年報(bào)榜單|30家房企平均融資成本超6%,高低差一倍

2019年,高喊追求“高質(zhì)量發(fā)展”的房企們,著力于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu),降低融資成本,但受調(diào)控政策的影響,整體融資成本仍在上行。值得關(guān)注的是,在趨嚴(yán)的融資環(huán)境下,國(guó)企、央企及大型民企融資成本反而出現(xiàn)下調(diào)。

億翰智庫(kù)發(fā)布的2019年房企融資成本TOP30(簡(jiǎn)稱(chēng)“榜單”)顯示,融資成本高者超過(guò)9%,比如新力控股、中梁控股;而融資成本低者未超5%。在融資市場(chǎng),強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”愈演愈烈。

今年,在疫情影響下,樓市下行壓力加劇、流動(dòng)性持續(xù)寬松的背景下,這一趨勢(shì)仍難改變。業(yè)內(nèi)提醒,融資能力差的中小企業(yè)需警惕債務(wù)危機(jī)。

調(diào)控趨嚴(yán)融資成本上行,融創(chuàng)漲幅大

2019年融資調(diào)控趨嚴(yán),房企融資多種渠道受到監(jiān)管限制,導(dǎo)致房企融資成本的上行。從億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)的50家典型上市房企年報(bào)分析來(lái)看,2019年,融資成本TOP30房企的平均融資成本為6.34%,同比增加0.11%。

眾所周知,企業(yè)的融資成本越低,利息支出越少。企業(yè)擁有較低的融資成本,可以減少財(cái)務(wù)支出,提高盈利能力,進(jìn)而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

但2019年前松后緊的融資政策,主導(dǎo)著融資市場(chǎng)的風(fēng)向。標(biāo)志性的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是在2019年5月17日,當(dāng)天下發(fā)的“23號(hào)文”強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。從此之后,融資環(huán)境持續(xù)收緊。

2019年7月9日,發(fā)改委明確,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債券。到了8月28日,多家銀行收到窗口指導(dǎo),要求開(kāi)發(fā)貸額度控制在2019年3月底的水平。

越是融資困境,越考驗(yàn)房企資金運(yùn)營(yíng)能力。從房企融資成本增速變化,不僅可以反映過(guò)去一年里融資環(huán)境的變化,更能體現(xiàn)企業(yè)融資成本管控的能力。

據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的榜單顯示,融資成本上升的房企共有14家,平均漲幅為0.38%。其中,融創(chuàng)中國(guó)的融資成本上漲幅度最大,上漲1.29%,達(dá)到8.10%。富力地產(chǎn)上漲0.86%,為6.60%,華夏幸福上漲0.63%,達(dá)到7.86%。

融資成本下降的房企同樣也為14家,平均降幅為0.15%。其中融資成本下降幅度最大的是中梁控股,其2019年融資成本同比下降0.5%至9.4%,原因在于2019年公司成功于港交所上市,融資渠道進(jìn)一步拓寬,但無(wú)疑仍處于行業(yè)較高水平。

而同為港交所上市公司的龍光地產(chǎn)和合景泰富,2019年的融資成本分別為6.1%、6.4%,均與2018年持平。

融資成本分化加劇,央企代表中海低至4.21%

值得關(guān)注的是,在整體融資成本上行的情況下,房企間融資成本分化顯著。

在榜單中,融資成本在9%以上的房企有2家,其中新力控股為9.2%、中梁控股為9.4%。

而融資成本低于5%的企業(yè)有8家,中海地產(chǎn)融資成本最低,一直穩(wěn)居榜首,2019年其平均融資成本僅為4.21%,同比下降0.09%。

如此對(duì)比來(lái)看,中梁控股、新力控股2019年融資成本幾乎是中海的2倍有余。

值得注意的是,在2019年14家融資成本下降的房企中,9家房企的融資成本在2018年也處于不到6%的偏低水平,分別為華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂、保利發(fā)展、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、世茂集團(tuán)、美的置業(yè)。再一次上演了強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”。

而這9家房企主要為國(guó)企、央企和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企。在融資環(huán)境趨嚴(yán)的背景下,這類(lèi)房企反而擁有更低的融資成本。

事實(shí)上,擁有國(guó)企和央企背景的房企(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)企”),在融資渠道和融資成本上具有天然的優(yōu)勢(shì)。

從平均融資成本上看,在榜單中的30家房企,國(guó)企的平均融資成本是4.87%,民企性質(zhì)房企的平均融資成本是6.48%,國(guó)企性質(zhì)的房企平均融資成本較民企低1.61%左右。而從數(shù)量上看,融資成本低于5.5%的10家房企中,就有8家國(guó)企。

從榜單不難看出,2019年融資成本小于等于5.5%的房企中,僅有龍湖和金地為民企。而在榜單中,龍湖位居第三,融資成本為4.54%,僅比中海低0.33%。

億翰智庫(kù)分析認(rèn)為,龍湖長(zhǎng)期注重自身的融資結(jié)構(gòu),從未使用過(guò)非標(biāo)融資。更為重要的是,無(wú)論是境外美元票據(jù),還是國(guó)內(nèi)公司債券,龍湖均屢屢以長(zhǎng)年期、低票息刷新業(yè)內(nèi)紀(jì)錄,擁有不是國(guó)央企勝似國(guó)央企的低資金成本優(yōu)勢(shì)。

頭部房企償債能力強(qiáng)、融資成本更低

除了企業(yè)性質(zhì)決定融資成本以外,房企規(guī)模也是影響融資成本的重要因素。從整體上看,房企銷(xiāo)售規(guī)模越大,融資成本越低。

根據(jù)億翰智庫(kù)2020年1-3月房企銷(xiāo)售金額前50排名,將榜單30家典型房企分為T(mén)OP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50共四個(gè)梯隊(duì),2019年這四個(gè)梯隊(duì)房企的平均融資成本分別為5.46%、5.77%、7.00%、6.95%,顯然,頭部房企融資成本更低,原因在于頭部房企償債能力強(qiáng),違約風(fēng)險(xiǎn)低,融資渠道廣。

值得關(guān)注的是,在銷(xiāo)售規(guī)模的四個(gè)梯隊(duì)中,TOP21-30房企的平均融資成本最高達(dá)7%。

億翰智庫(kù)分析認(rèn)為,這類(lèi)房企規(guī)模意愿最為強(qiáng)烈,愿意支付的資金成本也就更高。隨著這類(lèi)企業(yè)成功突破千億,未來(lái)將更加關(guān)注自身的債務(wù)結(jié)構(gòu),融資成本有望下降。

TOP31-50房企的平均融資成本高出TOP10房企1.49個(gè)百分點(diǎn),規(guī)模因素對(duì)融資成本的影響顯而易見(jiàn)。如果剔除本梯隊(duì)遠(yuǎn)洋和越秀兩家國(guó)企,平均融資成本則高達(dá)7.24%。

對(duì)此億翰智庫(kù)認(rèn)為,中小型房企融資難、融資貴的問(wèn)題將會(huì)愈加凸顯,這類(lèi)房企的融資成本或?qū)⒊^(guò)TOP21-TOP30房企。

中小企業(yè)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)降成本,仍需警惕債務(wù)危機(jī)

縱觀整個(gè)2019年,房企都在通過(guò)調(diào)整整體債務(wù)結(jié)構(gòu),多元化融資,降低融資成本。而從今年來(lái)看,房企的這一舉動(dòng)仍未停止。

以世茂房地產(chǎn)為例,2019年,其在境內(nèi)發(fā)行了74億元長(zhǎng)期公司債,7年期債券利率為4.8%,這一長(zhǎng)期債務(wù)成本優(yōu)勢(shì)明顯,將其2019年融資成本拉低至5.6%。

而在2020年3月,世茂房地產(chǎn)子公司又成功發(fā)行了45億元公司債,其中5年期債券利率為3.23%,7年期債券利率為3.9%,再創(chuàng)該公司債券發(fā)行成本新低。

在此前房企舉辦的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,融資成本一直是很多房企關(guān)注焦點(diǎn)。其中,陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌表示,經(jīng)過(guò)持續(xù)降杠桿,陽(yáng)光城的負(fù)債結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化,平均融資成本7.71%,比2018年年末優(yōu)化23個(gè)基點(diǎn)。

而華僑城副總會(huì)計(jì)師馮文紅也表示,2019年度華僑城總體融資成本比之前是下降的,新增融資成本是4.56%,比2018年下降46個(gè)基點(diǎn)。而今年第一季度通過(guò)進(jìn)行融資置換,融資成本繼續(xù)下降3個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)于未來(lái),億翰智庫(kù)分析認(rèn)為,在疫情加劇樓市下行壓力、流動(dòng)性持續(xù)寬松的背景下,資金將更多流向財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企,公司融資也將充分受益。不過(guò),在“房住不炒”的基調(diào)下,預(yù)計(jì)2020年房企的融資環(huán)境大幅松動(dòng)可能性不大。

億翰智庫(kù)預(yù)計(jì),當(dāng)前房企融資分化明顯,強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢(shì)不變。未來(lái)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較好及集團(tuán)背景強(qiáng)大的企業(yè),融資成本將有持續(xù)下行的空間,但融資能力相對(duì)較差、經(jīng)營(yíng)不善的中小企業(yè),融資環(huán)境只會(huì)更加惡劣,需警惕債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源:新京報(bào)

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