近日，北京十大豪宅之一的“山水文園九御”項(xiàng)目因開(kāi)發(fā)商山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱：凱亞）陷入債務(wù)危機(jī)無(wú)法履約，致使購(gòu)房者花費(fèi)數(shù)千萬(wàn)元購(gòu)入的準(zhǔn)現(xiàn)房無(wú)法按時(shí)交付。

更令人意想不到的是，這些準(zhǔn)現(xiàn)房竟無(wú)預(yù)售證，且房產(chǎn)早已抵押給了長(zhǎng)城新盛信托。

目前，長(zhǎng)城新盛信托已申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)相關(guān)樓盤(pán)進(jìn)行查封，并對(duì)查封財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，而購(gòu)房者則屬于輪候債權(quán)人。

據(jù)中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)顯示，凱亞已被列為失信被執(zhí)行人，涉及多個(gè)執(zhí)行案件。

一邊是信托公司抵押權(quán)，一邊是購(gòu)房人合同權(quán)利，到底該優(yōu)先保護(hù)哪一方？北京楊巍律師指出，基于“生存利益至上”的考慮，無(wú)論開(kāi)發(fā)商是否取得商品房預(yù)售許可證，購(gòu)房人的權(quán)利均應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)保護(hù)。

被套38億

早在今年3月，長(zhǎng)城新盛信托就對(duì)外公告稱，作為受托人于2016年設(shè)立“長(zhǎng)城新盛北京山水文園特定資產(chǎn)收益權(quán)單一資金信托項(xiàng)目”，規(guī)模為信托規(guī)模38億，項(xiàng)目期限5年，交易對(duì)手為凱亞及共同債務(wù)人山水文園凱湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

當(dāng)時(shí)其債權(quán)本金余額31.4億元，其中包括2019年11月21日山水文園到期應(yīng)還尚未歸還的本金1億元。該債權(quán)資產(chǎn)處置方式為，協(xié)議轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)、要約邀請(qǐng)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓、掛牌轉(zhuǎn)讓及其他處置方式等。

抵押物包含三項(xiàng)，即為凱亞擁有的“山水文園”B區(qū)一段現(xiàn)房商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積29,047.93平方米及相應(yīng)分?jǐn)偟纳谭猛緡?guó)有土地使用權(quán)；二是凱亞擁有的“山水文園”B區(qū)二段86,229.69平方米的在建工程及相應(yīng)的43,982.72平方米住宅和地下車(chē)庫(kù)用途國(guó)有出讓土地使用權(quán)(其中17、18、19、20、31號(hào)樓已辦理現(xiàn)房抵押，合計(jì)46699.69平方米)；三是山水文園凱湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擁有的“金海湖碧波花園”項(xiàng)目整體在建工程及土地。（規(guī)劃建筑面積100,000平方米，土地面積280,840.18平方米）。

現(xiàn)如今，長(zhǎng)城新盛信托這個(gè)規(guī)模38億還未完全到期的單一類(lèi)信托計(jì)劃，因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而提前進(jìn)入資產(chǎn)處置階段。

據(jù)北京市第三中級(jí)人民法院于2020年11月4日出具的公告顯示，長(zhǎng)城新盛信托申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，查封山水文園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商凱亞名下位于山水文園東園1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓總計(jì)34處不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)即將對(duì)上述財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分。被執(zhí)行人是凱亞。

熟悉該情況的業(yè)內(nèi)人士透漏，該筆信托計(jì)劃是凱亞通過(guò)信托通道獲得融資款，而信托公司只負(fù)責(zé)按委托人的指令行事，不承擔(dān)主動(dòng)管理職能。

對(duì)于購(gòu)房者，由于是輪候債權(quán)人，需要長(zhǎng)城新盛信托處理完被抵押的房產(chǎn)后，在有結(jié)余的情況下，才能把部分購(gòu)房款作為債務(wù)償還給購(gòu)房者。

目前，長(zhǎng)城新盛信托已經(jīng)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行公證，并且進(jìn)入執(zhí)行階段。

業(yè)績(jī)墊底

據(jù)公開(kāi)資料顯示，長(zhǎng)城新盛信托是一家國(guó)資背景信托公司，注冊(cè)地在新疆烏魯木齊，公司管理總部設(shè)在北京。目前有四個(gè)股東，其中長(zhǎng)城資產(chǎn)持股35%；新疆兵團(tuán)國(guó)資公司持股35%；德陽(yáng)市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司（下稱“德陽(yáng)國(guó)資”）持股27%；伊犁哈薩克自治州財(cái)信融通融資擔(dān)保有限公司（下稱“伊利財(cái)信”）持股3%。

因長(zhǎng)城資產(chǎn)持有德陽(yáng)國(guó)資100%股權(quán)，因此長(zhǎng)城資產(chǎn)合計(jì)持有長(zhǎng)城新盛信托62%股權(quán)。

8月中，長(zhǎng)城新盛信托發(fā)生股東變更，河南民企天瑞集團(tuán)以8.67億元受讓長(zhǎng)城新盛信托35%股權(quán)。轉(zhuǎn)讓完成后，天瑞集團(tuán)成為長(zhǎng)城新盛信托第二大股東。由于該筆交易創(chuàng)下了近期信托公司股權(quán)交易最低記錄，引起業(yè)界圍觀。

此時(shí)，雖有大股東撐腰，但其業(yè)務(wù)發(fā)展水平和行業(yè)地位卻與其股東實(shí)力不匹配。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，長(zhǎng)城新盛信托自有資產(chǎn)總計(jì)約15.37億元，其中貨幣資產(chǎn)12.74億元；信托資產(chǎn)總計(jì)約178.55億，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)約86.27億，占比48.32%，實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資66.89億元，占比37.46%。2019年全年?duì)I業(yè)收入3.90億元，利潤(rùn)總額3.06億元，凈利潤(rùn)2.31億元，分別同比下降13.4%和5.95%。

值得注意的是，長(zhǎng)城新盛信托其余各項(xiàng)指標(biāo)排名也在行業(yè)內(nèi)墊底。其中，注冊(cè)資本為3億，在68家排名中為最后一名；總資產(chǎn)為15.4億，排名為64位；凈資本為10.1億，排名為64位。管理信托資產(chǎn)為178.6億，排名為64位，主動(dòng)管理規(guī)模為106.2億，排名為63位，營(yíng)業(yè)收入為3.9億，排名為61位。

某信托研究員對(duì)記者表示，由于長(zhǎng)城新盛信托排名靠后，下一步可能會(huì)考慮增資擴(kuò)股。“原股東全部都屬于國(guó)有股東，市場(chǎng)化理念偏弱，通過(guò)混改引入民企股東，可激發(fā)激勵(lì)機(jī)制。”

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