開發(fā)商不僅要想著活得好 還要真正考慮消費(fèi)者 才能活得久

房?jī)r(jià)能降嗎？這無疑是很多人的心聲。

房?jī)r(jià)降不降，首先要問開發(fā)商。剛剛過去的2019年，開發(fā)商們經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾危抠Y金壓力大不大？他們將如何應(yīng)對(duì)新冠疫情沖擊下的房地產(chǎn)市場(chǎng)？3月中下旬以來，房企們陸續(xù)公布2019年年報(bào)，從龍頭地產(chǎn)商們剛剛披露出來的一份份財(cái)報(bào)中，我們將看到市場(chǎng)的輪廓和未來走勢(shì)。

龍頭房企業(yè)績(jī)分化、看淡情緒高漲

3月17日，地產(chǎn)龍頭萬科發(fā)布報(bào)告稱，2019年?duì)I業(yè)收入為3678.9億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)388.7億元，分別同比增長(zhǎng)23.6%和15.1%。

3月25日，中國(guó)金茂公布，2019年合同銷售金額為1608.06億元，同比增長(zhǎng)25.63%；所有者應(yīng)占溢利為64.52億元，同比增長(zhǎng)24%。

合景泰富集團(tuán)25日公布的數(shù)據(jù)同樣十分靚麗。數(shù)據(jù)顯示，該集團(tuán)2019年按權(quán)益合并收入為389.54億元，較2018年增加72.4%；公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)為98.06億元，較2018年增加143%。

3月27日，融創(chuàng)中國(guó)公布，2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1693.2億元，同比增長(zhǎng)35.7%；毛利達(dá)414.1億元，同比增長(zhǎng)約33%；歸母凈利潤(rùn)260.3億元，同比大增57.1%。

此外，華潤(rùn)置地、龍湖等龍頭房企日前公布的年報(bào)顯示，其2019年業(yè)績(jī)也保持較大增長(zhǎng)。

目前來看，多數(shù)大房企2019年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)出上漲的勢(shì)頭，不過，也有少數(shù)房企的經(jīng)營(yíng)數(shù)字相對(duì)暗淡。

2019年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約18.47億元，同比僅增長(zhǎng)11%，凈利潤(rùn)約13.2億元，同比則下降32.3%，增長(zhǎng)乏力的態(tài)勢(shì)顯露無遺。首創(chuàng)置業(yè)2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入207.86億元，同比減少約10.62%；凈利潤(rùn)為25.69億元，同比增長(zhǎng)約6.29%，相比之下，也較為失色。

整體看，在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上，市場(chǎng)呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)與分化加劇并存的格局。

從市場(chǎng)情緒來看，相比于往年，市場(chǎng)看淡情緒有所高漲。

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，“2018年秋季例會(huì)，萬科的主題詞是‘活下去’，當(dāng)時(shí)我們只是出于居安思危的考慮，但沒想到，今天‘活下去’變成了特別真實(shí)的存在?！?/p>

無獨(dú)有偶。雅居樂董事長(zhǎng)陳卓林在年報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，今年肯定是難的，希望能確保實(shí)現(xiàn)與2019年一樣的銷售目標(biāo)。

對(duì)此，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池告訴中國(guó)新聞周刊，自2017年以來從嚴(yán)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)，使企業(yè)的利潤(rùn)空間越來越小，加之在限購(gòu)限貸等一系列新政下，產(chǎn)品去化緩慢，資金成本較高，不同的企業(yè)業(yè)績(jī)分化很大；今年受到疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受到一定沖擊。

真的活不下去了？

不過，隨著看淡潮局部蔓延尤其是龍頭房企大喊活不下去，這一現(xiàn)象格外引發(fā)人們關(guān)注，那么，大型房企們的生存質(zhì)量或經(jīng)營(yíng)水平究竟如何？

數(shù)據(jù)顯示，2019年，萬科的毛利率為36.25%，其中，房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.2%，其凈利潤(rùn)率也超過10%。

即使同樣看淡后市的雅居樂，其2019年集團(tuán)整體毛利率為 30.5%，較去年下降 13.4個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率為 15.3%，較去年增加 0.4 個(gè)百分點(diǎn)，這兩個(gè)指標(biāo)仍然保持在一定的高水平。

對(duì)于部分業(yè)績(jī)水平更加優(yōu)秀的房企，這些指標(biāo)的數(shù)值將更高。

2019年，華潤(rùn)置地綜合毛利潤(rùn)率為37.9%，開發(fā)物業(yè)的結(jié)算毛利率為36.5%；而同期合景泰富集團(tuán)按權(quán)益合并凈利潤(rùn)率則高達(dá)25.8%，這些數(shù)值均高于多家大型房企。

作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量重要指標(biāo)的毛利率和凈利潤(rùn)率等，從已公布年報(bào)看，多家大型房企毛利率在30%左右甚至接近40%，凈利潤(rùn)率則普遍超過10%。

而從上交所獲悉的數(shù)據(jù)顯示，2018滬市實(shí)體類上市公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.53萬億元，同比增長(zhǎng)13%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.15萬億元，同比增長(zhǎng)7%；扣非后凈利潤(rùn)為1.01萬億元，同比增長(zhǎng)10%。

從整體初步測(cè)算，無論是凈利潤(rùn)率還是扣非后凈利潤(rùn)率，2018滬市實(shí)體類上市公司的相關(guān)利潤(rùn)率指標(biāo)水平都要低于2019年的多家大型房企，而事實(shí)上，目前來看，相比于2018年，2019年很多大型房企們的利潤(rùn)率指標(biāo)還呈現(xiàn)出一定的下降趨勢(shì)。

換言之，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力還是高于全國(guó)實(shí)體類企業(yè)的整體水平。

與此同時(shí)，也有市場(chǎng)人士質(zhì)疑，一些房企通過財(cái)務(wù)操作手段，預(yù)留了部分利潤(rùn)，從而降低了利潤(rùn)數(shù)據(jù)。此外，房企們普遍儲(chǔ)備了較大的未結(jié)算資源，足以釋放兩年。

另外，金茂、華潤(rùn)、龍湖等多家大型房企在夯實(shí)業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)上，謀劃進(jìn)一步做大做強(qiáng)，提高下一步的市場(chǎng)目標(biāo)。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，2019年房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力有所下降，但部分龍頭房企借助規(guī)模效益、組織變革等，經(jīng)營(yíng)效益卻在逆勢(shì)提升。

房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何改變？

僅僅根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的邏輯，結(jié)合當(dāng)前大型房企的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來看，未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)仍有一定市場(chǎng)空間。

就今年的市場(chǎng)而言，黃瑜告訴中國(guó)新聞周刊，疫情影響下，市場(chǎng)整體需求將會(huì)延遲入市，這會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來一定影響，主要是在一季度。二季度以后，尤其是下半年隨著疫情影響的控制以及市場(chǎng)信心的恢復(fù)，市場(chǎng)或會(huì)呈現(xiàn)逐步回溫的態(tài)勢(shì)。

當(dāng)然，這一市場(chǎng)空間的釋放，對(duì)于開發(fā)商而言，對(duì)于購(gòu)房者而言，都意味著與以往不同的局勢(shì)。

尤其是隨著開發(fā)商布局的持續(xù)深化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)持續(xù)提高，市場(chǎng)形勢(shì)也會(huì)進(jìn)一步改變。

萬科首席執(zhí)行官、總裁祝九勝在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“四年前我們就不再單純重視銷售規(guī)模，而更強(qiáng)調(diào)、更重視發(fā)展質(zhì)量?！?/p>

合景泰富有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在未來的市場(chǎng)，開發(fā)商必須創(chuàng)新求變，以消費(fèi)者為中心，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

而對(duì)于消費(fèi)者而言，變化也是需要面對(duì)的難題。

趙秀池告訴中國(guó)新聞周刊，后市在預(yù)期利好逐步落地情況下，樓市應(yīng)該有望向好，但在房住不炒的定位下，房?jī)r(jià)很難大幅上漲。

“整個(gè)行業(yè)毛利的下降可能是長(zhǎng)期的趨勢(shì)”，祝九勝在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公開表示。

在這樣的背景下，怎樣活得好、活得久，顯然更值得開發(fā)商深思。

來源：中國(guó)新聞周刊

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