房企如何生存?控制債務規(guī)模、降低負債率

來源：智能家居時間：2020-11-02 08:06

房企如何生存？控制債務規(guī)模、降低負債率

10月28日，標普信用評級（中國）有限公司發(fā)布研究報告認為，如果控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務增長的監(jiān)管規(guī)則擴大適用范圍，長期來看有利于房地產(chǎn)行整體信用風險的下降，但中短期內(nèi)高杠桿房企在資本市場的融資空間將被壓縮，存貨變現(xiàn)將成其緩和流動性壓力的關(guān)鍵。

報告指出，按照中國人民銀行給房企提出的“三條紅線”，亦即：所有房企的有息負債年增幅均不能超過15%。剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%且現(xiàn)金短債比小1倍的企業(yè)，有息負債規(guī)模將不得增加。三項指標中僅一項、兩項指標超出閾值的企業(yè)，有息負債年增速將分別控制在5%和10%以內(nèi)。在其跟蹤的87家樣本房企當中，超過40%的企業(yè)截至2020年上半年末的有息債務同比增速均超過15%。而已經(jīng)觸碰“三條紅線”的房企則達到了24.1%，完全沒有觸碰“三條紅線”的企業(yè)僅占12.6%。

這也意味著，債務已經(jīng)成為房企最突出，也是最危險的問題。如果再不采取強有力的化解債務風險措施，一旦房價出現(xiàn)變動，相當一部分房企都面臨著資金鏈斷裂的風險，甚至引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。

事實也是，中國的房地產(chǎn)企業(yè)，很大程度上就是依靠負債累積起來的，特別是開發(fā)企業(yè)，沒有一家是靠企業(yè)自身的積累逐步發(fā)展起來的，沒有一家走的不是負債擴張之路，也沒有一家不是負債累累。尤其是大型房企，看起來資產(chǎn)規(guī)模很大，賬上的現(xiàn)金也很多。實際上，將其放到負債之中，就立馬會淹沒在債務之中，看不到這些資產(chǎn)到底有多少應對風險的能力，也看不到賬上的現(xiàn)金能應對多長時間。

央行所以提出“三條紅線”的要求，說到底，就是看到了房企的高負債，以及高負債帶來的風險和面臨的籌集資金壓力。如果繼續(xù)任憑房企用揚湯止沸的方式維持企業(yè)資金平衡，而不是釜底抽薪，總有一天會爆發(fā)風險，會讓負債變成風險的發(fā)源地。尤其在實體經(jīng)濟需要更多資金支持，銀行必須把支持發(fā)展的重點轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟的情況下，控制房企負債、減少對房企的資金支持，就成了最為緊迫的一項工作。

我們注意到，在前些年萬達集團采用資產(chǎn)處置和債務結(jié)構(gòu)調(diào)整的方式，減少負債，降低資產(chǎn)負債率，走“輕資產(chǎn)”之路取得良好成效的情況下，恒大集團也提出了三年內(nèi)每年減少1500億有息負債的目標，說明大型房企已經(jīng)充分認識到負債擴張的風險，已經(jīng)在有意識地調(diào)整發(fā)展策略。

但是，顯然還沒有在房地產(chǎn)領(lǐng)域形成共識，有些房企依然在走負債擴張之路，甚至把萬達、恒大等策略調(diào)整當作他們的機會，通過債券發(fā)行等大肆收購萬達和恒大等轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)。如果企業(yè)有足夠的實力，當然可以收購。關(guān)鍵是，有些企業(yè)實質(zhì)已經(jīng)不具備繼續(xù)收購的條件，也在不斷收購，勢必給企業(yè)帶來極大的風險。因此，有關(guān)方面應當對這些企業(yè)重點監(jiān)控，必要時，要采取措施，遏制這些企業(yè)的負債擴張沖動。畢竟，市場不相信眼淚，有收購的勇氣，不代表有收購的實力。有收購的實力，更不代表有生存的本領(lǐng)。一旦資金鏈斷裂，就將出現(xiàn)嚴重的問題和風險。

對房企來說，解決負債規(guī)模過大，資產(chǎn)負債率過高的矛盾，只有一個辦法，那就是降價售房回籠資金，以此來縮減企業(yè)規(guī)模，減少企業(yè)負債，降低企業(yè)負債率。特別是資產(chǎn)負債率超過70%的企業(yè)，更應當迅速采取措施，加大商品房銷售力度，包括非居住房產(chǎn)，也要在市場可接受的范圍內(nèi)，加大銷售力度。只有讓手中的庫存降至較低水平，企業(yè)的負債規(guī)模才能縮減，企業(yè)的負債率才會實實在在地降低。

需要特別注意和重視的是，面對房企可能采取的降低有息債務措施，必須有效預防房企可能采用的轉(zhuǎn)嫁債務現(xiàn)象，亦即把債務壓力轉(zhuǎn)移到施工隊和債權(quán)人身上。因為，施工隊的債務和債權(quán)人的債務，不是有息債務。而施工和其他債權(quán)人又往往與農(nóng)民工、產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)等緊密聯(lián)系在一起。一旦房企對施工隊和其他債權(quán)人的資金占用超過一定限度，就會立馬出現(xiàn)拖欠農(nóng)民工工資和企業(yè)貨款等方面的問題，形成新的社會不穩(wěn)定因素。因此，房企決不能把債務壓力風險轉(zhuǎn)嫁給施工隊和其他供應商，避免帶來新的矛盾，產(chǎn)生新的社會不穩(wěn)定因素。