焦點(diǎn) | 涉嫌圍標(biāo)廈門“百億地王”？中駿“殼”之謎

來源：智能家居時(shí)間：2020-04-29 10:30

　　制圖：康康

　　中房報(bào)記者唐珊珊 | 北京報(bào)道

　　一場史詩級的土拍，一宗百億地王，一位神秘買家，廈門的這場土拍變得撲朔迷離。盡管土拍已過去數(shù)日，但圍繞福建首宗百億地王的話題仍在發(fā)酵。

　　4月22日，廈門誕生了福建首宗百億地王，上海泰鳴貿(mào)易有限公司（以下簡稱“上海泰鳴”）以103.55億元拿下思明2020P01地塊，樓面價(jià)50598元/平方米，溢價(jià)率43.82%。打破了2019年底建發(fā)創(chuàng)下的75.25億元紀(jì)錄。

　　一家剛成立的公司以百億為代價(jià)造出廈門“地王”，從中海、金茂、綠地等龍頭房企口中奪食，究竟誰是背后的神秘買家？是否有貓膩？外界紛爭不一。

　　首先是地塊的特殊性，資料顯示，該地塊是思明區(qū)時(shí)隔十年再次出讓住宅用地，據(jù)悉，該區(qū)上次出讓土地是在2010年（現(xiàn)小區(qū)名分別是中鐵海曦、觀海瀾庭）。

　　其次，拿下這宗“寶藏地塊”的，竟然是一家注冊僅18天，注冊資金僅100萬的“新手”公司，且不論其是如何跨過重重資質(zhì)審核門檻，僅憑其以一己之力從眾規(guī)模房企“口中奪食”，也足以引得圍觀。

　　隨著事件的進(jìn)一步發(fā)酵，誰是“上海泰鳴”背后的人成為事件的焦點(diǎn)，盡管多個(gè)線索均指向中駿集團(tuán)控股(HK.01966，以下簡稱“中駿”)，但4月27日晚間，有投資者在詢問董秘上海泰鳴貿(mào)易有限公司（以下簡稱“上海泰鳴”）是否為中駿地產(chǎn)子公司時(shí)？董秘未予以明確回答，中駿方面則堅(jiān)稱兩家公司之間并無關(guān)聯(lián)。

　　在中駿集團(tuán)連續(xù)否認(rèn)的同時(shí)，亦有媒體指出，在競拍現(xiàn)場，中駿集團(tuán)和上海泰鳴同時(shí)出現(xiàn)，并且交替競價(jià)，使得地價(jià)屢被抬高，這塊百億元的高價(jià)地是否“圍標(biāo)”，這有待于廈門市政府部門的進(jìn)一步調(diào)查。

　　━━━━

　　“馬甲”背后，誰在說謊？

　　土拍結(jié)束，對于業(yè)內(nèi)盛傳上海泰鳴是中駿的“馬甲”公司，中駿集團(tuán)第一時(shí)間對外辟謠，否認(rèn)拿地事項(xiàng)，不過耐人尋味的是工商數(shù)據(jù)查詢信息又顯示出二者千絲萬縷的聯(lián)系。

　　企查查資料顯示，上海泰鳴成立于2020年4月9日，注冊資本金100萬元人民幣，法人代表為蔡思鵬，企業(yè)類型為港澳臺法人獨(dú)資公司，股權(quán)穿透可見其全資控股股東為達(dá)源國際有限公司（英文注冊名：TIME SOURCE INTERNATIONAL LIMITED），2017年9月6日在中國香港注冊成立。

　　根據(jù)香港公司網(wǎng)上查冊中心資料顯示,達(dá)源國際董事是黃倫，現(xiàn)年33歲，與中駿董事會主席兼總裁黃朝陽的兒子同名，年紀(jì)相仿，資料顯示，黃朝陽之子目前在中駿集團(tuán)擔(dān)任執(zhí)行董事兼助理總裁。

　　達(dá)源國際的股東為“悅泰發(fā)展有限公司”，英文名：CHEERFUL TIME DEVELOPMENT LIMITED，董事為陳元來，與中駿集團(tuán)董事會副主席陳元來同名，此人現(xiàn)任中駿集團(tuán)董事會副主席，是中駿集團(tuán)的創(chuàng)始人之一，擁有中駿5.03%的股份。

　　股權(quán)穿透可見，悅泰發(fā)展的股東為“保信（中國）置業(yè)投資控股有限公司”，2018年財(cái)報(bào)資料顯示，保信（中國）置業(yè)投資控股有限公司是中駿的二級子公司。

　　值得關(guān)注的是，上海泰鳴的公司注冊地址在百度地圖上顯示為一個(gè)街道社區(qū)相關(guān)組織機(jī)構(gòu)辦公室，企查查顯示，截至4月29日，該地址注冊公司數(shù)目高達(dá)1590家。

　　同樣的操作在廈門土拍市場并非首次上演。

　　2019年12月，廈門市曾出讓兩宗島內(nèi)地塊，其中枋湖2019P05地塊被廈門恒融晨以總價(jià)75.25億元，樓面價(jià)43123元/平方米收入囊中，企查查顯示，廈門恒融晨注冊時(shí)間為2019年12月6日，成立時(shí)間不足一月，注冊資本為500萬元人民幣。

　　據(jù)當(dāng)時(shí)在場企業(yè)回憶，彼時(shí)參與競拍的有建發(fā)股份(600153,股吧)，平安不動產(chǎn)、鴻榮源、恒興集團(tuán)、中國金茂等多家規(guī)模房企，彼時(shí)中駿也在其中，該宗地塊起拍價(jià)是61.08億元，土拍開始后，中駿第一個(gè)舉牌直接加價(jià)12.42億元，使該地塊總價(jià)飆至73.5億元。盡管島內(nèi)地塊一直被諸房企視為“必爭之地”，但如此高的門檻還是讓很多房企望而卻步，最終，該宗地塊花落成立不滿一月的廈門恒融晨。

　　股權(quán)穿透可見，廈門恒融晨原控股人林晨娟、施漢彬在拿下2019P05地塊次日，便將全部股權(quán)質(zhì)押給廈門益悅置業(yè)有限公司(簡稱“廈門益悅”)，而廈門益悅為廈門本土房企建發(fā)股份間接持股的子公司。2020年3月，林晨娟將其所持公司45%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給廈門益悅，目前，廈門恒融晨分別由林晨娟、施漢彬、廈門益悅持股54%、1%、45%。，由于占股不足50%，廈門恒融晨將不會被建發(fā)股份并表。

　　“以殼公司拿地在行業(yè)內(nèi)很常見，企業(yè)注冊新殼一般出于兩點(diǎn)考慮：一是為了將來方便引入合作方；二是有意隱瞞出財(cái)務(wù)表，這種操作可以避免增加企業(yè)負(fù)債?！北本┠砊OP30國企財(cái)務(wù)總監(jiān)認(rèn)為。

　　也有業(yè)內(nèi)人士表示：房企此番操作或許也是為零規(guī)避一些監(jiān)管。深交所下發(fā)的〔2016〕713號文件中曾規(guī)定，發(fā)行人競拍土地若存在“地王”等囤地炒地、哄抬地價(jià)等情形，將被限制債券發(fā)行等融資。

　　━━━━

　　“地王”賬本，誰在受益？

　　“殼”背后都關(guān)聯(lián)著利益，誰是最終受益者，自然會隨著時(shí)間浮出水面。而那些明里暗里的借“殼”規(guī)則在當(dāng)下的商業(yè)環(huán)境里并不讓人陌生。

　　中駿的底氣是什么？不得不說中駿老板黃朝陽和閩系商人的抱團(tuán)取暖。

　　黃朝陽原籍福建泉州南安，最早做機(jī)械和電器起家，2007年正式做房地產(chǎn)，當(dāng)年拿下泉州地王。過去數(shù)年間，這家房企朝著“千億目標(biāo)”開足馬力，不時(shí)留下地王身影。

　　梳理一下廈門島內(nèi)“黃金地塊”歷屆地王得主，會發(fā)現(xiàn)中駿和建發(fā)集團(tuán)幾乎輪流坐莊。如果說建發(fā)集團(tuán)屢得地王憑借的是其廈門市屬國有企業(yè)的背景，那么生于草莽的民營企業(yè)中駿則顯得頗為特別。

　　資料顯示，2018年，廈門島內(nèi)時(shí)隔5年再推地，建發(fā)和中駿分別以57億元和59.4億元總價(jià)各拿一塊；2019年，島內(nèi)三場土拍中，建發(fā)拿下一宗，其余兩宗均被中駿收入囊中。其中，廈門島內(nèi)湖里2019P01地塊最終以總價(jià)59.4億元被中駿競得，這一價(jià)格也刷新了廈門土地總價(jià)和島外樓面單價(jià)紀(jì)錄，時(shí)隔一年，中駿的身影再次隱現(xiàn)在“新地王”背后。

　　閩系商人本身比較低調(diào)，喜歡悶聲發(fā)財(cái)，不太喜歡別外界把他們作為一個(gè)類別放到鎂光燈下聚焦，但私下卻比較抱團(tuán)。

　　2020年中駿在香港上市，當(dāng)年大家就這家福建民營企業(yè)進(jìn)行了一輪挖底關(guān)注。彼時(shí)，這家公司大部分項(xiàng)目在泉州、廈門，據(jù)說其“具有非常龐大的資源優(yōu)勢”。

　　中駿上市的時(shí)候就得到當(dāng)?shù)厣虡I(yè)大鱷的捧場：比如福建國企象嶼集團(tuán)投資1000萬美元；安踏集團(tuán)總裁丁世忠個(gè)人1500萬美元。

　　可以說，黃朝陽的崛起，閩系，特別是泉州商幫朋友們的幫襯不可或缺。

　　拋開“馬甲”之爭不說，這個(gè)“地王”賬本倒也值得好好考量。

　　盡管“地王”含金量頗足，但終究利潤空間才是根本。資料顯示，此次上海泰鳴拿下的2020P01地塊有規(guī)定宗地內(nèi)商品住房的銷售均價(jià)不得超過70800元/平方米，5萬多的成本價(jià)也意味著利潤空間十分有限。數(shù)據(jù)顯示，2019年廈門島內(nèi)商品住宅成交27.77萬平方米，同比上漲92.69%，但均價(jià)由于受島外低價(jià)項(xiàng)目劇增影響，整體均價(jià)回落至38509元/平方米，較2018年下跌近1500元，未來項(xiàng)目入市如何定價(jià)將是道難題。

　　“廈門樓市比較特殊，島內(nèi)、島外價(jià)格差別很大。在廈門本地人眼里，思明和湖里是市區(qū)，交通、商業(yè)配套成熟，島內(nèi)人購買力也強(qiáng)，此前建發(fā)璽樾和中駿天宸開盤去化率都達(dá)到8成以上，分別位列廈門2019年銷售排行榜前三，在眼下環(huán)境中，周轉(zhuǎn)快很重要?！睆B門一位島外項(xiàng)目營銷副總監(jiān)告訴記者。

　　盡管中駿給自己的定位是全國型房企，但從其戰(zhàn)略布局來看，廈門一直有著特別的地位。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中駿2019年實(shí)現(xiàn)合同銷售額達(dá)805.01億元人民幣，其中包括合營公司及聯(lián)營公司合同銷售額約401.46億元人民幣，累計(jì)合同銷售面積6,324,700平方米，目前在售項(xiàng)目超150個(gè)，分別分布在37座城市，主要集中在二線和重點(diǎn)三線城市。

　　從其2019年各城市項(xiàng)目銷售面積和銷售金額占比來看，廈門僅次于其重倉的重慶，2019年，該地區(qū)項(xiàng)目銷售總面積達(dá)142468萬平方米，銷售額76.12億元人民幣，占總銷售額9.5%。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英認(rèn)為：“盡管思明2020P01地塊單價(jià)超5萬元，創(chuàng)下島內(nèi)地價(jià)新高，但該地塊位于思明區(qū)云頂中路與蓮前路交叉口西南側(cè)，地理位置極佳，周邊各類配套建設(shè)較為成熟，教育、醫(yī)療資源十分優(yōu)質(zhì)，未來項(xiàng)目入市上漲空間也可期?！?

　　責(zé)任編輯：李紅梅曹冉京

　　審讀：戴士潮

　　中國房地產(chǎn)報(bào)版權(quán)所有

本文首發(fā)于微信公眾號：中國房地產(chǎn)報(bào)。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：何一華 HN110）