新增了世茂和華夏幸福一體房企。

據(jù)建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建分析稱，與往年相比，房企面臨“增收不增利”的難題。在增收的同時(shí)，各企業(yè)2019年歸母凈利潤(rùn)率普遍增加，在一方面房企中，只有融創(chuàng)，金茂分別提高2.1％，1.4％。

增速相對(duì)，TOP20房企未超30％

除了營(yíng)業(yè)收入規(guī)模能透視房企的財(cái)務(wù)狀況外，營(yíng)業(yè)收入擴(kuò)大更是按照經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)占有能力，預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)的重要指標(biāo)。

實(shí)際上，2019年，與銷售金額同步推移的還有房企的營(yíng)業(yè)收入。而且越是規(guī)模房企，增速越低。

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，TOP10房企，TOP20房企，TOP30房企，TOP40房企，TOP50房企，營(yíng)收平均增速分別為23.05％，27.4％，30.22％，37.19％，37.2％。隨隨便便著房企排名增加，增速同時(shí)呈現(xiàn)逐漸走高的趨勢(shì)。

在營(yíng)業(yè)收入TOP10房企中，中海外和恒大增速分別為13.6％，2.4％，低于TOP10房企23.05％的平均增速。而碧桂園，萬(wàn)科，綠地，保利，華潤(rùn)置地營(yíng)收增幅在僅融創(chuàng)，世茂和龍湖三家房企的增速超過(guò)30％。20％-30％之間。

對(duì)比去年來(lái)看，2018年，營(yíng)業(yè)收入TOP10，TOP20房企的增速分別為33％，33％。而今年這一梯隊(duì)的房企增速均未超30％。

在50強(qiáng)房企中，47家房企不斷擴(kuò)大，僅有3家不斷下降。其中，禹洲地產(chǎn)營(yíng)收下降4.38％，首創(chuàng)置業(yè)營(yíng)收下降10.62％。

出乎意料的是，2019年，泰禾營(yíng)業(yè)收入為237.48億美元，降幅達(dá)23.36％；歸母凈利潤(rùn)更是下降67.62％。這樣做，泰禾解釋稱，2019年因?yàn)檗D(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)及合作方開(kāi)發(fā)，逐步減少項(xiàng)目21個(gè)，導(dǎo)致銷售業(yè)務(wù)收入減少約72億美元，同時(shí)受重組政策影響，毛利率大幅增長(zhǎng)，影響凈利潤(rùn)約20億元。

《 2019年50強(qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入排行榜》顯示，綠城中國(guó)，中國(guó)恒大，雅居樂(lè)，陽(yáng)光城四家房企的營(yíng)收增幅為一位數(shù)。而增速在20％-30％之間的房企數(shù)量最多，達(dá)到16家。增速超40％的房企也達(dá)到13個(gè)，高增速的房企多為中小房企。

合景泰富成“黑馬”

雖然受市場(chǎng)下行影響，房企的增速普遍，但在2019年?duì)I業(yè)收入上，只有“黑馬”出現(xiàn)，以超2倍的增速領(lǐng)跑。在有人看來(lái)，增速高的多為中小房企，因?yàn)楸旧頎I(yíng)收基數(shù)小，也較容易產(chǎn)生高速增長(zhǎng)。

雖然合景泰富2019年?duì)I業(yè)收入249.56億美元，但至少上一年增長(zhǎng)了2.3倍。位居增速的首位。由此合景泰富歸結(jié)為物業(yè)開(kāi)發(fā)已交付建筑面積大幅增加。

在去年上市并交出首個(gè)靚麗年報(bào)的新力控股，2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入269.85億元，增幅達(dá)到220.65％。其中約99.3％收益來(lái)自物業(yè)銷售，約0.7％來(lái)自咨詢服務(wù)及投資物業(yè)租賃。

作為另一房企上市新秀的中梁控股，2019年?duì)I業(yè)收入達(dá)到566.4億美元，每年增長(zhǎng)87.46％。其中，來(lái)自物業(yè)銷售收益也占90％以上，為563.84億元，超過(guò)增幅88％。

此外，營(yíng)業(yè)收入翻倍的還有建業(yè)地產(chǎn)，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到307.7億，增幅達(dá)到108.12％。在營(yíng)業(yè)收入中，物業(yè)銷售收入達(dá)到291.6億美元，同樣占比超90％以上。

據(jù)悉，建業(yè)地產(chǎn)從2016年的年總計(jì)200億到去年的1000億元，用了3年。而且在2019年一直固固河南的建業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始開(kāi)拓省外市場(chǎng)。

值得關(guān)注的是，去年遭遇“黑天鵝”事件的新城控股，銷售金額達(dá)2708.01億美元，排名第9位，但營(yíng)業(yè)收入僅858億，位列14名，即使如此，其價(jià)值也高達(dá)58.6％。

為此，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)的數(shù)量增加導(dǎo)致物業(yè)出租及管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.55億美元，從而增長(zhǎng)83.19％。

多元化業(yè)務(wù)助力營(yíng)收

從總體來(lái)看，房企的營(yíng)業(yè)收入主要由房地產(chǎn)主營(yíng)收入和包括物業(yè)管理內(nèi)部的其他業(yè)務(wù)收入構(gòu)成。對(duì)于大多數(shù)房企而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入仍占比例，占比多在90％以上。

不過(guò)，至少，重組，通過(guò)房企多樣化布局的步伐加快，房企的營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成已開(kāi)始變化。除主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的業(yè)務(wù)，在營(yíng)收中的位置越來(lái)越突顯。

2019年，中南建設(shè)可持續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑施工雙輪驅(qū)動(dòng)，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到718.3億美元，進(jìn)一步增長(zhǎng)79.1％，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占比為71.82％，建筑施工占比為30.87％。不過(guò)在增長(zhǎng)利好的數(shù)據(jù)背后，也出現(xiàn)毛利率降低的尷尬。

與中南建設(shè)存在同樣問(wèn)題的還有綠地，2019年綠地連續(xù)營(yíng)業(yè)收入4278億美元，每年增長(zhǎng)23％。其中，房地產(chǎn)營(yíng)收占比為45.42％，大基建占比為44％。雖然基建板塊對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)不斷增長(zhǎng)，但是由于基建板塊毛利率只有4.31％，對(duì)利潤(rùn)的增長(zhǎng)拉動(dòng)效應(yīng)并不顯著。

2019年，華夏幸福營(yíng)收首次突破千億，達(dá)到1052億美元，增長(zhǎng)26％。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入占比63.44％，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入占比26.05％。

此外，2019年，華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入600億元，同比增長(zhǎng)25％，其中實(shí)際業(yè)務(wù)占比僅48.54％，而旅游綜合業(yè)務(wù)占比達(dá)到50.42％。

實(shí)際上，除了上述房企之外，目前很多房企的多元化業(yè)務(wù)還處于起步階段，對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)還微不足道。否則，近兩年，碧桂園一直在發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，機(jī)器人新業(yè)務(wù)。但目前在營(yíng)收上還無(wú)法體現(xiàn)新業(yè)務(wù)的價(jià)值。

這項(xiàng)，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌曾在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，如果主營(yíng)業(yè)務(wù)是“老虎”，新業(yè)務(wù)就像是為老虎插上的“翅膀”。期待新業(yè)務(wù)給主營(yíng)業(yè)務(wù)帶來(lái)的收益的價(jià)值。這句話同樣適用于積極開(kāi)拓多元化業(yè)務(wù)的房企們。

資訊來(lái)源：新京報(bào)

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