2020年，受疫情影響，境內(nèi)流動(dòng)性持續(xù)寬松，房企融資成本走低。據(jù)億翰智庫監(jiān)測(cè)的50家典型上市房企研究結(jié)果顯示，從已公布融資成本的42家房企排行榜來看，有35家企業(yè)融資成本同比下降，占比達(dá)到83%；另有6家上升，1家持平。

房企融資成本的高低，除了受融資結(jié)構(gòu)影響外，還與償債能力有關(guān)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來在嚴(yán)格的融資環(huán)境以及“三道紅線”的壓力下，部分房企負(fù)債規(guī)模增長將放緩，2021年房企整體融資成本或?qū)⒈３制椒€(wěn)，但是融資成本分化的態(tài)勢(shì)依舊。從目前42家房企融資成本榜單看，最后一名的9.49%，是第一名3.8%的近2.5倍。

11家房企融資成本低于5%

不同于2019年的融資成本上行趨勢(shì)，2020年，房企融資成本持續(xù)走低。據(jù)億翰智庫監(jiān)測(cè)的50家典型上市房企融資成本研究結(jié)果顯示，從已公布融資成本的42家房企排行榜來看，融資成本普遍下降，平均融資成本降至6.11%，較2019年平均融資成本6.37%下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。

眾所周知，2020年初以來，為了對(duì)沖疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響，央行采取了寬松的貨幣政策，驅(qū)動(dòng)企業(yè)融資成本不斷走低。此后，盡管貨幣政策有所收緊，但在宏觀政策“不急轉(zhuǎn)彎”的背景下，企業(yè)融資成本上行相對(duì)有限。

據(jù)億翰智庫典型房企融資成本排行榜顯示，從房企平均融資成本的分布來看，平均融資成本在5%以下的房企有11家，較2019年同期增加2家。平均融資成本介于5%-6%之間的房企有11家，介于6%-7%之間的房企有8家，而在7%以上的房企為11家，較2019年減少2家。

在上述排行榜的42家房企中，有35家企業(yè)融資成本相比2019年底下降，其中正榮地產(chǎn)融資成本下降最為明顯，達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)，降至6.5%。

從其融資成本下降原因來看，除了信用指標(biāo)得到不斷優(yōu)化外，正榮地產(chǎn)通過持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)并進(jìn)行債務(wù)置換，以降低平均融資成本。比如，2020年公司境內(nèi)成本比較高、期限比較短的非標(biāo)比重從2019年底的20%降至6%。成本比較低、期限比較長的傳統(tǒng)銀行貸款比重從42%增加到56%，推動(dòng)平均融資成本下行。

值得關(guān)注的是，中海融資成本也下降了0.41%，低至3.8%，其也是唯一一家融資成本低于4%的房企。就其相關(guān)舉措來看，比如，去年9月，中海將一筆10億元公司債的利率由3.85%調(diào)整至3.2%。

融資成本直接影響企業(yè)的盈利能力，而融資成本的高低，除了受融資結(jié)構(gòu)影響外，還與償債能力有關(guān)，融資成本一直是企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的外在反映。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企越來越重視境內(nèi)融資。整體看，2020年內(nèi)房企融資平穩(wěn)，融資成本處于歷史低位。

貝殼研究院分析人士也表示，2020全年，房企境內(nèi)平均債券票面利率達(dá)2015年以來低點(diǎn)。

融資成本與營業(yè)收入規(guī)模成反比？

在融資市場(chǎng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”仍然存在。企業(yè)的融資成本越低，利息支出越少。企業(yè)擁有較低的融資成本，可以減少財(cái)務(wù)支出，提高盈利能力，進(jìn)而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

為更清楚地看到房企融資成本的變化趨勢(shì)，億翰智庫按照營業(yè)收入的規(guī)模將50家房企平均分為三個(gè)梯隊(duì)，從房企融資成本的平均數(shù)來看，營業(yè)收入規(guī)模越大的房企，融資成本往往越低。

去年第一梯隊(duì)房企的平均融資成本為5.74%，較2019年下行0.17個(gè)百分點(diǎn)。第一梯隊(duì)中除中國恒大、富力地產(chǎn)和綠地控股的融資成本有所上行外，其他房企的融資成本均下行。

值得一提的是，隨著穆迪在2020年將碧桂園的發(fā)行人評(píng)級(jí)和高級(jí)無擔(dān)保債券評(píng)級(jí)均調(diào)升至投資級(jí)Baa3，碧桂園的平均融資成本大幅下行，2020年融資成本為5.56%，較2019年下行0.78個(gè)百分點(diǎn)。

去年第二梯隊(duì)房企的平均融資成本為6.03%，較2019年下行0.36個(gè)百分點(diǎn)。在第二梯隊(duì)房企中，中梁控股的融資成本下行最為明顯。隨著收入的持續(xù)增長和控制杠桿，疊加境內(nèi)非銀行占比的降低，中梁控股的融資成本由2019年的6.32%大幅下行至2020年的5.93%。

此外，去年第三梯隊(duì)房企平均融資成本為6.57%，較2019年下行0.24個(gè)百分點(diǎn)。因?yàn)榈谌蓐?duì)的房企以中小型房企為主，部分房企的短期償債能力較差，杠桿水平較高，在2020年的流動(dòng)性相對(duì)寬松的環(huán)境下并未明顯受益，反而出現(xiàn)融資成本增加的情況，比如禹洲集團(tuán)。

部分房企融資成本不降反增

在整體融資成本下行的情況下，仍有部分房企的融資成本出現(xiàn)上漲。據(jù)億翰智庫典型房企融資成本排行榜顯示，包括中國恒大、綠地控股、富力地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、迪馬股份在內(nèi)的6家企業(yè)融資成本較2019年有所上升。

總體來看，融資成本上行的房企，普遍具有短期償債壓力較大，杠桿率較高的特點(diǎn)。如融資成本上升最為明顯的中國恒大，2020年凈負(fù)債率達(dá)152.9%，杠桿水平較高，現(xiàn)金短債比（貨幣資金/短期債務(wù)）為0.47倍。

隨著經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇與企穩(wěn)，貨幣政策預(yù)計(jì)將逐漸呈現(xiàn)中性偏緊的態(tài)勢(shì)。但在漸趨收緊的融資環(huán)境及“三道紅線”政策的約束下，億翰智庫認(rèn)為，未來部分房企負(fù)債規(guī)模增長將放緩，房企通過加快銷售回款、持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、放緩拿地等措施，以推動(dòng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況滿足監(jiān)管的要求，整體的財(cái)務(wù)狀況將趨于穩(wěn)健。

在融資成本上，貝殼研究院認(rèn)為，在貨幣政策“不急轉(zhuǎn)彎”的背景下，地產(chǎn)前融（即正式開發(fā)前的融資）資金在2021年仍將保持充裕，地產(chǎn)前融的融資成本在2021年保持平穩(wěn)甚至微降。

億翰智庫也預(yù)計(jì)，2021年房企整體融資成本或?qū)⒈３制椒€(wěn)。而在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上，企業(yè)的融資成本依舊呈現(xiàn)分化的態(tài)勢(shì)，但差距或?qū)⒆兿嗫s小。

與此同時(shí)，隨著未來高杠桿房企不斷地降負(fù)債，緩解債務(wù)壓力，規(guī)避償債風(fēng)險(xiǎn)，更有利于房企未來的路走得更加平穩(wěn)，融資成本也明顯下降。而對(duì)于財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企來說，資金成本或?qū)②呌诜€(wěn)定，或者小幅下降。

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