10月土地成交量、溢價(jià)率環(huán)比走低,年末地市將繼續(xù)降溫?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-11-05 09:42

受房企積極拿地的影響，今年前10個(gè)月，全國(guó)土地交易總量仍處在高位。不過(guò)，雖然土地成交量同比去年仍在上漲，但是當(dāng)前房企拿地節(jié)奏已有所放緩，其中土地樓面價(jià)以及溢價(jià)率的回調(diào)趨勢(shì)明顯。從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，10月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為11%，環(huán)比減少2%；樓面均價(jià)為2327元/平方米，環(huán)比減少12%。

面對(duì)9、10月份土地市場(chǎng)的持續(xù)小幅降溫，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，溢價(jià)率也有筑頂?shù)嫩E象，在政策收緊下，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月或?qū)⒂兴陆怠?/p>

年內(nèi)土地成交量仍處高位，10月房企拿地節(jié)奏放緩

整體來(lái)看，今年百?gòu)?qiáng)房企仍在積極擴(kuò)充土儲(chǔ)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額約2.60萬(wàn)億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)10.9%，增長(zhǎng)率較1-9月有所上升。與此同時(shí)，1-10月超過(guò)半數(shù)TOP100房企拿地積極性高于去年，50家代表房企1-10月的月均拿地總值為1907億元，顯著高于2019年月均水平。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，有33家房企今年前10個(gè)月的月均拿地金額高于2019年月均值，其中奧園月均拿地額較上年增加兩倍以上，越秀接近兩倍，融信也在一倍以上，這些房企的拿地積極性依舊較高。不過(guò)，也有16家房企1-10月月均拿地金額不及上年，其中富力、世茂、金茂、建業(yè)4家企業(yè)前10個(gè)月的月均拿地金額較上年減少50%以上。

受部分企業(yè)積極拿地等因素影響，今年熱點(diǎn)城市的土地出讓金額也在不斷刷新歷史紀(jì)錄。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，50大城市土地出讓金額達(dá)到3.3萬(wàn)億元，同比上漲20.5%。從累計(jì)數(shù)據(jù)看，上海、杭州2個(gè)城市已分別賣(mài)地超2000億，另外還有廣州、北京、南京等7個(gè)賣(mài)地千億的城市。全國(guó)累計(jì)來(lái)看，超過(guò)23個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)500億。

從房企拿地區(qū)域來(lái)看，土地成交集中于二線城市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企1-10月在二線城市拿地占比為51.6%；城市群中長(zhǎng)三角維持較高熱度，占比為25.2%；長(zhǎng)江中游占比也不斷升溫，達(dá)到12.1%。

不過(guò)，從單月來(lái)看，經(jīng)歷二季度的積極補(bǔ)倉(cāng)后，從三季度開(kāi)始，房企拿地節(jié)奏也在調(diào)整放緩，規(guī)模下滑明顯。上述數(shù)據(jù)顯示，到了10月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為4473億元，雖然同比仍然增加30%，但是環(huán)比減少17%。

地價(jià)環(huán)比下跌明顯，廈門(mén)摘得樓面價(jià)桂冠

隨著房企調(diào)整拿地節(jié)奏，從三季度開(kāi)始，百城住宅用地樓面均價(jià)環(huán)比下跌顯著。值得關(guān)注的是，部分二線城市的土地成交樓面價(jià)已超過(guò)一線城市。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度百城住宅用地成交樓面均價(jià)居前十位的城市依次是廈門(mén)、北京、上海、杭州、蘇州等城市。其中廈門(mén)樓面均價(jià)為27673 元/平方米，位居百城住宅用地成交樓面價(jià)榜首。三季度，廈門(mén)共成交8宗住宅用地，其中9 月 29 日，中駿以33億元摘得廈門(mén)湖里忠侖地塊，去配建樓面價(jià)達(dá)58553元/平方米，溢價(jià)率為24.29%。

相比之下，北京三季度共成交13宗地塊，樓面價(jià)為24322元/平方米，位居百城住宅用地成交樓面均價(jià)第二名。而上海成交樓面價(jià)21025元/平方米位居第三，同環(huán)比漲幅最為顯著。

整體來(lái)說(shuō)，10月份，土地樓面價(jià)和溢價(jià)率的走勢(shì)與成交相當(dāng)，同比上漲，環(huán)比仍在下行。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2327元/平方米，環(huán)比減少12%，同比增加17%；土地平均溢價(jià)率為11%，環(huán)比減少2%，同比增加3%。

具體城市方面，據(jù)易居研究院報(bào)告顯示，10 月40 城中土地成交溢價(jià)率排名前5位的城市分別為蘭州、西安、金華、深圳和東莞，土地成交溢價(jià)率分別為77%、47%、42%、37%和36%。不過(guò)，與9月相比，10 月溢價(jià)率小于5%的城市明顯增多，這也是整體市場(chǎng)降溫趨勢(shì)的例證。

就單宗地塊總價(jià)來(lái)看，10月住宅用地總價(jià)榜單中，長(zhǎng)三角仍是熱點(diǎn)地區(qū)，地塊入榜七席，成為榜單主力。南京河西南G72綜合體地塊被嘉華國(guó)際以47.9億的總價(jià)攬入囊中，領(lǐng)跑榜單。

對(duì)于目前的土地市場(chǎng)走勢(shì)，中指研究院分析人士指出，疫情好轉(zhuǎn)后，各城市集中推出優(yōu)質(zhì)地塊。優(yōu)質(zhì)地塊釋放一波需求后，房企調(diào)整拿地節(jié)奏，逐漸回歸理性。而當(dāng)前各個(gè)主管部門(mén)正在嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資，房企前端融資逐步收緊，這一影響也在部分城市的土地市場(chǎng)開(kāi)始顯現(xiàn)。

易居研究院研究員王若辰認(rèn)為，8 月份 40 城土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點(diǎn)，9、10 月份繼續(xù)小幅降溫，目前溢價(jià)率有筑頂跡象，在政策收緊下，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月或?qū)⒂兴陆怠?/p>

在貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩看來(lái)，各個(gè)城市有著控制地價(jià)穩(wěn)定，回調(diào)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)的預(yù)期，因此在穩(wěn)地價(jià)政策的目標(biāo)下，年內(nèi)累計(jì)成交樓面價(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有降。