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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：你好廣叔，首問(wèn)：有兩套房產(chǎn)分別是70方的兩房和100方的三房，現(xiàn)在雙方父母及兩個(gè)小朋友均住在這兩套房，在西村的富力桃園，樓齡大約15年，還有一套在天河珠江花城4房，2021年收樓，兩個(gè)小朋友現(xiàn)在都在桃園小區(qū)小學(xué)就讀。手頭可用資金約500W，年入300W，廣州戶籍。問(wèn)題1.因?yàn)楹孟窀涣μ覉@基本沒(méi)升值，是否需要出手？但是出手一套，就沒(méi)房票，出手兩套，再買(mǎi)哪里呢？是否有方法可以操作？ 2.如果考慮投資，建議哪里買(mǎi)房產(chǎn)呢？增城？ 3.如果想買(mǎi)別墅自住，可以建議哪里呢？謝謝

回答：你好。1、富力桃園產(chǎn)品本身很不錯(cuò)的，花園社區(qū)，景觀好，缺點(diǎn)在于附近環(huán)境和配套、交通，離地鐵也不近，也有一定的樓齡，整個(gè)羅沖圍板塊被水路和廣清立交、增槎路隔斷，板塊被孤立，發(fā)展受限，增量有限?？沙鍪种脫Q。天河珠江花城主要問(wèn)題還是交通和配套，生活不是很方便，周邊工業(yè)廠房扎堆，短時(shí)間是沒(méi)法改變的。

2、賣(mài)一套沒(méi)有房票，非廣州戶籍嗎？像你的情況，我覺(jué)得可以配置一套優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，上面兩套都是不上不下的。如天河珠江新城、金融城、魚(yú)珠，具體潛力大的板塊，詳見(jiàn)內(nèi)部分享！3、投資價(jià)值高的別墅，詳見(jiàn)內(nèi)部分享！

提問(wèn)：廣叔您好，我準(zhǔn)備賣(mài)掉越秀東風(fēng)東學(xué)位房后名下無(wú)房，計(jì)劃入手兩套。資金大概在500萬(wàn)，想在天河越秀中心區(qū)買(mǎi)一套二手自住加投資，另外在周邊升值潛力大目前價(jià)格不高的地方買(mǎi)一套，投資?？紤]要先買(mǎi)新房，用首套貸款4成方式，剩下的用來(lái)買(mǎi)二手。您看是否合適？另外看了南沙，黃埔的房子，感覺(jué)黃埔房?jī)r(jià)好高，本人相對(duì)喜歡南沙靈山島。您覺(jué)得買(mǎi)靈山島的望江房是否可以？

回答：你好。學(xué)位房不用可出手?？梢再I(mǎi)兩套的。黃埔的房?jī)r(jià)雖高，但是價(jià)值也大，短期潛力比較大的。南沙還需要點(diǎn)時(shí)間，適合中長(zhǎng)期。靈山島是比較有價(jià)值的區(qū)域之一。

提問(wèn)：廣叔你好，本人住在花都，現(xiàn)在想換300萬(wàn)以?xún)?nèi)的房子，濱水新城和融創(chuàng)文旅城新房大多去到25000一方，投資空間大嗎？感覺(jué)花都這幾年漲得特慢！謝謝！

回答：你好?；ǘ枷鄬?duì)廣州來(lái)說(shuō)，地理位置較偏，屬于廣州的郊區(qū)，距離廣州核心區(qū)遠(yuǎn)。濱水新城賣(mài)的是湖岸風(fēng)光；融創(chuàng)文旅城，以前的萬(wàn)達(dá)，整得非常高大上，有不少游客前來(lái)游玩，對(duì)于這種文旅地產(chǎn)，一向是不建議的，不要被表面的浮華所迷惑，到了旅游淡季，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)街頭冷清，來(lái)玩的也就是玩了就走，所以未來(lái)缺少購(gòu)買(mǎi)力的支撐。對(duì)于花都，我還是建議你買(mǎi)地鐵沿線的房子，比較抗跌，保值。

提問(wèn)：你好廣叔，首問(wèn)，近期要在廣州買(mǎi)房，希望廣叔能給我這個(gè)小白一些建議！

回答：你好，富力南馳富頤華庭： 未來(lái)學(xué)位存在變數(shù)是幾乎所有一手房的通病和BUG，盡管據(jù)說(shuō)是廣大附小、中大附小，但基本上屬于捕風(fēng)捉影 遠(yuǎn)地鐵，距離現(xiàn)有魚(yú)珠站2.1-2.3公里，確實(shí)是遠(yuǎn)了些，不管是膜拜還是電瓶車(chē)，都不足以應(yīng)付這個(gè)交通，至于遠(yuǎn)期19號(hào)線茅崗站更加遙遙無(wú)期 結(jié)論是：不建議買(mǎi) 只考慮黃埔，建議多淘一淘萬(wàn)科東薈城和黃埔花園。 東薈城小學(xué)成績(jī)?nèi)S埔第一，得溢于近年來(lái)科學(xué)城一帶新廣二代的努力，后續(xù)這個(gè)優(yōu)勢(shì)估計(jì)會(huì)延續(xù)，畢竟業(yè)主家長(zhǎng)們都嘗到房?jī)r(jià)上漲的甜頭了。 先落戶再買(mǎi)房

提問(wèn)：您好廣叔，我年前，下定了一套東莞莞城地王廣場(chǎng)的32平米單間毛胚，這是我的二套房，入手目的主要為的是學(xué)區(qū)小孩讀書(shū)兼顧出租減輕還貸款壓力，價(jià)格去到了86萬(wàn)，由于疫情一直沒(méi)去過(guò)戶，但看到了黑天鵝的影響，怕現(xiàn)在出手就是接盤(pán)，有點(diǎn)猶豫該不該去過(guò)戶，現(xiàn)在只給了3萬(wàn)定金。望指點(diǎn)

回答：你好，我們對(duì)這個(gè)事情結(jié)束后的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)非常有信心。這次事情對(duì)股市和樓市會(huì)有短期沖擊，但是中期來(lái)看會(huì)很快恢復(fù)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)大概二、三個(gè)月恢復(fù)正常。像這種打擊廣度大，傷害縱深小的公眾事件，未來(lái)對(duì)于市場(chǎng)和樓市的走勢(shì)，也會(huì)有他自己的特點(diǎn)。

因?yàn)榇驌舴秶螅浅Ｈ菀滓疠^大范圍的恐慌，這意味著短線的下挫是可能的。對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的驚擾大概有兩三個(gè)月。但其實(shí)人們的信心恢復(fù)得更快，也就幾周左右。如果你確實(shí)有學(xué)區(qū)需求可以買(mǎi)入，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房本身就是消費(fèi)品，如果是為了純投資就不建議，價(jià)格高 面積太小，流動(dòng)性差。

提問(wèn)：你好廣叔，好像你很少點(diǎn)評(píng)天河公園的翠湖山莊，價(jià)格好像很低，又屬于天河公園板塊，學(xué)位也是中上，相對(duì)東方新世界性?xún)r(jià)比極好，想聽(tīng)聽(tīng)廣叔怎么點(diǎn)評(píng)的

回答：你好，1、港式設(shè)計(jì)，產(chǎn)品就真的媽媽得，3梯八戶 2、園林雖然茂密尚可，但物業(yè)確實(shí)一般般，服務(wù)一般般 3、最大的問(wèn)題在于華快的高速路影響，噪音污染很?chē)?yán)重 4、有人說(shuō)這個(gè)盤(pán)風(fēng)水不好，被“華南快速+黃埔大道”的剪刀插所致

提問(wèn)：廣叔您好，我目前子彈有限，總預(yù)算只能在350萬(wàn)左右?，F(xiàn)在有兩個(gè)方案請(qǐng)想您給點(diǎn)建議：方案一、羅湖區(qū)松泉公寓56平，350w。松泉公寓（住宅性質(zhì)）帶翠園中學(xué)東曉分部的學(xué)位，中介說(shuō)可能會(huì)被棚改，考慮過(guò)幾年也可以自己用學(xué)位（但不必須，已有其他學(xué)位），不知道棚改有沒(méi)可能？ 方案二、龍華區(qū)錦繡江南72平，386w,贈(zèng)送一個(gè)48平的大平臺(tái)?？粗凶〖沂孢m且有贈(zèng)送大平臺(tái)以后也可能自住，但好像不怎么漲價(jià)。七八年內(nèi)都不會(huì)自住。麻煩廣叔分析一下這兩個(gè)方案，特別是錦繡江南，您覺(jué)得有補(bǔ)漲的可能嗎？

回答：你好。1、松泉公寓拆遷已經(jīng)傳了很多年了，不建議現(xiàn)在去接盤(pán)。2、次新盤(pán)扎堆的龍華，香緹雅苑、錦繡江南這類(lèi)樓盤(pán)性?xún)r(jià)比就不高了，樓齡社區(qū)老、地鐵遠(yuǎn)，沒(méi)有好學(xué)位. 龍華除了自身發(fā)展，更多的是承擔(dān)福田的外溢，龍華金地上塘道、上河坊可能更適合。

提問(wèn)：你好廣叔，我現(xiàn)在在坪山工作，想問(wèn)一下坪山未來(lái)有發(fā)展?jié)摿?，如果是投資的話還適合嗎？我入戶深圳買(mǎi)房的話，首付需要一半，如果現(xiàn)有140萬(wàn)左右的資金，想買(mǎi)小一點(diǎn)的房子投資哪個(gè)片區(qū)更好呢？請(qǐng)問(wèn)我這種情況是買(mǎi)坪山稍微大點(diǎn)的房子呢還是去西部買(mǎi)個(gè)小單間??？

回答：你好 ，在深圳，人們對(duì)東部一直是碾壓性的鄙視的，從來(lái)都是西風(fēng)勝東風(fēng)，所以導(dǎo)致西部熱錢(qián)過(guò)多，加上政策高壓，豪宅線受限，在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，私以為東部的價(jià)值其實(shí)是被低估的，坪山300～350就可以買(mǎi)到一個(gè)區(qū)域副中心核心位置+公園+實(shí)驗(yàn)學(xué)位+六館一城+品牌社區(qū)+未來(lái)45分鐘通勤圈快速地鐵口的三房或四房，同樣的價(jià)格，這樣的配套在整個(gè)深圳是絕無(wú)僅有的吧。 坪山沙湖片區(qū)，已經(jīng)愈發(fā)現(xiàn)代化了，不管那些高樓林立的寫(xiě)字樓會(huì)不會(huì)空置，至少氣勢(shì)是上來(lái)了。

提問(wèn)：你好廣叔，五年前入手了丹竹頭陽(yáng)基新天地74.79平的兩房，不靠馬路，相對(duì)安靜，住家還可以。現(xiàn)在房子滿五唯一，剛還完貸款，紅本在手，目前成交價(jià)280多萬(wàn)，715后龍崗房子微漲，現(xiàn)在出手置換是否合適？如果置換的話，工作自由不限制具體在哪里買(mǎi)房，所以想考慮潛力大一點(diǎn)的兩房或者三房，小孩剛上幼兒園，最好能考慮中等水平的小學(xué)中學(xué)學(xué)位 ?？們r(jià)550萬(wàn)左右。換的話現(xiàn)在還沒(méi)有明確的目標(biāo)，不知道買(mǎi)哪里？看您推薦的有碧海片區(qū)和上塘片區(qū)還有西麗片區(qū)，有適合我的樓盤(pán)嗎？還望老師指點(diǎn)！

回答：你好。丹竹頭陽(yáng)基新天地靠近丹竹頭立交橋，離地鐵不近，周?chē)h(huán)境不是很好，現(xiàn)在是你出手的最好時(shí)機(jī)，趁著補(bǔ)漲的利好賣(mài)掉它，不然未來(lái)怕是很難出手了。

提問(wèn)：您好廣叔，目前我們一家三口住在景蜜村，是唯一住房，我和我老公都在福田工作，小孩今年快7歲了，老人有時(shí)會(huì)來(lái)一起住。房子比較老，無(wú)電梯，只勝在戶型方正實(shí)用率高。因另外一套小兩房前兩天剛出手，所以現(xiàn)在想買(mǎi)一套福外初中的學(xué)位房，首付580萬(wàn)左右。本來(lái)考慮自住，萬(wàn)科城市家園和天健花園大三房基本都要1300萬(wàn)左右了。馨庭苑和幸福家園雖然單價(jià)低，但是因?yàn)槲飿I(yè)的問(wèn)題實(shí)地看后又不太想入手了?，F(xiàn)在猶豫 不知道是只買(mǎi)了學(xué)位上車(chē)，剩下的投資以后再置換，還是將就買(mǎi)來(lái)學(xué)位加自住的。也曾經(jīng)動(dòng)過(guò)賣(mài)掉景蜜村的念頭，又因?yàn)閷?shí)在自住舒適下不了決心。周?chē)杳啡ツ暌矂澣敫Ｍ?，華盛領(lǐng)寓港式建筑有考慮，紫薇閣和賽格景苑又太老。麻煩老師給點(diǎn)意見(jiàn)，謝謝！

回答：你好，景蜜村這類(lèi)老破大橫盤(pán)3年終于盼來(lái)一輪漲幅，未來(lái)的趨勢(shì)大概率也是易橫難漲，當(dāng)下最正確的做法是出手后置換。1300萬(wàn)總價(jià)的物業(yè)一定要考慮你的房子為什么會(huì)漲到2300萬(wàn)漲到這個(gè)價(jià)格什么樣的人來(lái)買(mǎi)這樣的物業(yè)一定是置換的人群（他們對(duì)產(chǎn)品 學(xué)位 地段都會(huì)有要求） 總價(jià)1000以上，生活半徑在福田，個(gè)人傾向在香蜜湖片區(qū)選擇，圈層更存粹。

屬于福田人民的終極改善置業(yè)板塊。 其次是學(xué)位，自住和投資分開(kāi)的打法： 學(xué)位關(guān)注金茂禮都、群星廣場(chǎng)這樣的帶一梯隊(duì)中學(xué)學(xué)位的福田小區(qū)。 現(xiàn)代之窗、福源花園、紫薇閣這樣帶福田二梯隊(duì)學(xué)位的小區(qū)。 投資關(guān)注南山和福田的次新盤(pán)。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

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