建業(yè)集團董事長胡葆森

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經

分拆物業(yè)成功上市后，胡葆森又對代建業(yè)務動刀了，這次的目標還是港交所。

11月10日，建業(yè)地產（00832.HK）公告稱，擬分拆CENTRAL CHINA MANAGEMENT COMPANY LIMITED（簡稱“CCMC”，即“中原建業(yè)”）于聯(lián)交所主板獨立上市。

當天晚上，中原建業(yè)向港交所遞交招股書，工銀國際、建銀國際擔任聯(lián)席保薦人。

招股書顯示，中原建業(yè)是建業(yè)地產旗下代建公司。目前，建業(yè)地產100%控股中原建業(yè)，胡葆森通過恩輝持有建業(yè)地產72.31%股權，是中原建業(yè)的實際控制人。

但在分拆完成后，建業(yè)地產將不再是中原建業(yè)的股東，二者之間將不存在股權關系。胡葆森將通過恩輝直接持有中原建業(yè)的股權，至于具體持股比例，待分拆完成后才能知曉。屆時，胡葆森在繼建業(yè)地產、筑友智造和建業(yè)新生活之后，將擁有第四個港資平臺。

目前港股僅有綠城管理一家代建公司，如能順利上市，中原建業(yè)將是第二只代建股。

在建業(yè)新生活上市時，胡葆森曾表示，“目前已經有了三個資本通道，當然可能還會有第四條、第五條，我們要把河南的市場、老百姓的需求和資本市場打通，讓錢源源不斷地流回河南”。

如今，他正在打造第四條資本通道。

業(yè)務區(qū)域：集中于河南

2015年11月，中原建業(yè)獲得首份房地產代建合約，由此開始涉足地產代建業(yè)務，并于2016年將其發(fā)展為獨立于建業(yè)地產其他業(yè)務的獨立業(yè)務。

此后，中原建業(yè)業(yè)務快速增長，在管項目數(shù)量從2017年初的33個增長至2020年6月底的182個，建筑面積也從630萬平方米增長至2400萬平方米，業(yè)務規(guī)模約為綠城管理的30%，截至2020年6月底，綠城管理代建268個項目，合約項目總建筑面積7331萬平方米。

中原建業(yè)的業(yè)務主要集中于河南。招股書顯示，其182個在管項目中共有174個項目位于河南省，在管總建筑面積約2310萬平方米，覆蓋河南省大多數(shù)縣及縣級以上城市；其余的91.84萬在管建筑面積，主要分布在河北、山西、陝西、新疆及海南等五個省的8個項目。

下一步，中原建業(yè)計劃將業(yè)務逐步擴展至河南省相鄰省份，如山東、湖北、江蘇及安徽等省份，以期提升來自河南省外的收益貢獻。

目前，中原建業(yè)的主要代建業(yè)務是住宅物業(yè)，其他類型的代建項目，如城市綜合體、購物中心、辦公大樓等非住宅物業(yè)較少。截至6月30日，中原建業(yè)共有四個商業(yè)物業(yè)代建項目，總建筑面積約為30.78萬平方米。

盈利走高：輕資產模式是關鍵

對于自己的輕資產業(yè)務模式，中原建業(yè)很滿意，這一點從招股書中可以明晰感知到，如“獨特的輕資產業(yè)務模式在降低風險的同時，推動我們快速增長及進一步提高盈利能力”，類似的話語還有不少。

翻看其往期業(yè)績，也確實如此。招股書顯示，在2017年、2018年、2019年及2020年6月30日止六個月里，中原建業(yè)分別產生收入3.1億元、6.76億元、10.29元及4.81億元；同期，其凈利率分別為45.9%、59.7%、62.3%、62.2%及62.8%，逐年提高。

對此，中原建業(yè)做出了解釋，其中一個重要因素便是采用直接管理的業(yè)務模式，無需與分包商及合作伙伴分攤費用收入。另外，專注于房地產商業(yè)代建，地理優(yōu)勢帶來的成本效益以及由透明費率支持的定價能力，也是其實現(xiàn)較高凈利率的關鍵所在。

總體來看，主要取決于輕資產業(yè)務模式所帶來的優(yōu)勢。與傳統(tǒng)房地產開發(fā)商需要大額資金進行土地收購相反，輕資產業(yè)務模式對于資本需求較低，使得中原建業(yè)在擴展的同時，還能維持收益及利潤的快速增長。

但是，這種業(yè)務增長和凈利率水平之后無法保證，中原建業(yè)在風險因素中交代的很清楚，從外部大環(huán)境看，大本營河南的生產總值增速近幾年有所放緩，代建市場的競爭也在加??；從內部看，中原建業(yè)正在走出河南，進入新的區(qū)域“水土不服”也是有可能的，諸如此類的因素，是其在之后的發(fā)展中，不得不面對的問題。

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