受年初新冠肺炎疫情影響，房屋租賃市場特別是長租行業(yè)被按下“暫停鍵”，市場熱度也隨之下降，由此帶來的連鎖反應對租賃市場產生深刻影響。據(jù)貝殼研究院日前發(fā)布的2020年租賃市場十大關鍵詞，“租金下降”排在首位，重點40座城市的平均月租金為37.8元/平方米，同比下降9.9%，各線城市租金水平均有相對下滑。

事實上，租賃市場需求縮減或推遲，帶來了長租公寓出租難度增加、空置率提升，“暴雷”時有發(fā)生，對房東和租客的權益也產生了影響。

租金下降近10%

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年全國重點40城平均月租金為37.8元/平方米，同比下降9.9%。一、二線城市同比降幅均達4.0%，三線城市同比下降1.5%。貝殼研究院認為，上半年的疫情對大部分企業(yè)以及各類商戶產生了沖擊，致使原先應返城的流動人口減少，而一、二線城市的租賃需求中外來流動人口占比更高，住房租金下降幅度較大。

南方+記者發(fā)現(xiàn)，包括北京、廣州、杭州、成都、武漢等一大批一線和熱點二線城市，平均月租金均呈現(xiàn)下行，其中北京月平均租金82.8元/平方米，在所有城市中最高，但同比下降3.4%，廣州月平均租金42.9元/平方米，同比下降6.2%。蘇州、武漢、青島、南昌等城市，月平均租金同比跌幅超過8%。

不過，并非所有城市租金都在降，四大一線城市中，上海深圳平均月租金分別為79.5元/平方米和78.4元/平方米，同比分別上漲4.5%和0.2%。二線城市中的廈門和福州，租金水平同比也有上升。

與租金下降同時發(fā)生的是“租房降級”，特別是一線城市月均支出和租住面積均縮減。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年，一線城市租客套均支出同比下降5.8%，一方面因為租金水平下降，另一方在于租客租住面積下降。2020年一線城市60-90平方米的房屋成交占比同比去年提高了3.7個百分點，60平方米以下的房屋占比則基本持平，90平方米以上的房屋占比均小幅下降。部分租客因受疫情的影響，會選擇工作周邊的小戶型房屋，以減少公共交通的出行，租金成本下降則推動了這種趨勢。

租金收益率走低

租賃市場變化也在影響業(yè)主房東的心態(tài)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年全國重點40城新增房源掛牌均價為38.3元/平方米，同比下降7.2%，近九成城市業(yè)主預期均呈現(xiàn)下降態(tài)勢。

從租客議價空間數(shù)據(jù)來看，七成城市議價空間上漲或持平。由于疫情導致的階段性空置房源的大幅增加，業(yè)主出租房屋信心減弱，持續(xù)下調預期租金。雖然隨著疫情防控的好轉，市場上空置房源逐步消化，但業(yè)主預期恢復到去年的水平仍需要一定時間。

從租金收益率來看，今年前10月，全國40城平均租金收益率為1.9%，同比下降了0.1個百分點。

貝殼研究院報告稱，2018年11月以來全國租金回報率整體呈現(xiàn)下滑趨勢，八成城市租金收益率保持下降。主要原因是由于租金下降、房價上漲所致。租金收益率下降的城市中，超五成城市是由于租金下降、房價上漲，超三成是由于租金降幅超過房價降幅，近一成是由于租金漲幅小于房價漲幅。

向承租人市場轉變

貝殼研究院認為，受疫情影響，今年租賃市場整體呈現(xiàn)“低溫”態(tài)勢，相較于買賣市場，今年疫情對租賃市場的沖擊更大，需求彈性不足，市場不斷向“承租人市場”轉變。

同時，疫情也觸發(fā)機構化租賃風險，改變了機構化租賃行業(yè)格局，行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰，集中度會進一步提升，企業(yè)重新審視自身的經營合規(guī)性以及運營能力，聚焦能力建設。隨著疫情影響的減弱以及防控措施的常態(tài)化，明年租賃市場有望逐步回暖，在疫情不反復的情況下，明年春節(jié)后租賃市場熱度有望提升，租賃需求回升。

對于今年以來長租公寓不斷發(fā)生的“暴雷”事件，貝殼研究院認為，租賃市場管理和資金監(jiān)管政策的推出，會推動長租公寓企業(yè)進一步審查自身經營的合法性，對使用“長周期預收”資金作為主要經營資金來源的長租公寓企業(yè)，面臨加速“去杠桿化”，倒逼租賃企業(yè)提升資金鏈管理以及精細化運營能力。長租公寓企業(yè)調整精細化經營模式、聚焦單店盈利是行業(yè)健康發(fā)展的必然趨勢，一是規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性，二是做好“以出定收”的成本管理，精細化運營保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。

來源：南方都市報

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