房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)分化，將走向何處？

來源：智能家居時間：2020-04-28 13:50

　　近日，上市房企億達中國控股有限公司發(fā)布公告稱，公司5285.4萬美元中期票據(jù)于4月19日到期未能償付。盡管億達中國4天之后完成了票據(jù)兌付，但依然構(gòu)成了違約。億達中國違約事件引發(fā)市場對房企生存狀況的關(guān)注。

　　人民法院公告顯示，截至3月底，全國已有超過百家房企宣布破產(chǎn)，大部分是二三線城市中的中小開發(fā)商。受到疫情影響，今年前三個月，房地產(chǎn)投資、銷售大幅下挫，高度依賴資金的房企還能撐多久？在疫情沖擊和償債高壓之下，房地產(chǎn)開發(fā)商是否面臨較大的信用風(fēng)險？

　　穆迪發(fā)布的報告顯示，在運營環(huán)境嚴峻的形勢下，隨著流動性緊張的小型開發(fā)商削減業(yè)務(wù)或向更大的公司出售資產(chǎn)，預(yù)計頭部開發(fā)商的市場份額將繼續(xù)提升。

　　“手有余糧”才是生存法則

　　一季度，全國商品房銷售額同比下滑24.7%，銷售面積同比下滑26.3%；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.7%；土地購置面積同比下滑22.6%，新屋開工面積同比下降27.2%。新冠肺炎疫情令房企在短時間內(nèi)面臨較大沖擊。

　　植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平表示，基于廣泛的全國土地儲備、強大的現(xiàn)金儲備及融資能力、強大的銷售團隊，大型房企抗壓能力相對較強。但部分小型房企的現(xiàn)金流管理能力相對較弱，面臨很大的市場退出壓力。

　　上述房企高管則認為，負債率較高的房企面臨較大壓力，這與房企規(guī)模無關(guān)，而與經(jīng)營思路有關(guān)。此前，高杠桿型房企普遍更加看重銷售額的增長，疫情沖擊使其轉(zhuǎn)向更加看重利潤，因此，應(yīng)著手降杠桿、控成本，增加銷售回款，以掌握更多現(xiàn)金流。

　　與此觀點相印證，大型房企中杠桿率較高的恒大、融創(chuàng)等均宣布了一系列降杠桿、控成本措施，這表明此類房企早已認識到，通過高杠桿實現(xiàn)擴張的道路已很難走通，唯有高質(zhì)量增長才是決勝的關(guān)鍵。就連杠桿率較低的萬科也在業(yè)績發(fā)布會上高呼“現(xiàn)金為王、手有余糧”才是活下去的生存法則。

　　在房地產(chǎn)商業(yè)活動下降，且部分房企資金緊張的背景下，降價促銷成為當(dāng)下的應(yīng)急手段之一。3月份，房產(chǎn)銷售和投資增速都有所回升，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的暫時性沖擊正在逐漸消退。

　　不過，中國銀行(601988,股吧)國際金融研究院研究員李佩珈認為，從全國來看，未來房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整的壓力依然較大，疊加居民收入放緩、失業(yè)率上升的影響，房地產(chǎn)銷售能否逐步企穩(wěn)還有很大的不確定性。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至4月中上旬，30個大城市房產(chǎn)成交面積降速較3月份進一步收窄。連平表示，宏觀政策逆向調(diào)節(jié)力度加大，有助于房地產(chǎn)行業(yè)回暖，預(yù)計后續(xù)財政和土地政策料逐步釋放積極信號，推動房地產(chǎn)投資反彈。

　　堅決糾正違規(guī)將貸款投入房地產(chǎn)市場行為

　　近期，個別城市樓市交易火爆、房價異動上漲引起廣泛關(guān)注，有消息稱，存在房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。銀保監(jiān)會首席風(fēng)險官兼新聞發(fā)言人肖遠企表示，對于違規(guī)把貸款投入房地產(chǎn)市場的行為要堅決予以糾正。

　　連平強調(diào)，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，政策抑制房價過快上漲的態(tài)度明確。土地供給方面，目前，國內(nèi)土地供給處在下行周期的尾部階段，土地供給將有效增加，全年土地購置及房產(chǎn)開發(fā)增速下行可控，因此，無需擔(dān)憂房價快速上行的風(fēng)險。

　　“房價過快上漲其實是對未來發(fā)展空間的透支，總體還是希望房價保持平穩(wěn)，這樣市場也能有持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展?！鄙鲜龇科蟾吖苷f。

　　李佩珈表示，未來，房地產(chǎn)調(diào)控既要防止部分城市房價過快上漲對其他城市形成傳導(dǎo)效應(yīng)，又要防止房地產(chǎn)銷售和投資繼續(xù)過度萎縮的風(fēng)險，重點是提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的精準性，既防止信貸資金“跑冒滴漏”，又要防止房地產(chǎn)企業(yè)資金流斷裂的風(fēng)險。在幫助房企資金回籠措施方面，可以考慮允許房企延期或分期繳納土地出讓金、放寬預(yù)售條件、加快銷售審批等。

　　堅持“房住不炒”定位

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個大中城市新建及二手商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅均有所擴大。其中，深圳新建商品住宅環(huán)比漲幅排名第6，二手住宅環(huán)比漲幅排名第1。據(jù)專家介紹，其實從去年下半年開始，深圳樓市行情就一直不錯，近期隨著疫情防控形勢向好，深圳樓市再次迎來上漲行情，千萬元豪宅秒售罄、二手房“跳空漲價”、“百萬喝茶費”等新聞引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

　　針對市民反映部分樓盤存在的“喝茶費”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題，深圳市住建局高度重視。4月22日，該局負責(zé)人在深圳市專題新聞通氣會上表示，針對上述問題，已聯(lián)合有關(guān)部門深入調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，將依法依規(guī)嚴肅處理。該負責(zé)人表示，近年來，深圳堅決貫徹落實黨中央國務(wù)院調(diào)控決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，調(diào)控政策從未松動。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《金融時報》記者，3月4日至4月23日期間，全國至少有10個城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關(guān)購房放寬的政策條款被撤回或調(diào)整?！斑@也說明，涉及限購、首付等方面的政策調(diào)整需謹慎?！孔〔怀础廊皇钦哒{(diào)整的前提，部分政策調(diào)整的尺度過大，容易被叫停?！?

　　來源：金融時報

　　記者：李國輝徐貝貝

　　編輯：楊晶貽

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（責(zé)任編輯：何一華 HN110）