一場(chǎng)在生活服務(wù)領(lǐng)域的供給側(cè)改革正在TOD發(fā)展浪潮中悄然發(fā)生。

如臥（上海）智能科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱如臥）是一家專業(yè)研發(fā)生產(chǎn)銷售人體工學(xué)電腦座艙的知名廠商。這個(gè)團(tuán)隊(duì)約40人，目前已經(jīng)做到了細(xì)分領(lǐng)域的頭部。他們內(nèi)部有一組有趣的銷售數(shù)據(jù)：2019年，這家公司上海本市的訂單只占10%，其他訂單幾乎覆蓋中國(guó)大陸所有省份，有些產(chǎn)品則發(fā)往美國(guó)、日本、迪拜、澳大利亞等國(guó)家。

來(lái)自臺(tái)灣的楊家誠(chéng)擔(dān)任市場(chǎng)總監(jiān)，他表示當(dāng)初公司選址在虹橋天街的一展空間就是看中了交通和生活的便捷性：“我們的業(yè)務(wù)主要在線上，但還是會(huì)有一定比例的安裝售后和客戶拜訪。從這里去地鐵、高鐵和機(jī)場(chǎng)都很快，客戶拜訪的成本降低了很多。有的客戶原本來(lái)上海是不打算專門跑一趟的，一聽(tīng)說(shuō)我們連著虹橋樞紐就改了主意，過(guò)來(lái)聊過(guò)之后便成交了。這種因?yàn)樵黾訕I(yè)務(wù)流通性創(chuàng)造的‘額外訂單’很讓人興奮！”

如臥直播活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)

楊家誠(chéng)還透露，公司落戶虹橋在招聘上也有優(yōu)勢(shì)，“公司很多員工是90后的年輕人。公司下樓就是商場(chǎng)，出門就能出差的體驗(yàn)?zāi)艽騽?dòng)他們。我們還有個(gè)同事住在松江，如果是以前坐地鐵繞行到這里差不多得兩個(gè)小時(shí)，現(xiàn)在從松江南站直接坐高鐵到虹橋，路上只有15分鐘，反而升級(jí)成公司通勤時(shí)間最短的一批人?！?/p>

某知名人物曾公開(kāi)發(fā)言稱：“未來(lái)所有的中小企業(yè)都將是跨國(guó)公司?！?/p>

“未來(lái)”究竟多久到來(lái)我們不得而知，但TOD模式，卻真實(shí)地讓更多企業(yè)得到了跨區(qū)、跨城乃至跨省市的資源。只要品牌、團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品具有競(jìng)爭(zhēng)力，就有機(jī)會(huì)能在城市群內(nèi)部實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，覆蓋“死角”，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額和業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)

TOD模式為我們的生活帶來(lái)了哪些改變？三組數(shù)據(jù)值得觀察。

第一組數(shù)據(jù)來(lái)自上海市商務(wù)委。

商務(wù)委數(shù)據(jù)顯示，今年十一黃金周，上海的線下店消費(fèi)總額659.8億元，同比增長(zhǎng)12.2%；接待的旅游人次為883萬(wàn)人次，收入高達(dá)135億元，人均的消費(fèi)金額超過(guò)1500元，登頂全國(guó)榜首。

在海南免稅島的競(jìng)爭(zhēng)下，上海還能拿下“游客人均消費(fèi)最高”的王冠，靠的就是包郵區(qū)里的江浙皖“鄰居”——統(tǒng)計(jì)表明，來(lái)上海的游客客源中，占比排名前五位的分別是江蘇、浙江、安徽。這組數(shù)據(jù)一定程度反映了上海對(duì)周邊城市人群的吸附能力：當(dāng)上海成為長(zhǎng)三角多城市的換乘中心，出行成本進(jìn)一步降低，其對(duì)周邊城市客流的吸附能力會(huì)變得越來(lái)越強(qiáng)。

第二組數(shù)據(jù)來(lái)自同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃副教授鈕心毅。

錢教授及其團(tuán)隊(duì)通過(guò)對(duì)聯(lián)通手機(jī)用戶的測(cè)算發(fā)現(xiàn)，以上海為中心城市、居住在上海周邊城市的流入通勤者達(dá)到10071人；而在上海周邊城市工作、但住在上海的通勤者達(dá)到了6956人。考慮到聯(lián)通用戶在長(zhǎng)三角地區(qū)用戶中的占比，實(shí)際生活中每日來(lái)滬的“長(zhǎng)三角人”總數(shù)應(yīng)在4-5萬(wàn)人，主要來(lái)自蘇州、南通、嘉興等上海周邊城市。其中，上海和蘇州聯(lián)系最緊密，來(lái)自花橋的跨城就業(yè)人數(shù)尤其多，這和上海的11號(hào)線延伸至花橋，有密切的關(guān)系。隨著長(zhǎng)三角城市群軌交一體化的逐步落地，可以預(yù)期會(huì)有越來(lái)越多的人過(guò)上“雙城生活”。

這兩組數(shù)據(jù)直觀展示了城市群不可逆的發(fā)展趨勢(shì)，而進(jìn)化過(guò)程中軌道交通系統(tǒng)的發(fā)展可以說(shuō)對(duì)城市間的融合起到了決定性的助推作用。

有一種城市發(fā)展模式恰好可以充分的利用軌交優(yōu)勢(shì)，即以公共交通為導(dǎo)向，圍繞軌交節(jié)點(diǎn)在適當(dāng)半徑（一般認(rèn)為是步行距離在5-10分鐘）范圍內(nèi)建立多功能城市中心或功能空間的TOD（Transit Oriented Development）模式。具有TOD特征的項(xiàng)目現(xiàn)在被簡(jiǎn)稱為“TOD項(xiàng)目”，TOD項(xiàng)目同時(shí)擁有了靠近交通節(jié)點(diǎn)和滿足居民工作生活需求的雙重優(yōu)勢(shì)。

第三組數(shù)據(jù)來(lái)自龍湖。

提到龍湖這家企業(yè)，很多人會(huì)首先想到住宅。隨著近些年商業(yè)項(xiàng)目的亮眼表現(xiàn)，商業(yè)品牌“天街”被更多人熟知。事實(shí)上，龍湖是中國(guó)最早做購(gòu)物中心的房企之一。今年6月，龍湖在上海和蘇州聯(lián)動(dòng)舉辦了“66天街歡搶節(jié)”活動(dòng)，吸引客流達(dá)到了驚人的280萬(wàn)人次，總銷售額超過(guò)了2.4億，同比增長(zhǎng)超37%。

龍湖寶山天街“66節(jié)”活動(dòng)日

疫情后商業(yè)復(fù)蘇初期就可以交出如此漂亮的成績(jī)單，絕非一件易事。暫且不談運(yùn)營(yíng)管理能力，從擇址來(lái)看，龍湖在上海和蘇州的這幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，大部分有個(gè)顯著的共性，那就是都具備上文提到的TOD屬性。上海虹橋天街落位大虹橋CBD，與虹橋樞紐貫通；上海的寶山天街、閔行天街和蘇州獅山天街都位于地鐵上蓋與地面交通的復(fù)合型節(jié)點(diǎn)，填補(bǔ)了當(dāng)?shù)貐^(qū)域的高品質(zhì)商業(yè)空白。如果算上規(guī)劃和在建的，龍湖在滬蘇兩城的商業(yè)體已經(jīng)有15個(gè)，其中TOD項(xiàng)目的占比超過(guò)了一半。

范圍擴(kuò)展至龍湖集團(tuán)來(lái)看，目前龍湖在手天街近百座，其中TOD項(xiàng)目達(dá)到近70個(gè)，且今年新獲取的商業(yè)項(xiàng)目基本上也是TOD模式。在“發(fā)家地”重慶，龍湖幾乎所有的購(gòu)物中心都在軌道站上，或者距離軌道站很近。

城市地鐵、公交巴士、高鐵、長(zhǎng)途客運(yùn)車乃至機(jī)場(chǎng)以及其他的城市交通設(shè)施，為龍湖的TOD商業(yè)帶來(lái)持續(xù)的客流。僅在上海和蘇州，龍湖的商業(yè)會(huì)員目前已經(jīng)突破180萬(wàn)人，2019年客流人數(shù)突破1億人次。除了本區(qū)居民乘坐公共交通即可方便抵達(dá)購(gòu)物中心外，地鐵和高鐵也讓外區(qū)及外省市的人來(lái)天街打卡成為日常，因此前文提及的“66天街歡搶節(jié)”業(yè)績(jī)也就不難理解了。

有意思的是，龍湖在商業(yè)賽道有自己獨(dú)特的布局邏輯——網(wǎng)格化布局，即依托于自身特有的城市地圖研究體系，聚焦在核心一二線城市和人群密集的交通節(jié)點(diǎn)拿地布局，形成一個(gè)城市多個(gè)天街網(wǎng)格化布局，這種布局方式的優(yōu)點(diǎn)顯而易見(jiàn)：發(fā)揮項(xiàng)目協(xié)同效應(yīng)、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)效率、強(qiáng)化品牌號(hào)召力。又因?yàn)辇埡亩鄶?shù)商業(yè)項(xiàng)目具有TOD屬性，不僅龍湖自身的購(gòu)物中心形成網(wǎng)格，更與軌交網(wǎng)重合，輻射區(qū)域能實(shí)現(xiàn)幾何增長(zhǎng)。

選擇在軌交節(jié)點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)格化布局，也給龍湖帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)租金實(shí)現(xiàn)超額收益的機(jī)會(huì)。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，受疫情影響，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為25.1元/平方米·天，環(huán)比下跌2.41%；由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大購(gòu)物中心（百M(fèi)ALL）商鋪平均租金為26.8元/平方米·天，環(huán)比下跌1.09%。

但同期，龍湖商業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入26.7億元，同比增長(zhǎng)22%。如果不是受疫情影響，龍湖的商業(yè)租金收入增幅可能會(huì)更高。按照此前的預(yù)計(jì)，龍湖商業(yè)地產(chǎn)每年的租金收入增幅可以達(dá)到30%以上。

TOD模式除了強(qiáng)調(diào)軌道交通的便捷性，契合城市功能發(fā)展要求、滿足居民生活工作需求是另一大特征。TOD站點(diǎn)的周圍可以聚集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，而非局限在前文提及的商業(yè)和商圈——辦公、醫(yī)療、居住、產(chǎn)業(yè)園等豐富的業(yè)態(tài)都可以集中整合。從某種意義上來(lái)說(shuō)，業(yè)態(tài)越豐富，資源越整合，人均效能和生活舒適度也會(huì)越高。

還是以長(zhǎng)三角龍頭上海為例。龍湖的虹橋天街、寶山天街、以及在建的奉賢天街未來(lái)將成為江浙皖入滬的“門戶綜合體”，而這些綜合體無(wú)一例外都擁有豐富的業(yè)態(tài)，具有很高的商業(yè)價(jià)值。憑借這種商業(yè)價(jià)值，龍湖可以召集到更多有號(hào)召力的品牌，也利用TOD項(xiàng)目發(fā)展出更多的功能中心。相應(yīng)的，這些功能集中的綜合體也在多維度為企業(yè)和人賦能。

如奉賢天街連通地鐵5號(hào)線奉賢新城站，并貫通10余條線路的公交樞紐，幾乎可覆蓋奉賢全境。奉賢的TOD綜合體集購(gòu)物中心（奉賢天街）、長(zhǎng)租冠寓（冠寓）、住宅和寫(xiě)字樓為一體，居住在這里的人可以從小區(qū)地下車庫(kù)快速抵達(dá)商場(chǎng)、公交樞紐和地鐵站，十分便捷；另外從奉賢進(jìn)入閔行的第一個(gè)大型綜合體同樣屬于滬蘇龍湖——閔行中心擁有閔行天街、花園辦公、冠寓、聯(lián)合辦公、生活藝術(shù)中心及產(chǎn)城引擎，不同性質(zhì)、處于不同發(fā)展階段的企業(yè)都可以找到自己匹配的辦公空間，員工又能直接租住在這里的長(zhǎng)租公寓，天街則為商務(wù)人提供了豐富的購(gòu)物選擇。虹橋天街位于虹橋商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，除了購(gòu)物中心，還匹配有7棟寫(xiě)字樓和聯(lián)合辦公品牌一展空間。一展空間專門服務(wù)于微創(chuàng)企業(yè)，目前出租率達(dá)到93%，已經(jīng)入駐了90家企業(yè)，前文提到的如臥智能科技（上海）有限公司就是其中一家。

來(lái)源： 澎湃新聞

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