2021年預(yù)測(cè):房?jī)r(jià)上漲5%
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2021年房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲5%!這個(gè)可不是我預(yù)測(cè)的,是社科院預(yù)測(cè)的。12月22日,社科院發(fā)布了《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》,明確提出:2021年全國(guó)商品房均價(jià)將同比整體上漲5%。
社科院是一個(gè)非常權(quán)威的研究機(jī)構(gòu),隸屬于國(guó)務(wù)院,所以社科院發(fā)布預(yù)測(cè)報(bào)告還是有具有一定的影響力的。不過(guò)尷尬的是,從2014年至2020年,該機(jī)構(gòu)連續(xù)發(fā)布了6年的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè),十測(cè)八不準(zhǔn)的情況時(shí)有發(fā)生。
從圖中可以看到,基本上社科院預(yù)測(cè)不漲的年份都大漲了,尤其是2015-2018年,簡(jiǎn)直就是反向指標(biāo)。在領(lǐng)教過(guò)房?jī)r(jià)的厲害之后,2019年后社科院的預(yù)測(cè)終于開始面對(duì)現(xiàn)實(shí)。很多人說(shuō)我從去年年末開始,為什么老是鼓吹房?jī)r(jià)上漲,天嚕啊,房?jī)r(jià)哪里是我能鼓吹,社科院連續(xù)幾年預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌,房?jī)r(jià)照樣大搖大擺的漲起來(lái)。中國(guó)房?jī)r(jià)不受任何人,或任何機(jī)構(gòu)左右,以前謝國(guó)忠、牛刀等人預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌,大家看得是爽,但結(jié)局呢?還不是被現(xiàn)實(shí)打得滿地找牙。樓市有跌漲周期,但無(wú)論跌或漲,我能做到的就是提前給大家釋放信號(hào),聰明的人自然能夠從中受益。
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說(shuō)回來(lái),為什么是上漲5%呢?5%的漲幅,這個(gè)數(shù)字非常微妙,我之前就談起過(guò)5%就是一個(gè)房?jī)r(jià)漲幅安全線。雖然每年高層都會(huì)提到“房住不炒”,但是后面往往也會(huì)帶上“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”等類似的話術(shù)。發(fā)展就代表要前進(jìn),要上漲,但是要健康地上漲,這個(gè)數(shù)值定位在5%就剛剛好。你看今年前10個(gè)月,北上廣房?jī)r(jià)上漲都是5%,廈門直接規(guī)定了2021年全年房?jī)r(jià)上漲不得超過(guò)5%。很明顯5%已經(jīng)成為了一項(xiàng)評(píng)價(jià)樓市是否穩(wěn)定的重要指標(biāo)。低于5%,房?jī)r(jià)跑不贏通脹,別說(shuō)投資,剛需也都統(tǒng)統(tǒng)消失;高于5%,大家有一擁而上不管實(shí)業(yè),不管技術(shù),只管炒房,也不利于社會(huì)發(fā)展。而5%這個(gè)數(shù)值,投資客賺不了,剛需虧不了,既符合“住房不炒”的大方針,同時(shí)也能“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。
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理性分析,上漲5%有沒有可能呢?肯定是有的,甚至很大可能超過(guò)這個(gè)數(shù)值。貨幣就是最大的推手,這個(gè)我之前說(shuō)過(guò)了,11月份M1同比增速已經(jīng)到了10%!重回兩位數(shù)。但是中國(guó)這么大,僅用一個(gè)平均數(shù)來(lái)看,其實(shí)對(duì)我們普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō),指導(dǎo)意義并不大。社科院在發(fā)布住房發(fā)展報(bào)告之前,還發(fā)布了《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告(2020)》。這個(gè)報(bào)告則顯示了各個(gè)城市的漲跌情況。
數(shù)據(jù)顯示:與歷史峰值(集中在2017/2018年)相比,有20個(gè)城市跌幅在10%以上。其中廊坊、青島、天津、濟(jì)南、石家莊等9城距離房?jī)r(jià)最高點(diǎn)時(shí)跌幅超過(guò)15%。另外一組數(shù)據(jù)來(lái)自貝殼,貝殼研究院也發(fā)布了一份名為《2020年二手房市場(chǎng)城市榜單》的排名,對(duì)各大城市的二手房市場(chǎng)進(jìn)行了盤點(diǎn)。
因?yàn)樯缈圃航y(tǒng)計(jì)的是從房?jī)r(jià)最高峰至今的漲跌情況,而貝殼統(tǒng)計(jì)的是2020年的漲跌情況,所以名單上會(huì)有些出入。但無(wú)論哪個(gè)榜單:廊坊都是排名第一,另外青島、濟(jì)南、天津、鄭州、中山、北京、石家莊也都上榜了。那上漲的情況呢?據(jù)緯房指數(shù)同比監(jiān)測(cè),從2019年10月到2020年10月,東莞、深圳、寧波等9城市居樣本城市年度漲幅前列,年漲幅在10%以上,其中東莞上漲30.29%。也許是擔(dān)心影響不好,大家都沒有把上漲的榜單列出來(lái),貝殼研究院只是給出了2020年業(yè)主房?jī)r(jià)預(yù)期最強(qiáng)的城市榜單。
但其實(shí)我們可以根據(jù)今年的情況來(lái)觀察,目前上漲的城市也是以這些城市為主。即便真如社科院預(yù)測(cè),明年房?jī)r(jià)上漲5%,但這是各個(gè)城市平均之后的結(jié)果。有的城市漲的非常快,有的則加速下行??偠灾瑯鞘惺欠只?,一二線城市從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看更加安全,但是并不見得短期就能贏過(guò)三四線城市。比如徐州銀川南通等,今年的漲幅就超過(guò)了很多重點(diǎn)一二線城市,而北京青島天津鄭州等一二線城市則跑輸了大盤。
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