在市場(chǎng)的急流中，大多數(shù)購(gòu)房者往往很難做到理性判斷購(gòu)房時(shí)機(jī)及時(shí)入市，追漲殺跌對(duì)他們來(lái)說(shuō)，更加常態(tài)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌，合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)到來(lái)時(shí)，他們?cè)讵q豫、盼望何時(shí)探底；當(dāng)房?jī)r(jià)迅速上漲，他們才紛紛急于入市，借錢(qián)也要買(mǎi)房，勇當(dāng)高位接盤(pán)俠。今天，小編教你幾招基本的市場(chǎng)判斷方法，希望能幫助作為忠實(shí)粉的你資產(chǎn)配置更加有效。1看量?jī)r(jià)關(guān)系“量?jī)r(jià)關(guān)系”是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走向最基本也是最根本變量。萬(wàn)物皆有周期，房地產(chǎn)也一樣。正常的房地產(chǎn)周期運(yùn)行規(guī)律必然經(jīng)過(guò)四個(gè)階段：從開(kāi)啟新一輪上升周期的“量?jī)r(jià)齊升”，到價(jià)格太高市場(chǎng)不買(mǎi)單的“量跌價(jià)升”，再到價(jià)格企穩(wěn)成交量下滑的“高位震蕩”，然后是市場(chǎng)觀望的“量?jī)r(jià)齊跌”。從最新的這輪房?jī)r(jià)上漲看，自去年930政策后，去年底市場(chǎng)已經(jīng)在成交量上逐步回暖，業(yè)主小幅度試探性反價(jià)，價(jià)格穩(wěn)步爬升。現(xiàn)在回頭看，大多數(shù)購(gòu)房者也會(huì)明白這也是深圳未來(lái)這兩年最后的最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)。在330政策刺激后，深圳市場(chǎng)開(kāi)始一波迅速的量?jī)r(jià)齊升，剛需簡(jiǎn)直以和時(shí)間在賽跑的速度爭(zhēng)先入市。在經(jīng)過(guò)3-5月份三個(gè)月市場(chǎng)瘋狂后，目前市場(chǎng)已經(jīng)到了因價(jià)格太高，成交量環(huán)比出現(xiàn)下滑的階段，但價(jià)格仍維持慣性上漲。預(yù)計(jì)，在下半年，即使未出現(xiàn)其他政策刺激的情況下，房?jī)r(jià)仍會(huì)高位運(yùn)行。而市場(chǎng)的調(diào)整，預(yù)計(jì)最早也要等到明年，甚至要到明年下半年才有可能來(lái)到。更何況，政府手里還有降準(zhǔn)、放開(kāi)限外、放開(kāi)限購(gòu)等等救市彈藥未發(fā)，所以，房?jī)r(jià)頂點(diǎn)何時(shí)到來(lái)，誰(shuí)知道呢？

2看貨幣信貸政策貨幣政策的松緊是控制房?jī)r(jià)上漲的“水龍頭”。多年前，央行行長(zhǎng)的周小川的“房地產(chǎn)是蓄水池”的理論仍言猶在耳。推動(dòng)這波股市、樓市雙牛的最根本動(dòng)因，無(wú)疑是貨幣政策寬松。簡(jiǎn)而言之，就是市場(chǎng)中的錢(qián)太多了，使得短期內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力能承受的價(jià)格大幅提升。當(dāng)流動(dòng)性充裕時(shí)，無(wú)論是對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸還是針對(duì)購(gòu)房者個(gè)人的房貸，都會(huì)表現(xiàn)出適當(dāng)寬松。例如，2009年樓市走旺的原因是空前松動(dòng)的信貸。而在2013年下半年以來(lái)，隨著信貸的收緊，樓市漲幅已明顯放緩。因此宏觀地看，貨幣政策是影響樓市漲幅的最主要因素。2015年6月，部分銀行減少房貸利率折扣或者提高房貸門(mén)檻，出現(xiàn)一定的收緊傾向。但究其原因是由于前期業(yè)務(wù)量太多額度不夠用所致，并非貨幣政策根本性轉(zhuǎn)向。且在連續(xù)兩次降息后，即便房貸折扣上調(diào)，購(gòu)房者的實(shí)際房貸成本仍在下降。也有多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)跡象逐漸清晰，降息對(duì)降低實(shí)際存貸款利率的效果正在減弱，以及出于證券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，預(yù)計(jì)下半年降息的可能性已經(jīng)較小。但決策部門(mén)貨幣政策寬松的立場(chǎng)未變，預(yù)計(jì)下半年仍有望迎來(lái)一次降準(zhǔn)，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭，向市場(chǎng)提供充足流動(dòng)性。

3看調(diào)控政策導(dǎo)向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)“政策市”，政策導(dǎo)向很大程度上影響市場(chǎng)走向。比如，深圳市場(chǎng)近三個(gè)月的瘋狂就是330新政后政策消化的結(jié)果。如政府開(kāi)始出現(xiàn)收緊調(diào)控的風(fēng)聲或?qū)嶋H行動(dòng)，那房?jī)r(jià)向下拐點(diǎn)就不遠(yuǎn)了。同樣，當(dāng)在政府出手‘救市’，或喊話(huà)‘穩(wěn)定市場(chǎng)信心’之時(shí)，往往就是樓市要觸底上行。

4看業(yè)主賣(mài)房心態(tài)消費(fèi)市場(chǎng)中，買(mǎi)賣(mài)雙方心理博弈對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的影響早有理論證明。在以存量房交易為主的深圳市場(chǎng)，二手業(yè)主的心態(tài)往往可以成為判斷市場(chǎng)走向的重要依據(jù)。如當(dāng)下的深圳樓市，二手業(yè)主無(wú)一例外看漲未來(lái)房?jī)r(jià)，導(dǎo)致捂盤(pán)不賣(mài)，造成供應(yīng)短缺，或者漫天要價(jià)，而更不具備彈性的需求方只能被動(dòng)接受。反之，當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)很多二手急售房源，那么很有可能是樓市轉(zhuǎn)弱的表征。在2008年，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上有大量投資客抵擋不住樓市價(jià)格向下的行情，害怕資不抵供，急于出售，導(dǎo)致大量筍盤(pán)出現(xiàn)。當(dāng)然，如今投資客的比例已大不如前，出現(xiàn)集中拋售的可能性也大幅縮小。但當(dāng)二手業(yè)主中，反價(jià)不是主流，能提供議價(jià)空間成為主流時(shí)，當(dāng)一般議價(jià)空間達(dá)到10%-20%，則也可能說(shuō)明市場(chǎng)在轉(zhuǎn)弱了。對(duì)應(yīng)新房市場(chǎng)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)折扣增多、低首付等促銷(xiāo)手段，也可能說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張，房?jī)r(jià)向下概率增大。

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