一邊是新房市場“打新”熱潮不斷，另一邊又迎來了史詩級“土拍盛宴”，深圳樓市總是不出意料地抓住所有人的目光。

11月23日，深圳一共有8宗居住性用地入市出讓，分別位于寶安西鄉(xiāng)、沙井、龍華大浪、坪山以及光明，總出讓面積73.22萬㎡，總起拍價(jià)合計(jì)294.42億元。而最終8宗地全部拍出，土拍收金340億元，一舉刷新成交額紀(jì)錄。

這是深圳近二十年來最大規(guī)模的土地出讓，除了寶安沙井宗地建設(shè)類型為可售型人才住房以外，其余7宗地塊的建設(shè)類型為普通商品房。

此次土拍分上午場和下午場，其中上午場有4宗地塊出讓，具體為寶安沙井A301-0575號宗地、龍華大浪A832-0861號地塊、寶安西鄉(xiāng)A122-0371號宗地、坪山G12314-8030號地塊，落子的房企分別為融創(chuàng)+華發(fā)、深鐵、萬科、佳兆業(yè)+新城，總成交價(jià)282億元。

而下午場則是光明的4宗居住性用地出讓，成交價(jià)達(dá)58.2億元，安徽交控、金茂、電建、中信城開等房企均有所獲。

28家房企混戰(zhàn)、超400輪舉牌，數(shù)據(jù)足夠說明，本場土拍延續(xù)了深圳土地市場一如往常的熱度。

既是土拍，那便會有“冷熱”之分。雖然此次土拍當(dāng)中大部分地塊處于爭奪激烈狀態(tài)，但仍存在冷熱不均的情況。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁認(rèn)為，土拍的冷熱分化是很正常的現(xiàn)象，不同地段未來的發(fā)展?jié)摿Σ灰粯?，這跟市場預(yù)期差異、交通條件、投放強(qiáng)度等因素相關(guān)。

冷熱分化之下

此次，寶安沙井地塊、龍華大浪地塊便是以底價(jià)成交。據(jù)悉，這兩宗地塊都只有一家企業(yè)參與競買。

也因此，最先出讓成功的為寶安沙井地塊，該地塊由融創(chuàng)與華發(fā)的合資公司深圳融華置地投資有限公司以底價(jià)127.1億元競得，成交樓面價(jià)1.4萬/㎡。這也是此次土拍金額最大的地塊。

而至于為何會以底價(jià)成交，宋丁稱，根據(jù)該宗地限制條件設(shè)計(jì)來看，是有定向出讓的意味在里面，“要理解政府目前的狀況，并不愿意完全市場化運(yùn)作，將價(jià)格抬高，對未來控制房價(jià)也不利，深圳的重點(diǎn)還是引入理想企業(yè)做理想的產(chǎn)品，而不僅僅是拿到更多的土地出讓金，更多希望產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展?！?/p>

值得注意的是，去年12月，深圳寶安區(qū)與融創(chuàng)中國簽訂了總投資達(dá)367億元的合作協(xié)議。協(xié)議涵蓋融創(chuàng)中國大灣區(qū)總部以及包含世界最大室內(nèi)雪世界在內(nèi)的冰雪文旅綜合體擬落戶寶安。

而攜手華發(fā)拿地，宋丁則表示華發(fā)作為國企，組成合資企業(yè)拿地可以減少風(fēng)險(xiǎn)。

緊接著便是龍華大浪地塊公布成交結(jié)果，由深圳市地鐵集團(tuán)有限公司底價(jià)66.53億元拿下，成交樓面價(jià)3.1萬元/㎡。該宗地土地用途為二類居住用地、教育設(shè)施用地，土地面積110523.25㎡。項(xiàng)目建成后，普通商品住房銷售均價(jià)不得高于70875元/㎡，只租不售的人才住房初始配建面積為26970㎡。

不過該宗地遇冷的原因則與所處位置相關(guān)。按照合富輝煌（中國）深圳公司總經(jīng)理李舉明的說法，龍華大浪區(qū)域更多是處于房地產(chǎn)啟蒙階段多一點(diǎn)，市場熱度并不高，因而關(guān)注度才不高。

但除了上述所提及的兩宗地，其余地塊全都是以上限價(jià)格成交。其中爭奪節(jié)奏最為緊張的當(dāng)屬寶安西鄉(xiāng)地塊，總共有10家房企參與競拍，包括中海、華發(fā)、招商、越秀、平安不動產(chǎn)、金茂、萬科、龍光、華潤+金地等。

最終萬科一改往常穩(wěn)重不爭搶的形象，歷經(jīng)130多輪競價(jià)，以最高限制地價(jià)59.98億元拿下該地塊，配建只租不售的人才住房面積66000㎡，溢價(jià)率45%。

深職院房地產(chǎn)研究院院長鄧志旺對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，之所以搶奪這塊地是因?yàn)榈貕K位置非常好，屬于前海一級輻射區(qū)。“甚至傳聞有可能前海擴(kuò)容到西鄉(xiāng)，它的概念很多，因此大家都比較看好這個(gè)區(qū)域?！?/p>

宋丁同樣認(rèn)可該地塊位置的稀缺性，“尖崗山的位置非常好，未來土地增值還有空間，是深圳主城片區(qū)里面非常稀少的生態(tài)空間和都市繁華并進(jìn)的環(huán)境。”另一業(yè)內(nèi)也稱，該地塊周邊為泰禾院子、和樾府等項(xiàng)目，近期和樾府多次入市表現(xiàn)較好，因此受到開發(fā)青睞。

而另一搶奪火熱的區(qū)域?yàn)楣饷鲄^(qū)。觀察深圳樓市便可知，光明樓市為今年深圳的熱點(diǎn)之一，新盤出現(xiàn)基本上都是“秒光”。

李舉明解釋，光明區(qū)火起來的原因是因?yàn)榭茖W(xué)城的規(guī)劃利好呈現(xiàn)出來，未來預(yù)期高。

資料顯示，于今年6月份，深圳市人民政府批復(fù)了市規(guī)劃和自然資源局與光明區(qū)政府共同編制的《光明科學(xué)城空間規(guī)劃綱要》。未來光明科學(xué)城要建設(shè)成為粵港澳大灣區(qū)國際科技創(chuàng)新中心的核心功能承載區(qū)和綜合性國家科學(xué)中心的重要組成部分，打造“開放創(chuàng)新之城、人文宜居之城、綠色智慧之城”。

“去年拍的地本來地價(jià)都很高，開發(fā)商還很擔(dān)心地價(jià)太高賣不出去，但隨著今年深圳樓市的火爆，光明樓市前景十分被看好?！崩钆e明繼續(xù)透露，目前光明區(qū)二手房價(jià)可以達(dá)到7萬元/㎡。

不過火熱地市背后是利潤空間不斷縮小。按照光明這幾宗地來看，其中安徽交通控股集團(tuán)拿下的A605-0377宗地，成交樓面價(jià)約3.55萬元/㎡，配建面積24200㎡；金茂拿下的A641-0028宗地，成交樓面價(jià)3.04萬元/㎡，配建面積12200㎡；電建獲得的A515-0099宗地，成交樓面價(jià)約3.88萬元/㎡，配建面積29000㎡；但這3宗地規(guī)定普通商品住房銷售均價(jià)都為不得高于49140元/㎡。

如此計(jì)算起來，成本價(jià)與售價(jià)之間基本上都是往利潤邊界靠攏。李舉明預(yù)測，5萬元/㎡以下的價(jià)格，在光明區(qū)未來肯定是會搶手的，但開發(fā)商需要算得過基本的賬。

新舊面孔之下

關(guān)于此次拿地的房企，大多數(shù)業(yè)內(nèi)的看法都是，頭部企業(yè)、聯(lián)合拿地都是情理之中，因?yàn)榧由吓浣勺獠皇鄣娜瞬抛》棵娣e，把成本攤得很高，小的企業(yè)已經(jīng)玩不起了。

李舉明表示，對于房企而言，在深圳拿地比拼的是資金成本：“拼的是開發(fā)商的綜合實(shí)力，不僅僅是錢的問題，因?yàn)榛鸬臉潜P利潤空間都很小?！?/p>

不過開放商亦有具體方法控制成本。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫舉例，開發(fā)商拿地目的肯定是要賺錢的，雖然限價(jià)，但還是可以通過收取裝修費(fèi)突破限價(jià)，同時(shí)通過縮短開發(fā)周期降低成本。他稱，像龍光前海天境5月份拿地，12月份就預(yù)計(jì)推出，拿地到入市時(shí)間明顯縮短。

或許也不難發(fā)現(xiàn)，此次拿地的房企大多不是深圳土地公開市場的?？?，“生面孔”更多一些。新城、安徽交控是首入深圳拿地，萬科近些年也極少在深圳公開競價(jià)市場露面，而在深圳以舊改為重心的佳兆業(yè)、中信城開亦然。

在鄭叔倫看來，像外地房企如新城、安徽交控、金茂等進(jìn)入，主要還是因?yàn)榻谏钲谛路渴袌鲚^為火熱，多數(shù)住宅新盤不愁賣。同時(shí)也是全國市場分化較為嚴(yán)重，多數(shù)城市市場不景氣，導(dǎo)致深耕其他城市房企涌入深圳。

其實(shí)金茂是第二次在深圳拿地，此次更是參與了多宗地塊拍賣，最終以上限價(jià)12.72億元攬下光明A641-0028宗地，成交樓面價(jià)30351元/㎡，配建面積12200㎡。

四年前，電建+金茂以投標(biāo)價(jià)82.8億元競得龍華民治辦事處A816-0060地塊，折合樓面價(jià)5.68萬元/㎡，當(dāng)時(shí)還刷新了地王紀(jì)錄，后打造為龍華金茂府項(xiàng)目。

而新城則是首次布局深圳。事實(shí)上，早于2018年，其便已經(jīng)正式開啟粵港澳大灣區(qū)的版圖布局，只是首先進(jìn)入的是東莞、佛山、中山、肇慶、汕尾、汕頭等城市。

對此，鄧志旺分析稱，對很多企業(yè)來說，首要的目的是拿到地能進(jìn)入深圳市場，利潤其實(shí)考慮得不會太多。生面孔搶地一方面反映的是房企看好深圳、重金投資深圳，另一方面也是深圳地塊稀缺，而城市更新難度又比較大，尤其政府土改介入之后，城市更新資源也有限，但是競地拿下來開發(fā)建設(shè)的速度會比較快。

另一方面，萬科、佳兆業(yè)、中信城開等一般通過深圳城市更新獲取土儲的開發(fā)商，也積極加入公開市場的搶地陣營。

如佳兆業(yè)在深圳有著十分豐厚的舊改土儲。截至2020年6月30日，佳兆業(yè)在深圳未納入土儲的舊改有112個(gè)，占地面積1155.1萬㎡，預(yù)計(jì)可售貨值達(dá)1.2萬億元。

但就如業(yè)內(nèi)人士所說的，舊改速度太慢了，類似佳兆業(yè)這樣的房企也需要快速補(bǔ)充土儲的辦法，以優(yōu)化數(shù)據(jù)報(bào)表，滿足業(yè)績的要求。

萬科也是時(shí)隔6年來首次在深圳公開市場拿下宅地。而上一次拿地是于2017年在深圳灣超級總部基地摘得的商服用地，建設(shè)萬科集團(tuán)總部。

宋丁認(rèn)為，萬科也不是“鐵板”一塊，在今年的情況下不需要遮遮掩掩，該出手就盡量出手，此一時(shí)彼一時(shí)，還是要順應(yīng)市場去做。

用上述人士的話講，在深圳當(dāng)個(gè)農(nóng)民種地就沒有不掙錢的?！案咂毓?、高增值、高前景的地區(qū)，新的企業(yè)進(jìn)入更多是要在深圳立足，要有存在感，不講究回報(bào)，無論如何先占地?！?/p>

新聞來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

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