12月11日早間，碧桂園服務(wù)（06098）發(fā)布配售公告，公司擬配股1.73億股，配售價(jià)45港元，較上一日收市價(jià)折讓9.46%，預(yù)計(jì)籌資77.5億港元。中金、大摩和瑞銀為配售代理。碧桂園服務(wù)是目前市值最高的物管企業(yè)。

而此前的12月2日和9日，市值第二和第三的恒大物業(yè)（06666.HK）和華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209.HK）也先后登陸港股，分別募集約70億港元和120億港元。

幾家企業(yè)均表示，募集資金所得將用于收并購(gòu)以及戰(zhàn)略投資。

隨著上市物管企業(yè)數(shù)量的增加，有限的市場(chǎng)空間面臨更多搶食者的爭(zhēng)奪。數(shù)據(jù)顯示，上市的物管企業(yè)已經(jīng)超過(guò)30家，同時(shí)，各家企業(yè)的商業(yè)模式和戰(zhàn)略定位高度趨同，均將發(fā)展目標(biāo)定位為居住社區(qū)和城市公共空間兩大板塊，從而使得物管上市公司搶奪管理資源的角逐更加激烈。

規(guī)模之爭(zhēng)

“2019年底，物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到10512億元，由于企業(yè)不斷延展市政環(huán)衛(wèi)、城市服務(wù)等新市場(chǎng)，未來(lái)潛在市場(chǎng)規(guī)模更大?！币拙涌毓蒀EO丁祖昱認(rèn)為，行業(yè)已進(jìn)入規(guī)模增長(zhǎng)和品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段，未來(lái)2~5年將快速裂變。

不過(guò)，在行業(yè)人士看來(lái)，盡管目前上市物管企業(yè)已很多，但未來(lái)將走向分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉預(yù)計(jì)，由于中小物管企業(yè)在城市公共服務(wù)方面不具備競(jìng)爭(zhēng)力，將來(lái)的市場(chǎng)只能剩下少數(shù)規(guī)模企業(yè)。

金科服務(wù)董事長(zhǎng)夏紹飛也向第一財(cái)經(jīng)表示，看好十強(qiáng)以?xún)?nèi)物管企業(yè)，管理規(guī)模跟不上的公司將不具備太大發(fā)展空間。

基于這一認(rèn)識(shí)，大多數(shù)公司都開(kāi)始依托資本市場(chǎng)和母公司的支持，加大擴(kuò)張力度，期待在規(guī)模上有所突破，站穩(wěn)一席之地。

12月6日，時(shí)代中國(guó)控股（01233.HK）公布稱(chēng)，已與時(shí)代鄰里（09928.HK）訂立2021年協(xié)議，后者將繼續(xù)向其提供物業(yè)管理服務(wù)、停車(chē)場(chǎng)租賃管理等服務(wù)，年度應(yīng)付費(fèi)用上限將不超過(guò)8.3億元人民幣。

這意味著，通過(guò)為集團(tuán)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，時(shí)代鄰里明年已鎖定至少8.3億元營(yíng)收，該公司去年?duì)I收約10.81億元。資本市場(chǎng)樂(lè)于接受這種穩(wěn)定現(xiàn)金流入，目前時(shí)代鄰里股價(jià)報(bào)7.26港元，較去年上市時(shí)漲近五成。

與時(shí)代鄰里同日敲鐘的保利物業(yè)(06049.HK)，也在推進(jìn)其“大物業(yè)”擴(kuò)張進(jìn)程。12月6日消息顯示，保利物業(yè)已與茂名城投簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將圍繞茂名城市治安、交通管理、生活服務(wù)等公共服務(wù)領(lǐng)域展開(kāi)合作。

上述兩家公司的動(dòng)作，代表了物企擴(kuò)張的不同模式，一是靠母公司“輸血”維持規(guī)模，另一種則在此基礎(chǔ)上拓展業(yè)務(wù)邊界，向非住宅物業(yè)及城市服務(wù)延伸。目前，保利物業(yè)已與菏澤城投、唐山新城投等多家公司展開(kāi)合作。

并購(gòu)加速

除此之外，收并購(gòu)也是物企擴(kuò)張的有效途徑。11月30日，藍(lán)光嘉寶服務(wù)(02606.HK)公告稱(chēng)，公司擬以1.59億元交易對(duì)價(jià)收購(gòu)上置物業(yè)60%股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊?，目?biāo)公司將成為其非全資子公司，財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)合并入賬。

“對(duì)大部分物業(yè)公司而言，最有效的擴(kuò)張方式就是收并購(gòu)。”華創(chuàng)證券認(rèn)為，獲取母公司交付面積確定性強(qiáng)，但對(duì)集團(tuán)有依賴(lài)性；爭(zhēng)奪存量市場(chǎng)，尚不具備大量釋放的基礎(chǔ)；收并購(gòu)則可直接迅速地增加管理面積。

2020年初至今，藍(lán)光嘉寶服務(wù)已收購(gòu)至少17家物業(yè)管理服務(wù)提供商，總代價(jià)7.59億元。此番擴(kuò)張力度，已超過(guò)許多頭部物企?？硕鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，11月，50家企業(yè)共計(jì)新增拓展304個(gè)項(xiàng)目，同比增長(zhǎng)11.76%。

其中，8家企業(yè)拓展項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到10個(gè)以上，分別是世茂服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、金地物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物云、明德物業(yè)、雅生活、新大正，大部分屬于TOP50開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)物業(yè)公司。

拓展力度最大的世茂服務(wù)(00873.HK)，10~11月新增第三方服務(wù)合約79個(gè)，覆蓋上海、南京、福州、深圳、廣州等城市，包括上海臨港科技城首發(fā)項(xiàng)目——臨港科技創(chuàng)新城等，第三方拓展面積持續(xù)提升。

“物管行業(yè)是‘存量+增量’的發(fā)展模式，現(xiàn)階段業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的核心動(dòng)力仍是規(guī)模增長(zhǎng)?！迸d業(yè)證券認(rèn)為，未來(lái)在市場(chǎng)外拓上有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、積極發(fā)展多元業(yè)態(tài)的物管公司有望擴(kuò)大規(guī)模、保持長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力。

值得注意的是，目前多數(shù)物企仍極為依賴(lài)地產(chǎn)母公司，通過(guò)為自有樓盤(pán)提供服務(wù)保證營(yíng)收，隨著地產(chǎn)行業(yè)整體降速，物企的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)也會(huì)受到影響。

與此同時(shí)，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的可收購(gòu)標(biāo)的越來(lái)越少，將業(yè)務(wù)伸到其它房企“碗中”更不現(xiàn)實(shí)，這就意味著，中小物企拓展市場(chǎng)份額的空間極為狹小。未來(lái)，只有依靠規(guī)模大房企、或開(kāi)拓城市服務(wù)新領(lǐng)域，才能不被淘汰。

保利物業(yè)是向此方向發(fā)展的物企之一，除此之外，越來(lái)越多的公司已認(rèn)識(shí)到拓展業(yè)務(wù)空間和種類(lèi)的重要性。譬如11月，世茂服務(wù)與宿遷市宿城區(qū)政府簽約，擬搭建“城市綜合運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)平臺(tái)”，開(kāi)啟城市服務(wù)新業(yè)務(wù)版圖。

盡管物業(yè)股近期遭遇大幅度回調(diào)，但多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這仍是一個(gè)在加速增長(zhǎng)的行業(yè)，擁有廣闊的市場(chǎng)。而行業(yè)的真正價(jià)值是，企業(yè)的“服務(wù)力”與居民生活、城市發(fā)展所需碰撞帶來(lái)的巨大可能性。

來(lái)源: 第一財(cái)經(jīng)

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