尹中立專欄丨遏制炒房行為可以從完善住房制度入手

來源：智能家居時間：2020-12-04 20:40

近日，“炒房”一詞又成為社會輿論關(guān)注的焦點。深圳某樓盤開盤價格比周邊樓盤低20%左右，引發(fā)了上萬人搶購，還出現(xiàn)了所謂“代持”、“眾籌打新”的行為。有人提議深圳可以通過提高持有環(huán)節(jié)的成本（即出臺房地產(chǎn)稅）來遏制炒房行為。筆者認為，要認真判斷當(dāng)前住宅市場面臨的主要矛盾和問題才能提出有針對性的解決辦法。

在分析當(dāng)前深圳及其他城市的炒房行為之前，我們簡單地回顧一下十幾年前曾經(jīng)盛極一時的“溫州炒房團”的行為。2004年前后，正值中國房地產(chǎn)業(yè)剛剛興起，住房制度改革與城市化、工業(yè)化等等諸多因素疊加在一起，中國的住房價格出現(xiàn)快速普漲行情，一些民間資本敏銳地捕捉到了其中的商機，溫州的一些投資客自發(fā)組織起來進行形成所謂的“溫州炒房團”，他們利用資金的優(yōu)勢獲得有利的市場地位，不僅可以從開發(fā)商手里拿到銷售價格的折扣，而且利用自身的影響力刺激推高所到之處的房地產(chǎn)價格，從而獲利。

針對“炒房”行為這一新生事物，當(dāng)時有兩種看法：一種看法認為政府不應(yīng)該干預(yù)該行為，理由是“炒房”與其他投機行為一樣，有利于市場價格的發(fā)現(xiàn)，可以提高市場運行的效率；另外一種看法認為政府應(yīng)該禁止炒房行為，理由是住房不是普通商品，屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，全球各國政府均干預(yù)住房市場，炒高房價提高了經(jīng)濟運行的成本，會削弱中國制造業(yè)的競爭力等等。

從事后反思的層面看，后一種觀點逐漸被政府采納并出臺了一系列政策，其中就包括限價政策。但如果把房價上漲歸結(jié)為“炒房”行為也有些偏頗。客觀地說，投機炒房是房價持續(xù)上漲的結(jié)果而不是原因，盛極一時的炒房行為說明當(dāng)時的房價上漲預(yù)期十分強烈。當(dāng)時房地產(chǎn)市場的主要矛盾是需求快速增加，而供給未能滿足需求，供求失衡導(dǎo)致價格上漲。

既然房價上漲的主要原因不是“炒房”所致，那么，遏制炒房的政策在一定程度上也難以阻止房價上漲的步伐。

過去20多年的房價持續(xù)上漲有其合理的成分，諸如城市化和工業(yè)化的快速推進，還有住房制度的貨幣化改革。但在推動房價持續(xù)上漲的因素中，不能忽視“土地財政”。在土地法修改之前，建設(shè)用地必須使用國有土地。地方政府通過推高土地價格可以獲取收益，很多分析數(shù)據(jù)表明，一些地方政府對“土地財政”的依賴程度比較高。因此，如果出臺遏制房價上漲的政策措施不能確保地方政府的“土地財政”，這些政策基本上是難以真正落地的。

而當(dāng)前的房地產(chǎn)“炒新”行為本質(zhì)上是套利行為，主要套取新房價格與二手房市場價格的差價，新房和二手房的差價源于限價政策。在“因城施策”的調(diào)控政策框架下，地方政府需要對本地房地產(chǎn)價格負責(zé)，為了把房地產(chǎn)價格控制在調(diào)控目標(biāo)之內(nèi)，有些地方推出了新房限價政策，規(guī)定新房的價格要低于二手房價格，當(dāng)二者差價比較大的時候，就引發(fā)了萬人“打新”的奇觀。

有人指責(zé)地方政府的上述行為，認為是政策措施不到位，屬于行政不作為的表現(xiàn)。筆者認為，對于地方政府而言，也是有苦難言，一方面要完成房價調(diào)控的目標(biāo)，另外一方面又要不影響“土地財政”。在現(xiàn)行的制度框架下找到解決問題的辦法或許有一定難度。諸如農(nóng)村集體土地入市、房地產(chǎn)稅等措施，看上去都很有針對性，但只要影響“土地財政”，這些政策的實施都存在一些困難。當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)從之前的供求失衡轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刎斦目沙掷m(xù)問題。

如果徹底放開商品住房的價格，同時，政府提高保障性住房的比例，確保大多數(shù)的市民能夠購買到保障性住房或享受保障性租賃住房，上述難題可能會得到解決。

放開商品住房的價格，可以讓地方政府通過高價出讓土地獲得土地收益，從而確保“土地財政”的可持續(xù)。高價出讓商品住宅本質(zhì)上是向有錢人征稅，再把這些資金用于保障性住房建設(shè)，可以起到調(diào)節(jié)居民財富的作用。

從經(jīng)濟“雙循環(huán)”的視角看，國內(nèi)大循環(huán)的重要制約因素是國內(nèi)消費需求不足而儲蓄率過高，導(dǎo)致消費占比偏低的主要原因是財富分配的兩極分化，中低收入者消費傾向高，但沒有錢消費。而高收入者的消費行為容易受到各種限制，住房的限價政策就屬于此類限制政策之列。要暢通國內(nèi)經(jīng)濟大循環(huán)就應(yīng)該從供給側(cè)改革入手，取消住房的價格限制應(yīng)該成為供給側(cè)改革的重要內(nèi)容。

放松商品住宅價格限制也是中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的需要。在國內(nèi)經(jīng)濟循環(huán)中，住宅建設(shè)依然扮演著需求的樞紐作用，如果繼續(xù)對商品住房實施價格限制政策，可能會導(dǎo)致一部分開發(fā)企業(yè)偷工減料以節(jié)約成本，進而對與房地產(chǎn)有關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈的技術(shù)升級造成影響。放開商品住宅的價格限制可以讓市場機制充分發(fā)揮作用，不僅可以大大提升住房品質(zhì)，而且可以助推相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

讓商品住房與保障型住房放開管理，該做法其實是新加坡的住房制度模式的核心內(nèi)容。而我們當(dāng)前的住房制度模式更多類似于“香港模式”。換言之，我們應(yīng)該把住房制度從“香港模式”切換到“新加坡模式”。

當(dāng)前我國大多數(shù)城市的住房供求已經(jīng)基本平衡，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)供給大于需求的現(xiàn)象，因此，放開商品住房的價格限制不會導(dǎo)致普漲行情出現(xiàn)。但高品質(zhì)的住房價格可能會上漲，使得不同層次的住房價格差異擴大。完善保障性住房的相關(guān)政策，擴大保障房的覆蓋面，就可以讓中低收入階層的住房消費不受商品住房價格的影響。

“十四五”規(guī)劃建議中明確提出要“有效提高保障性住房供給”，在此基礎(chǔ)上如果把商品住房的價格徹底放開，就可以完成我國住房制度的再次轉(zhuǎn)軌。

12月3日，國務(wù)院副總理韓正在主持召開住房建設(shè)會議時，明確提出“研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發(fā)揮規(guī)劃的導(dǎo)向作用”。筆者認為，韓正副總理的最新講話，以及十九屆五中全會的重要精神，其意在住房制度的改革。深圳作為社會主義先行示范區(qū)，可以在住房制度的轉(zhuǎn)軌過程中扮演重要的作用。

（作者系榮盛發(fā)展(002146,股吧)首席經(jīng)濟學(xué)家、中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融中心主任）

（作者：尹中立編輯：洪曉文）

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