深圳到底有多少人口，長(zhǎng)期以來(lái)一直是個(gè)謎。主要癥結(jié)在于，實(shí)際管理服務(wù)人口（下稱(chēng)“實(shí)有人口”）這個(gè)數(shù)到底是多少，以及這個(gè)數(shù)據(jù)所代表的意義是什么。而至于常住人口，則無(wú)爭(zhēng)議，因?yàn)槊磕甓加泄俜浇y(tǒng)計(jì)（一般常住人口劃分標(biāo)準(zhǔn)指，在地穩(wěn)定居住半年以上）。

據(jù)我觀察，深圳民眾對(duì)深圳人口統(tǒng)計(jì)的質(zhì)疑主要存在兩點(diǎn)。

一是，深圳的實(shí)有人口和常住人口之間的差額過(guò)大。大家都默認(rèn)深圳的實(shí)有人口是超過(guò)2000萬(wàn)的，但長(zhǎng)久以來(lái)解釋不了為何與常住人口之間的差額如此之大——多達(dá)800萬(wàn)以上。

二是，不同的人口統(tǒng)計(jì)，會(huì)影響到很多統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)判斷。比如說(shuō)人均GDP，按1340萬(wàn)和按2200萬(wàn)計(jì)算，會(huì)是兩個(gè)結(jié)果?；蛘呤峭扑惴康禺a(chǎn)趨勢(shì)，大家一般都用2200萬(wàn)的人口來(lái)渲染深圳的需求量之大，但如果用1300萬(wàn)那就會(huì)打折扣。

必須要說(shuō)，人口統(tǒng)計(jì)是一門(mén)非常專(zhuān)業(yè)的學(xué)問(wèn)，我完全外行。所以，對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題，我自問(wèn)也解釋不來(lái)。查閱了一些材料，分享有一些觀感。

首先測(cè)算一個(gè)城市的實(shí)有人口，現(xiàn)在應(yīng)該是可行的了。這是和以往大不同的地方，以往我們測(cè)算這個(gè)實(shí)有人口，簡(jiǎn)直是一個(gè)謎，甚至經(jīng)常聽(tīng)到官方用食鹽攝入量來(lái)做統(tǒng)計(jì)。但是這些年來(lái)，大數(shù)據(jù)技術(shù)越來(lái)越成熟，其實(shí)可以解決這個(gè)問(wèn)題。

有據(jù)可查的深圳官方數(shù)據(jù)，關(guān)于實(shí)有人口，大致有3次披露。

最早在2015年，深圳實(shí)際管理服務(wù)人口就被報(bào)道超過(guò)了2000萬(wàn)?。2017年初，深圳人口《深圳市人口與社會(huì)事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》披露，實(shí)際管理服務(wù)人口穩(wěn)定在1800萬(wàn)?，比2015年減少了。到今年5月份疫情期間，深圳市副市長(zhǎng)接受采訪(fǎng)披露，實(shí)有人口又變成了2200萬(wàn)?，比2017年增加了400萬(wàn)。

這系列數(shù)據(jù)再一次坐實(shí)了，深圳人口超過(guò)2000萬(wàn)的事實(shí)，所以，大家也一直很燃。似乎全國(guó)只有深圳這樣，非常了不得。

但在今年的廣州兩會(huì)期間，我們看到，廣州的實(shí)有人口竟然和深圳差不多！也是“實(shí)際管理服務(wù)人口超過(guò)2200萬(wàn)、流動(dòng)人口超過(guò)1000萬(wàn)的超大城市”。?并且在新規(guī)劃《廣州市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2018－2035年）》草案中提出，“到2035年廣州常住人口規(guī)模在2000萬(wàn)人左右，按照2500萬(wàn)人左右管理服務(wù)人口進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配置”。

這一點(diǎn)，倒是讓人非常意外，深圳所一直自豪的實(shí)際人口多達(dá)“2200多萬(wàn)”，并非深圳所獨(dú)有的現(xiàn)象。

再繼續(xù)看，回到剛才說(shuō)的大數(shù)據(jù)技術(shù)，百度慧眼在今年發(fā)布了一份各城市實(shí)有人口測(cè)算?，我認(rèn)為有三方面的助益：對(duì)于我們理解掌握各城市的實(shí)有人口數(shù)量有幫助，對(duì)我們辨析實(shí)有人口與常住人口的分別有意義，我們對(duì)于我們判斷各城市及房地產(chǎn)價(jià)值有參考。

這份研究以在地居住“3個(gè)月以上6個(gè)月以下”為劃分基準(zhǔn)測(cè)算實(shí)有人口（3個(gè)月以下的流動(dòng)人口不納入統(tǒng)計(jì)），最重要的研究成果就是下面這兩張圖。

我總結(jié)了一下，大致可有幾點(diǎn)結(jié)論。

1、中國(guó)2000w+的城市比想象的多。京滬實(shí)有人口甚至超過(guò)了3000萬(wàn)，要知道，這兩個(gè)城市在2016年都宣布人口要凈減少的，它們?cè)?019年內(nèi)的常住人口分別是2154萬(wàn)、2428萬(wàn)，不允許增長(zhǎng)。但是，實(shí)際數(shù)據(jù)顯示，人口繼續(xù)在向這些城市流動(dòng)，比我們想象的要猛很多。2000w+的城市有穗渝深成，證實(shí)深圳實(shí)有人口確有2200萬(wàn)之多，但以實(shí)有人口排序，深圳排第五，廣州之后（扣掉重慶的特殊性，深圳可以第四）。整體來(lái)看，我認(rèn)為，它們顯示了一點(diǎn)：中國(guó)人口流向超級(jí)城市的速度和烈度，要比想象的厲害。也側(cè)面印證了，我們過(guò)去數(shù)十年來(lái)，強(qiáng)力打壓控制超大城市的發(fā)展，失敗了。無(wú)論你用什么力量，結(jié)果都一樣：人口向超級(jí)城市的集中，是國(guó)際普遍規(guī)律。未來(lái)有關(guān)超級(jí)城市的人口問(wèn)題，不是還會(huì)不會(huì)更大，而是能大到多少？（比如現(xiàn)在全球最大的超級(jí)城市東京圈，人口已經(jīng)逼近4000萬(wàn)）。

2、實(shí)有人口和常住人口之差，顯示城市的真實(shí)競(jìng)爭(zhēng)力。從結(jié)果看，以實(shí)有人口論的城市排名，和以常住人口論的城市排名，有些相差極大，而那個(gè)相差，恰恰和城市的真實(shí)競(jìng)爭(zhēng)力互為印證。比如我們看廣州、深圳、蘇州、東莞，實(shí)有人口的排位要比常住人口排位更高，尤其是東莞，常住人口排在最末第31位，但實(shí)有人口排在第8位，令人震驚（東莞2019年常住人口846萬(wàn)，但按實(shí)有人口逼近2000萬(wàn)，顯示東莞的人口流動(dòng)性超乎想象的強(qiáng)烈，當(dāng)然，也許這其中與深圳有很大交叉）。而相反看，如天津、石家莊、哈爾濱、臨沂，則是常住人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于實(shí)有人口，說(shuō)明流動(dòng)人口比想象的弱。尤其是身為直轄市的天津，常住人口排位第5，實(shí)有人口排位掉到了第17。一個(gè)城市的實(shí)有人口，折射的是這座城市的真實(shí)競(jìng)爭(zhēng)力，從圖上是可以得到印證的。

3、實(shí)有人口升落影響房地產(chǎn)價(jià)值。剛才說(shuō)了，因統(tǒng)計(jì)緣故，一個(gè)城市的常住人口，并不能反映出一個(gè)城市的真實(shí)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)有人口更有說(shuō)服力，折射出這座城市對(duì)人口的吸附能力、對(duì)就業(yè)的創(chuàng)造能力。如果一座城市的實(shí)有人口比常住人口多得多，那么，說(shuō)明了這座城市的“門(mén)戶(hù)價(jià)值”高。從房地產(chǎn)的角度，這有巨大的意義。參考以上人口排序圖可以印證，那些實(shí)有人口/常住人口的比值越大的城市，房地產(chǎn)價(jià)值更為堅(jiān)挺，上漲也更為猛烈。比如深圳、東莞、蘇州，這都是長(zhǎng)期排在漲幅榜前列的。而反過(guò)來(lái)，比值越小的城市，房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)出現(xiàn)相對(duì)低落甚至平淡的狀態(tài)。比如天津這些年的發(fā)展，是非常能夠印證這一點(diǎn)的，作為一個(gè)直轄市，面對(duì)北京強(qiáng)大的虹吸能力，表現(xiàn)得老態(tài)龍鐘，是值得深思的。所以，這個(gè)實(shí)有人口的背后，實(shí)際上是中國(guó)超級(jí)城市的競(jìng)爭(zhēng)格局在變化。如果我們?cè)诓煌某鞘腥ベI(mǎi)房子，那么該把錢(qián)放到哪里，認(rèn)真研究格局變化就很有意義了。

那么，接下來(lái)，我們來(lái)看，這個(gè)實(shí)有人口和常住人口的統(tǒng)計(jì)差異，真正傳遞的意義，或者說(shuō)帶來(lái)的問(wèn)題是什么？

大部分人在討論這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，是存在著巨大的含混的。尤其是我們搞房地產(chǎn)研究的，往往是非常簡(jiǎn)單化的把2200萬(wàn)和1340萬(wàn)這兩個(gè)數(shù)字對(duì)立起來(lái)，談房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候就用前者，講深圳的房?jī)r(jià)前景多么光明。講人均GDP的時(shí)候就用后者，繼續(xù)講深圳的發(fā)展是多么輝煌。以及，很多時(shí)候，我們會(huì)質(zhì)疑這兩個(gè)數(shù)字，到底哪一個(gè)是真的？

但實(shí)際上，從我查閱的材料來(lái)看，這兩個(gè)數(shù)字都是對(duì)的。常住人口的數(shù)字顯然是對(duì)的，實(shí)有人口的統(tǒng)計(jì)在大數(shù)上也是差不多的。包括每年大約40萬(wàn)的人口增量，可能會(huì)出現(xiàn)誤差，但不可能出現(xiàn)大錯(cuò)。

問(wèn)題在于，爭(zhēng)論跑偏了。

一個(gè)城市實(shí)有人口對(duì)比常住人口的數(shù)量差別，真正的意義并不在于房地產(chǎn)，或者統(tǒng)計(jì)含混，這是一種錯(cuò)判。

它真正檢驗(yàn)的是什么呢？

我總結(jié)是：實(shí)有人口檢驗(yàn)一座城市公共資源的極限供給能力。

比如說(shuō)像深圳這樣的城市，實(shí)有人口比常住人口多出了850多萬(wàn)（注意是3個(gè)月以上的人口規(guī)模，不是那種坐飛機(jī)過(guò)境的），那么，它對(duì)你這座城市的就業(yè)率、交通出行、旅游接待、居住教育醫(yī)療等等，都提出了完全不同的需求（比方有數(shù)據(jù)說(shuō)，每年都有大約70萬(wàn)人口在北京就醫(yī)，這部分人口住在北京，當(dāng)然會(huì)產(chǎn)生巨大的各類(lèi)需求）。

而如果你只按1340萬(wàn)常住人口的規(guī)模，來(lái)配置這座城市的公共資源，會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題？

供給不足。當(dāng)你不充分提供公共資源的時(shí)候，市場(chǎng)就會(huì)鬧出各種供給不足。

從這個(gè)角度，我們是可以解釋為何深圳在各行各業(yè)，都持續(xù)的出現(xiàn)了供給不足、乃至實(shí)際成本高漲的情況的——有些看起來(lái)不體現(xiàn)為價(jià)格，但是獲取難度極高（比如公辦學(xué)位）。包括房地產(chǎn)，比如說(shuō)公共住房，我們甚至目前只覆蓋常住人口里面的戶(hù)籍人口，這樣一來(lái)，這個(gè)缺口無(wú)疑就更大了，大到你想象不到。最終這些壓力都轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)市場(chǎng)上，無(wú)論租或售，都表現(xiàn)為價(jià)格的剛性。深圳的房?jī)r(jià)漲幅如此之劇烈，是因?yàn)轫攲釉O(shè)計(jì)的這個(gè)配置。當(dāng)然，在教育等其它領(lǐng)域的問(wèn)題上，解釋力都是一樣的。（把這個(gè)事情放到這次疫情中，我們就會(huì)更好的理解這一點(diǎn)）。

從道義角度講，這當(dāng)然是不公道的。那些人為這座城市貢獻(xiàn)了GDP、稅收，但是并未得到公平的公共服務(wù)。而這一點(diǎn)，在中國(guó)所有的城市，都“正大光明、堂而皇之、問(wèn)心無(wú)愧”的推行了數(shù)十年。

現(xiàn)在從國(guó)家、廣州展現(xiàn)出來(lái)的最新思路，公共資源的配置已經(jīng)要往這個(gè)方向轉(zhuǎn)了。在今年5月，中央發(fā)布重大政策，“推動(dòng)公共資源由按城市行政等級(jí)配置向按實(shí)際服務(wù)管理人口規(guī)模配置轉(zhuǎn)變”。?

按照這個(gè)要求，相信深圳也會(huì)很快的公開(kāi)披露，要按照近期2200萬(wàn)人口（遠(yuǎn)期可能更多，也許是2500萬(wàn)甚至更多）去配置這座城市的公共資源。

這意味著，接下來(lái)的深圳，很多事情都應(yīng)該有大改變。尤其是在教育、公共住房、醫(yī)療等領(lǐng)域，我們之前所看到的數(shù)據(jù)，都可能要翻數(shù)倍的增長(zhǎng)，才會(huì)對(duì)這座城市的市民有意義。

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