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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：廣叔好，新人首問，50萬子彈，松山湖上班，看中橫瀝碧桂園，出勤25-30分鐘，地段一般，橫瀝中學(xué)在旁邊，小三房，90平，南北朝向，12樓，業(yè)主170萬不降價(jià)，才掛出不久，目前已婚未育，夫妻年收入16萬，考慮自住為主投資為輔，希望跑贏東莞平均水平，煩請(qǐng)廣叔指點(diǎn)江山，或有更佳投資居住的小區(qū)請(qǐng)賜教，謝謝！

回答：你好。橫瀝碧桂園自住還可以，視野較好，靠近橫瀝中學(xué)體育場(chǎng)的房子噪音會(huì)非常大，不要選靠近操場(chǎng)的房子。東部產(chǎn)業(yè)園區(qū)，整體漲得較慢，空地多較多，未來供應(yīng)可能比較大，又缺少購(gòu)買力。所以如果投資，不如選擇環(huán)松山湖的地鐵沿線布局的大2房，未來還好出手。東莞投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：新人首問，廣叔好，去年身邊朋友都勸我買個(gè)房子，自己在東莞這邊開工廠，那時(shí)候只想著加機(jī)器擴(kuò)大規(guī)模，錯(cuò)過了去年上車的好機(jī)會(huì)，現(xiàn)在手里有子彈100，無貸款，首套房，年入穩(wěn)定50至100萬左右，想在南城或萬江上個(gè)車，畢竟離工廠近，也考慮城區(qū)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)點(diǎn)，想入個(gè)三房，一手，二手都可以，現(xiàn)在看了很多房子了，有點(diǎn)迷茫，目前考慮中天城市之門，一套3房的產(chǎn)權(quán)77平，實(shí)際99平時(shí)一套房子，請(qǐng)問這里合適嗎？或者說能幫忙推薦幾個(gè)有潛力的小區(qū)嗎？謝謝了

回答：你好。自住上車，每個(gè)今天都是最佳的上車時(shí)機(jī)，不要等。子彈100能買個(gè)330萬左右的房子。南城萬江都可以。中天城市之門在南城白馬，11年建，只有2棟，主要的缺點(diǎn)是靠近立交橋，周圍民房工廠多；具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部。

提問：您好廣叔！本人目前東莞一套在還貸房子，廣州黃埔開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)全款房，目前想用一套房子抵押貸款120萬+身上幾十萬投資一套廣州的房子，看了白云區(qū)京溪廣信春蘭花園的一套頂樓朝南77平（萬科拋售的未樓，價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低點(diǎn)，優(yōu)惠后是三萬一千多一平，而且本棟樓正在安裝電梯）。還有一個(gè)考慮是黃埔蘿崗那邊的金色夢(mèng)想，但是這邊單價(jià)現(xiàn)在都去到了三萬五千多?，F(xiàn)在很苦惱不知道如何選擇？白云那邊知不知道投資，畢竟是舊小區(qū)了。你有沒有好的推薦。

回答：你好。京溪廣信春蘭花園在京溪南方醫(yī)院地鐵口，樓齡較老，1995年的房子，配套成熟，由于片區(qū)成熟，缺少增量，漲的也慢，自住可以考慮，投資很一般。金色夢(mèng)想，科學(xué)城上車盤，這邊有增量，投資重點(diǎn)考慮。還可以看下：具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部。

提問：你好廣叔，我坐標(biāo)珠海，珠海現(xiàn)在有一套650w的學(xué)區(qū)房，因?yàn)殡x婚暫時(shí)沒有什么收入，想利用這套房去投資，深圳弟妹有房票，可以買深圳的，但又有點(diǎn)猶豫和擔(dān)心，我該如何投資最好

回答：你好，如果珠海這套房剩余貸款不多，可以做截?cái)嗟盅喝谫Y，然后繼續(xù)裂變買房。不過考慮你沒有什么收入，所以投資前一定要有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，如果深圳再買一套，加上珠海這套抵押，你需要抗2個(gè)貸款，如果承受得了就可以買?；蛘呱钲谶@套采取全款買入，如果仍然覺得房貸壓力太大，可以采取降維投資，買二線。

總之：投資最核心的點(diǎn)，你需要提前預(yù)估你可以承受的貸款總數(shù)，并且要留有一定的防守資金抵抗風(fēng)險(xiǎn)，然后再去買，千萬別太沖動(dòng)，因?yàn)槟隳壳皼]有什么收入，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。

提問：您好廣叔，請(qǐng)問我這種狀態(tài)是不是要賣掉獅山回來增城買？ 我的情況：廣州限購(gòu)區(qū)已經(jīng)沒有名額，有貸款在身；佛山獅山湖景灣有一套樓梯樓，價(jià)格大概150w左右，獅山目前的新樓盤很多，樓梯樓不受待見，也擔(dān)心隨著時(shí)間推移，這套房子跑輸大市，所以猶豫要不要現(xiàn)在降價(jià)把這套賣掉，加點(diǎn)錢湊夠200w左右（盤算了一下財(cái)務(wù)狀況，只能承受這個(gè)總價(jià)），去千燈湖或者桂城，或者會(huì)廣州增城買一個(gè)？ 請(qǐng)問現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，適合賣掉樓梯樓，買一個(gè)電梯樓嗎？ 適合的話，是去佛山買還是在增城買合適？ 謝謝！

回答：你好，選千燈湖，你人也在佛山吧，對(duì)佛山熟悉點(diǎn)是好事，增城坑多肉少，哪怕是新塘是很容易選到坑 前面一個(gè)回答我說過了，佛山本來經(jīng)濟(jì)就實(shí)力不錯(cuò)，買的到千燈湖自然以后漲幅不會(huì)差，人氣也夠 獅山你就賣掉樓梯樓吧，你降點(diǎn)價(jià)格出掉，然后去買千燈湖，你現(xiàn)在割的肉以后千燈湖行情來了，會(huì)加倍還給你。 該做決定的時(shí)候不要慫！分析好哪個(gè)方案盈利多就選哪個(gè)

提問：你好廣叔，本人來深15年，在鼎太風(fēng)華一套78平米小兩房，帶南山實(shí)驗(yàn)的學(xué)位（滿五唯一，市值850，但抵押貸款，現(xiàn)欠貸款350），沒有能力置換同小區(qū)更大的房，現(xiàn)在情況是手里有現(xiàn)金300，自己想回長(zhǎng)沙買房，孩子回去讀書，然后賣掉鼎太的房子，再在深圳買一個(gè)400-500萬左右的新房（5成首付），等12年后孩子讀完高中，再回來深圳。我想咨詢老師您兩個(gè)問題：1、如果不回長(zhǎng)沙，又想讓孩子住的寬敞一些，也能去個(gè)稍微好一點(diǎn)的學(xué)校，有什么可推薦的區(qū)域和樓盤？2、如果決定回長(zhǎng)沙，賣掉鼎太的房子換一個(gè)遠(yuǎn)一點(diǎn)的新房對(duì)不對(duì)？如果要換，買哪個(gè)區(qū)域的比較合適？謝謝您！

回答：你好，從教育和未來房產(chǎn)升值的角度，都不建議回長(zhǎng)沙。 我建議小朋友盡可能多在深圳長(zhǎng)大，大城市對(duì)價(jià)值觀、世界觀的養(yǎng)成，眼界比學(xué)習(xí)成績(jī)更重要。 綜合考慮可以關(guān)注龍華上塘 紅山板塊，寶安的沙井板塊，福田的保稅區(qū)。 新盤可以關(guān)注海岸城。 二手房關(guān)注 朗庭豪園，麗港灣，金地上塘道，潛龍曼海寧

提問：你好廣叔，我前段時(shí)間買了前海時(shí)代一期的3房戶型。現(xiàn)在的困惑是，若買得起二期，二期是否值得投資呢？我發(fā)現(xiàn)前海時(shí)代小戶型單價(jià)高而總價(jià)低，二期都是大戶型，總價(jià)高單價(jià)低。買得起二期，那也買得起深圳灣的房子，但前海時(shí)代居住體驗(yàn)明顯不如深圳灣啊。二期是否為資源錯(cuò)配的產(chǎn)品呢？請(qǐng)廣叔分析，謝謝。

回答：你好，核心區(qū)的小戶型單價(jià)高總價(jià)低很正常，大面積高總價(jià)單價(jià)低也很正常。前海時(shí)代二期，大面積的多為改善居住需求，但周圍環(huán)境還不是很好，相同價(jià)位不如其他區(qū)域。但有前海、桂灣的規(guī)劃利好，隨著環(huán)境的改善，是有潛力的，就看改善的速度怎樣了。更多參見內(nèi)部分享！

提問：您好廣叔，我現(xiàn)在住公明，想在光明買房，打算出手黃江一套，還掉按揭，大概有170萬。另還有農(nóng)民房65萬。現(xiàn)光明有幾個(gè)新盤即將要開，但是首期五成壓力大，還要借，月收入不太穩(wěn)定，2萬左右，廣叔幫我規(guī)劃下：1.賣掉東莞的，搶光明的新房，但光明的新房不知道能搶到不？2.是繼續(xù)持有黃江的好，還是賣掉黃江的好？3.是買光明的新房好，還是買光明的二手房哪個(gè)盤好？如果是二手房，廣叔建議買哪個(gè)盤好？4.光明的新盤：光明金融街，宏發(fā)悅城，中海，電建洺悅府。選哪個(gè)好呢？如果買光明，計(jì)劃三年后出手，因生意不穩(wěn)定。請(qǐng)廣叔指導(dǎo)，謝謝！

回答：你好，農(nóng)民房出掉是正確的選擇，資金就是要在不斷的置換到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)中，才能保值和增值。黃江屬于東南臨深片區(qū)，靠深圳外溢。近年來深圳的投資客居多，這個(gè)片區(qū)除非有戰(zhàn)略級(jí)別的利好。比如“深圳擴(kuò)容“、”東進(jìn)戰(zhàn)略“，才有可能起來，不然短期的增長(zhǎng)不大，流動(dòng)性也相對(duì)較弱，需要持有較長(zhǎng)的時(shí)間。光明的二手房短期價(jià)格偏高了，這些新盤都值得去打，可以去試試，打到就是賺到。另外還可考慮沙井的一些新盤，海岸城，華強(qiáng)城，嘉福新禧等。其他推薦參考內(nèi)部分享！

提問：您好廣叔，剛需首套，福田上班，月收入2萬多點(diǎn)。計(jì)劃450萬以內(nèi)的2房，目前在看福田的老破舊，學(xué)位還可以的?；蕧?，景田片區(qū)的海濱廣場(chǎng)，景新花園這種盤，你覺得怎么樣？麻煩幫忙分析分析！謝謝！

回答：你好，海濱廣場(chǎng)、景新花園這都是95年的老社區(qū)。景田片區(qū)多以這種小戶型，小社區(qū)，人車不分流的老房子為主；整個(gè)景田片區(qū)，靠近蓮花山，商業(yè)和交通已經(jīng)相當(dāng)?shù)某墒炝?，最大的短板還是樓齡，社區(qū)環(huán)境和學(xué)位；近兩年的成交記錄，整個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)基本算是疲軟、橫盤，沒有什么出彩的表現(xiàn)。可重點(diǎn)關(guān)注皇崗板塊！

提問：您好廣叔，請(qǐng)問羅湖龍園山莊這個(gè)盤怎么樣？單價(jià)不高，80平395w，投資有空間嗎？

回答：你好，龍園山莊投資回避這地段雖然隸屬于羅湖，但是草埔、布吉、上下水徑歷來都是打工者聚集的區(qū)域，龍園山莊一期是98年的樓梯房，單價(jià)5w并不低洼，整體依山而建、交通擁堵是常態(tài)，缺少現(xiàn)代化的城市配套，并不值得持有?？們r(jià)預(yù)算400w從投資的角度看有更好的選擇，具體樓盤推薦可參考內(nèi)部分享！

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