??2020年，是中國(guó)物業(yè)公司最狂歡的時(shí)間，講故事，上市融資，一個(gè)接一個(gè)，比起地產(chǎn)母公司，物業(yè)公司歡喜得多。

??繼11月19日融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）在港交所正式掛牌后，11月22日，港交所發(fā)布信息披露，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下物業(yè)管理服務(wù)提供商遠(yuǎn)洋服務(wù)通過上市聆訊。

??遠(yuǎn)洋服務(wù)于2020年4月15日經(jīng)過重組成立，9月便申請(qǐng)了IPO，如今不到3個(gè)月就通過上市聆訊可以說非常迅速。在更早之前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的物業(yè)公司名為“遠(yuǎn)洋億家”，曾于2016年新三板上市，又在2018年摘牌。

??有分析稱，綜合考慮遠(yuǎn)洋服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力和規(guī)模、盈利增速及確定性、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局等因素，給予其市盈率15~25倍，則2022財(cái)年公司合理估值約42億~70億元人民幣。

??對(duì)這一個(gè)市盈率與估值預(yù)測(cè)，多位業(yè)內(nèi)專家在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)都表示，這一估值顯得過于保守。

??他們的觀點(diǎn)并非沒有根據(jù)。11月19日融創(chuàng)服務(wù)收盤時(shí)股價(jià)較發(fā)行價(jià)上漲21.9%，市值高達(dá)424億港元，市盈率達(dá)到138倍。世茂服務(wù)10月30日在港上市的首發(fā)市盈率也高達(dá)91倍。

??估值之辯

??遠(yuǎn)洋這次通過聆訊的時(shí)間與恒大物業(yè)在香港召開上市推介會(huì)的時(shí)間相同，面對(duì)風(fēng)頭正盛的恒大物業(yè)，遠(yuǎn)洋服務(wù)難免被比較一番。

??財(cái)務(wù)方面，2017年~2019年及截至2020年上半年，恒大物業(yè)的收入分別為43.99億元、59.03億元、73.32億元和45.63億元人民幣；凈利潤(rùn)分別為1.06億元、2.39億元、9.3億元和11.47億元人民幣。毛利率分別為9.8%、12.2%、23.9%和38.1%。

??再看遠(yuǎn)洋服務(wù)，2017年~2019年及截至2020年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入分別為12.13億元、16.1億元、18.29億元和9.04億元；期間凈利潤(rùn)分別達(dá)到1.05億元、1.44億元、2.05億元和1.54億元；總毛利率分別為20.7%、20.1%、20.6%和28.5%。

??在管理建筑面積數(shù)據(jù)上，截至2020年6月30日，恒大物業(yè)合約面積5.13億平方米，在管面積2.54億平方米。遠(yuǎn)洋服務(wù)總合約建筑面積6190萬平方米，同時(shí)在全國(guó)管理著155個(gè)住宅社區(qū)及55個(gè)非住宅物業(yè)，總在管建筑面積4230萬平方米。

??即使不與恒大物業(yè)相比，不論業(yè)績(jī)還是規(guī)模，遠(yuǎn)洋服務(wù)在上市物業(yè)企業(yè)中都并不出眾。記者梳理了目前港股主要上市和即將上市的20家物業(yè)企業(yè)的公司公告及招股書，遠(yuǎn)洋服務(wù)今年上半年業(yè)績(jī)處于行業(yè)平均水平以下，總在管建筑面積在20家物業(yè)企業(yè)中排名第17位。

??對(duì)于業(yè)內(nèi)給予遠(yuǎn)洋服務(wù)市盈率15~25倍，及2022年公司合理估值約42億~70億元人民幣的預(yù)測(cè)。

??多位專家都認(rèn)為“有些保守”。物業(yè)行業(yè)資深專家金永宏告訴記者，目前物業(yè)行業(yè)平均市盈率為30倍左右，最近上市的融創(chuàng)服務(wù)，最新滾動(dòng)市盈率在74倍左右，市值最高的碧桂園服務(wù)目前滾動(dòng)市盈率在52倍左右。預(yù)測(cè)今年遠(yuǎn)洋服務(wù)的利潤(rùn)可達(dá)3億以上，就以行業(yè)目前平均30倍左右的市盈率，遠(yuǎn)洋服務(wù)的估值也在90億元以上。不排除未來物業(yè)行業(yè)的整體市盈率有可能下降，但同時(shí)亦應(yīng)考慮企業(yè)的發(fā)展，綜合來看，2022年42億~70億元的估值，過于保守了。

??環(huán)業(yè)投資（IP Global）中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也表示，從報(bào)道看，市場(chǎng)對(duì)遠(yuǎn)洋服務(wù)的估值只有板塊估值的一半左右，原因不詳，或許因?yàn)橥顿Y活動(dòng)遵循了財(cái)務(wù)上的相對(duì)保守原則。

??資本之翅

??物業(yè)行業(yè)獲得高估值是今年房地產(chǎn)行業(yè)最大的一抹亮色，這也促使房企加快分拆物業(yè)企業(yè)上市的重要誘因。截至目前，今年新上市的物業(yè)企業(yè)已有10家，已遞交招股書尚未上市交易的還有10家。當(dāng)前物業(yè)企業(yè)為何能得到如此高估值？與物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平是否匹配？這是輿論最關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

??金永宏認(rèn)為，首先，物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)足夠大，物業(yè)公司有迅速擴(kuò)大規(guī)模的可能性，特別是目前市場(chǎng)還未形成寡頭壟斷的狀態(tài)，物業(yè)公司都有機(jī)會(huì)快速擴(kuò)大市場(chǎng)份額。另一方面，業(yè)主增值部分也有足夠的想像空間，未來也是萬億級(jí)的市場(chǎng)，只是要看每個(gè)物業(yè)公司能從中分到多少蛋糕。最后，強(qiáng)大的地產(chǎn)母公司不斷的“供血”是非常重要的因素，房地產(chǎn)銷售的規(guī)模越大，物業(yè)公司越受益。

??柏文喜說，物業(yè)行業(yè)基本面比較好。物業(yè)公司屬于輕資產(chǎn)公司，凈資產(chǎn)收益率（ROE）較高且物業(yè)管理合同屬于長(zhǎng)期合同，收入穩(wěn)定、具備跨越周期和抵抗疫情之類突發(fā)事件的能力。

??回到遠(yuǎn)洋服務(wù)赴港IPO本身，這不是遠(yuǎn)洋集團(tuán)首次拆分物業(yè)上市。

??2016年5月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下物業(yè)公司“遠(yuǎn)洋億家”在新三板上市，成為當(dāng)時(shí)新三板最大的物業(yè)公司，不過很快在2018年3日自愿終止掛牌。

??退出新三板后再到港股上市的物業(yè)企業(yè)，遠(yuǎn)洋服務(wù)絕非先例，永升服務(wù)、第一物業(yè)等公司也有著同樣的經(jīng)歷。

??“新三板流動(dòng)性低交易不活躍，又因受關(guān)聯(lián)交易等因素的影響，在A股主板上市無望，物業(yè)公司于是迅速選擇從新三板退市轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港，畢竟香港與內(nèi)地交流更通暢，規(guī)則的可理解性及實(shí)操性更強(qiáng)?！苯鹩篮攴治龇Q。

??對(duì)于物業(yè)企業(yè)掀起上市潮的背后邏輯，物業(yè)和社區(qū)經(jīng)濟(jì)分析師黃昇認(rèn)為，出于融資“三道紅線”及房企本身去杠桿、降負(fù)債的要求，分拆物業(yè)上市募集資金成為不少房企增加融資渠道、支撐房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的一種路徑。“遠(yuǎn)洋服務(wù)的母公司也不例外。”

??在柏文喜看來，物業(yè)公司成功上市，給作為母公司的房企打造了另一個(gè)資本平臺(tái)，在提升母公司整體流動(dòng)性和市值而有利于母公司自身融資的同時(shí)，實(shí)際上也和母公司形成了在資本市場(chǎng)的策應(yīng)關(guān)系和協(xié)同效應(yīng)，這對(duì)于上市公司而言是十分有意義和價(jià)值的事情。

??金永宏也表示，物業(yè)公司上市的好處有兩方面，一方面是物業(yè)公司背后的母公司可以改善企業(yè)標(biāo)桿水平，降低資產(chǎn)負(fù)債率。另一方面，上市的物業(yè)公司可以以此為契機(jī)規(guī)范管理，融資后可以實(shí)施收并購，擴(kuò)大企業(yè)管理規(guī)模?！斑h(yuǎn)洋服務(wù)就表示，募集資金的60%將用于選擇性地把握投資及收購機(jī)會(huì)。”

??上市獲得資本，再用于擴(kuò)張，這確實(shí)是物業(yè)公司最大的動(dòng)機(jī)。2020年上半年，碧桂園服務(wù)通過收并購獲取了超過600萬平方米的管理面積，規(guī)模效應(yīng)不僅擴(kuò)大了，還加速了其整合和業(yè)務(wù)布局的能力。

??未來之問

??物業(yè)公司成功上市之后，是否就高枕無憂了？現(xiàn)實(shí)還是有些殘酷。

??“自9月份以來，物業(yè)股股價(jià)明顯下挫，30家物業(yè)股的跌幅約10%，其中13家跌幅在10%以上?！币拙涌毓裳袌?bào)稱，10月份成功上市的4家物企，有3家股價(jià)破發(fā)，其中第一服務(wù)上市首日跌約27%，刷新紀(jì)錄。

??即便是龍頭物業(yè)公司——保利物業(yè)，當(dāng)前股價(jià)已較今年5月份的高點(diǎn)跌去近四成。保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉在此前接受媒體采訪時(shí)表示：“股價(jià)的回歸不見得是壞事，之前估值很高，我心里特別慌，心想這股價(jià)得透支我們多少年的成長(zhǎng)空間?！?nbsp;

??遠(yuǎn)洋服務(wù)“有些保守”的估值，或許也順應(yīng)了逐漸趨于冷靜的市場(chǎng)。

??股價(jià)下跌之外，物業(yè)公司還面臨著增長(zhǎng)模式趨同、分化加劇的局面。

??黃昇直言，未來物業(yè)股的分化肯定會(huì)很嚴(yán)重。

??他認(rèn)為，未來物業(yè)企業(yè)能夠做得好的有三種類型?！暗谝环N是具有規(guī)模，如碧桂園這種頭部房企旗下物業(yè)公司；第二種是有前瞻性，以萬科為代表，他們做了物業(yè)顧問，還有城市物業(yè)服務(wù)；第三種是有特色，比如做商業(yè)物業(yè)、物流物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)這類細(xì)分市場(chǎng)，目前物業(yè)企業(yè)跟互聯(lián)網(wǎng)公司的合作也在增加?！?/p>

??“過去6年左右時(shí)間內(nèi)，物業(yè)公司增長(zhǎng)模式相對(duì)趨同，未來的增長(zhǎng)點(diǎn)除了上市企業(yè)對(duì)未上市企業(yè)的收并購來推動(dòng)規(guī)模成長(zhǎng)之外，可能還會(huì)發(fā)生上市公司之間的兼并重組來推動(dòng)規(guī)模成長(zhǎng)之下的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)?！卑匚南差A(yù)判，在同業(yè)兼并推動(dòng)行業(yè)成長(zhǎng)和規(guī)模效應(yīng)之下平臺(tái)價(jià)值被充分挖掘的同時(shí)，物業(yè)上市企業(yè)還需要依靠科技創(chuàng)新來降成本提升業(yè)績(jī)，在商業(yè)模式方面不斷創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)突圍和突破。

??金永宏則表示未來物業(yè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)突圍的主要策略是，不同企業(yè)可以采取不同的策略，“小型企業(yè)拓規(guī)模，中型企業(yè)優(yōu)指標(biāo)，頭部企業(yè)搭平臺(tái)”。金永宏說，在“既要、又要、還要”的時(shí)代，物業(yè)企業(yè)通向未來的路徑必然是“做大-做優(yōu)-做平臺(tái)”，并且中型企業(yè)優(yōu)指標(biāo)及頭部企業(yè)搭平臺(tái)的邏輯前提，依然是擴(kuò)大規(guī)模。

??具體到物業(yè)企業(yè)如何“做大”？金永宏表示：一、管理住宅類型的公司，特別要關(guān)注住宅領(lǐng)域的存量項(xiàng)目及企業(yè)收并購；二、精選特色項(xiàng)目并擴(kuò)大業(yè)主增值部分的收入；三、管理非住宅類型的物業(yè)公司，要在非住宅領(lǐng)域快速構(gòu)建技術(shù)和能力壁壘，在細(xì)分市場(chǎng)形成品牌效應(yīng)，不排除也會(huì)快速跑出獨(dú)角獸企業(yè)。

??記者注意到，物業(yè)公司一邊在資本市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，一邊在業(yè)主心中的形象也出現(xiàn)了反差。今年9月，寧波中梁首府小區(qū)的業(yè)主將一面寫著“干啥啥不行，收錢第一名”的錦旗送給了萬科物業(yè)，后者隨后也作了回應(yīng)。這一事件在市場(chǎng)和社會(huì)上引發(fā)了熱議，給物業(yè)企業(yè)也敲起警鐘：資本市場(chǎng)可以讓企業(yè)上天，也可以讓企業(yè)入地。

??通過上市，物業(yè)企業(yè)無疑獲得了提升軟實(shí)力的機(jī)會(huì)，公司治理更加規(guī)范化，外拓能力和規(guī)模也提高了，但團(tuán)隊(duì)的服務(wù)能力、執(zhí)行力和經(jīng)營(yíng)水平是否最強(qiáng)，目前還是一個(gè)考驗(yàn)與問號(hào)。

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