上個(gè)月，我給大家講了房山竇店、燕山、韓村河、琉璃河這幾個(gè)房?jī)r(jià)只有一萬(wàn)多的片區(qū)，。坦白講，當(dāng)時(shí)我自己都覺(jué)得挺不可思議的。如果不是親自調(diào)研過(guò)，真的很難相信大北京的近郊區(qū)，居然還有比燕郊更便宜的地方。然而，事實(shí)的確如此。更可怕的是：如今這些片區(qū)的二手房仍然像一潭死水，看不到任何止跌回暖的跡象。并且，“單價(jià)一萬(wàn)多”的范圍正逐步擴(kuò)大。房?jī)r(jià)下跌就像灰指甲，一個(gè)傳染倆。

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房山房山城關(guān)，是原來(lái)房山區(qū)政府所在地，真正的老城區(qū)?？墒沁@里交通不便、發(fā)展嚴(yán)重受限。鑒于這種情況，2000年，區(qū)政府由城關(guān)搬至良鄉(xiāng)。搬遷后，城關(guān)更顯落寞了。很多人說(shuō)：如果地鐵能夠通到城關(guān)，這里還是會(huì)有較大潛力的?？扇缃瘢喾烤€都開(kāi)通兩年多了，城關(guān)還是老樣子，沒(méi)有什么大的變化，除了一路走低的房?jī)r(jià)“房山城關(guān)”地鐵口，基本都是七八十年代的老破小，價(jià)格在1.7-2萬(wàn)左右。青年南路7號(hào)樓，目前均價(jià)1.8萬(wàn)；萬(wàn)寧小區(qū)，價(jià)格在1.8-2.1萬(wàn)，總價(jià)一百五六十萬(wàn)就能買(mǎi)個(gè)90平三居。福勝家園，價(jià)格區(qū)間和“萬(wàn)寧小區(qū)”一樣，但位置更好，就在地鐵口，而且年代更新一些。從城關(guān)站向東，饒樂(lè)府、馬各莊一帶2010年后的次新，均價(jià)只有兩萬(wàn)出頭，比如“中冶藍(lán)城”、“中國(guó)鐵建原鄉(xiāng)漫谷”。這倆都是2014年左右建成的盤(pán)，品質(zhì)比老破小強(qiáng)了N倍，但價(jià)格只比老破小高出兩千多。最根本原因就是：一、位置太偏遠(yuǎn)；二、配套不齊全；所以，在房山，不要指望次新就能保值。前兩年買(mǎi)了周口店“萬(wàn)科七橡墅”與“天恒摩墅”的，要小心了。目前，整個(gè)房山區(qū)，以“京港澳高速”和“南六環(huán)路”為界，外圍藍(lán)色區(qū)域如斷了氣的死狗一般，感受不到一點(diǎn)生機(jī)；里面黃色的區(qū)域，由于更靠近主城區(qū)且有地鐵加持、配套也更完善，近期成交還相對(duì)好一些。另外，房山線北延線很快就要通車(chē)了。通車(chē)之后，黃色的區(qū)域到主城會(huì)更方便一些，算是房山的“勉強(qiáng)保值區(qū)”吧。不過(guò)，千萬(wàn)不要指望藍(lán)色的區(qū)域也能沾上利好，不存在的，這些板塊未來(lái)三年內(nèi)會(huì)繼續(xù)下跌至1字頭（現(xiàn)在也基本都是1字頭了，除了個(gè)別2010年后的次新房）。

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昌平昌平區(qū)和房山一樣，整個(gè)區(qū)看似很大，但發(fā)展成熟的也就是那一小點(diǎn)兒區(qū)域。如下圖：南邊黃色的部分是昌平發(fā)展相對(duì)較好的區(qū)域，北邊是規(guī)劃的昌平未來(lái)科學(xué)城；六環(huán)路往北，是沙河鎮(zhèn)以及老城區(qū)。除了這幾個(gè)片區(qū)之外，北部、西北、西南都是山。在老城區(qū)與西部山溝溝之間，有這么一個(gè)板塊，就是“昌平南口”。這里交通不便，城貌落后，房?jī)r(jià)只有2-2.3萬(wàn)左右，且大多都是70-90年代老破小。居民平時(shí)出行，基本都靠私家車(chē)或公交（這里有到地鐵站的各路公交車(chē)）。上周去了一趟南口，整體感覺(jué)和房山竇店差不多。唯一不同的是，在這里沒(méi)有看到大片大片的農(nóng)田，只有大范圍的村莊南口鎮(zhèn)的商品房小區(qū)，大多分布在鎮(zhèn)政府和南口火車(chē)站周邊，比如：水廠路小區(qū)、鹿牌家園、新西廣街、華安小區(qū)、南口鎮(zhèn)南大街、興隆小區(qū)、南廠住宅西區(qū)、南農(nóng)家園等等，價(jià)格在2-2.4萬(wàn)之間。這一帶的房子大多都很破。然而，比破更嚴(yán)重的是，它們幾乎無(wú)人問(wèn)津，掛出去三四個(gè)月沒(méi)有一組客戶是很常見(jiàn)的現(xiàn)象。海淀的那些碼農(nóng)們，就算是最低端的，置業(yè)范圍也會(huì)選天通苑和回龍觀，再不濟(jì)，也是昌平老城、西關(guān)環(huán)島一帶，誰(shuí)會(huì)跑到鳥(niǎo)不拉屎的南口買(mǎi)房呢？房子破舊、無(wú)學(xué)區(qū)、交通不便，持續(xù)下跌將是它們無(wú)法逃脫的命運(yùn)。

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門(mén)頭溝門(mén)頭溝的定位雖是“生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”，不過(guò)房?jī)r(jià)卻不低，尤其是新盤(pán)。不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格都達(dá)到了5-6W；二手房雖然相對(duì)便宜一些，但均價(jià)也在3.4萬(wàn)左右，比房山高了好幾千呢。不過(guò)，你千萬(wàn)不要被均價(jià)騙了。雖然房山均價(jià)3.1萬(wàn)，但價(jià)格兩萬(wàn)出頭的房子一抓一大把。門(mén)頭溝自然也是一樣。門(mén)頭溝分為大峪、馮村、濱河西、石門(mén)營(yíng)這幾個(gè)板塊。其中，馮村靠近地鐵、配套全且房子較新，價(jià)格基本在4-4.2萬(wàn)左右。而石門(mén)營(yíng)由于房子老舊，2字頭較多。9月、11月份我曾分別去門(mén)頭溝調(diào)研過(guò)兩天，這個(gè)區(qū)的新盤(pán)還可以，二手房有些冷。因?yàn)楹褪吧降睦掀菩∠啾龋T(mén)頭溝二手房?jī)r(jià)格并沒(méi)有低多少，但石景山通勤明顯比門(mén)頭溝方便多了。而那些只為養(yǎng)老或純改善的家庭，只會(huì)選擇新盤(pán)。所以，置業(yè)門(mén)頭溝，只能買(mǎi)地鐵S1號(hào)線旁邊，而且一定要是次新。下圖中，黃色區(qū)域以外的部分，一律不碰就對(duì)了。

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北京房?jī)r(jià)早已告別了一漲俱漲一跌俱跌的時(shí)代，未來(lái)分化只會(huì)越來(lái)越劇烈。就像現(xiàn)在，在大多數(shù)區(qū)域都在陰跌之時(shí)，海淀中關(guān)村、萬(wàn)柳、上地、望京、西城月壇在上漲，某些低總價(jià)的小戶型從9月到現(xiàn)在，總價(jià)漲了100多萬(wàn)。這跟股市是一樣的道理。消費(fèi)、醫(yī)藥、白酒、電器、果鏈、電動(dòng)車(chē)這些行業(yè)屢創(chuàng)新高，可環(huán)保、鋼鐵、煤炭、有色這些傳統(tǒng)板塊卻一跌再跌。所以，無(wú)論是買(mǎi)房，還是買(mǎi)股，都不能貪圖便宜。未來(lái)價(jià)高的會(huì)越來(lái)越高，而低的會(huì)越來(lái)越低。不要覺(jué)得北京一萬(wàn)多不可思議，未來(lái)三年，在六環(huán)外會(huì)相當(dāng)普遍。

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