房子對于每個家庭來說，都是一件十分重要的事情。對于中國人來說，房子的價值并不僅僅是一個住所那么簡單，房子還代表著家庭和傳承。對于一個成年人來說，買房代表著成家立業(yè)，在社會上已經(jīng)有了立足點，因此很多人都會省吃儉用攢錢買房。但是房子并不是那么簡簡單單就能夠買下來的，在過去的二十多年里，房價可以說一直都呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢。直到現(xiàn)在，房價對于很多普通老百姓來說，已經(jīng)是“高不可攀”，買一套房子可能要掏空一個家庭兩代，甚至三代人的存款，最后還可能要背負二三十年的負債。對于現(xiàn)在的年輕人來說，買房真的不是一件容易的事情。

但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始有所改變。現(xiàn)在我們打開手機就能夠看到各大房地產(chǎn)商的打折廣告，跟過去的銷售火爆的行情已經(jīng)有了很大的不同。房地產(chǎn)市場已經(jīng)在悄悄轉變，甚至有內(nèi)行預測：明年房價超出人的想象。2021年樓市迎來“貶值潮”？從哪些方面可以看出？

第一：國家政策

在2016年，國家提出“房住不炒”這一項政策，并且這一項政策正在不斷地貫徹落實。今年年初，由于受到風波的影響，很多地區(qū)的售樓部關門停止營業(yè)，可以說，年初的房地產(chǎn)市場行情讓人揪心，很多人都認為救市政策就要到來，雖然有個別地區(qū)出臺了救市政策，但是都很快被撤回，最后在“房住不炒”的政策下，房地產(chǎn)市場迎來一次收緊政策。并且在今年上半年，以國家電網(wǎng)為代表多家央企宣布退出房地產(chǎn)市場，而且這其中不乏有多家百強房企。央企都在逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)未來可能也就不再那么吃香了。

現(xiàn)在很多城市都紛紛響應號召，都出臺了不同的房地產(chǎn)調控政策，而這些政策全都是收緊政策。首先房地產(chǎn)市場十分火爆的深圳，就出臺了房地產(chǎn)購買政策，首先，規(guī)定了在深圳買房就需要繳納三年的社保或者是個稅，離婚三年內(nèi)，任一家庭成員3年內(nèi)購買商品住房的，都按照離婚前的總數(shù)來算，等一系列的嚴格調控政策。緊隨深圳之后的，還有南京、東莞等城市，都出臺了嚴格的購房政策。炒房客難以進入房地產(chǎn)市場炒房，對于房地產(chǎn)市場調控來說，真的起到很大的作用。

這些政策的出臺，都是貫徹落實“房住不炒”這一政策。而且收緊的房地產(chǎn)政策，對穩(wěn)定那些熱點城市的房價都起到很大的作用?，F(xiàn)在可以看到在國家的調控政策下，很多城市的房價都趨于平穩(wěn)，北上廣這樣的大城市房價這幾年都是比較穩(wěn)定的。現(xiàn)在很多城市地區(qū)都出臺廉租房、共有產(chǎn)權房等住房政策，這樣的政策下，對于很多人來說，買房的需求就不會再那么迫切。

第二：房地產(chǎn)市場行情

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，二手房掛牌量不斷上漲，很多人現(xiàn)在都將自己手中的二手房拿出來交易。現(xiàn)在很多城市的二手房掛牌數(shù)量都已經(jīng)超過10萬套，比如天津、成都、重慶這些城市的二手房掛牌量都超過10萬套，并且掛牌量還在不斷地上漲。

最近幾年，法拍房的數(shù)量也在不斷的上升，早在17年的時候，法拍房的數(shù)量還不到一萬套，在18年的時候法拍房的數(shù)量就已經(jīng)上升到兩萬套左右，在去年，法拍房的數(shù)量已經(jīng)高達50萬套，根據(jù)調查統(tǒng)計，截止今年10月份，法拍房的數(shù)量已經(jīng)達到兩百萬套?？梢哉f，現(xiàn)在承受不住房貸壓力、斷供的人還是在不斷上漲的。

在看完二手房和法拍房后，再看看現(xiàn)在的新房市場。根據(jù)國家統(tǒng)計局的調查數(shù)據(jù)顯示截止到今年8月份，商品住宅待售面積為22835萬平方米，同比上漲0.2%，其中還在施工的商品住宅面積達到592216萬平方米?，F(xiàn)在法拍房和二手房的數(shù)量不斷上升，法拍房和二手房市場對于新房市場還是有很大的影響的?，F(xiàn)在一般來說，現(xiàn)在城市中心基本上都被開發(fā)殆盡，現(xiàn)在很多新開發(fā)的樓盤都處在城市稍微偏遠的地方，地段相比起二手房和法拍房來說，就差了那么一點。對于房企來說，現(xiàn)在的去庫存壓力還是比較大的。

第三：房企現(xiàn)狀

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場跟過去有了很大的不同，房企們面臨的市場也有了很大程度的轉變。在經(jīng)歷過今年的風波之后，在今年上半年的時候，房子的銷售量都不是那么好，很多房企都沒有完成銷售目標。而且根據(jù)調查統(tǒng)計，房企今年有1.46萬億的負債即將到期。對于房企來說，現(xiàn)在的壓力真的很大。并且由于房企是高負債的運營模式，很多房企的負債率都高達80%，這樣的運營模式下，房企是很難經(jīng)受得起經(jīng)濟波動，稍有不慎，房企可能就會直接破產(chǎn)倒閉。而且今年房地產(chǎn)倒閉的企業(yè)要比往年多很多，截止8月份，破產(chǎn)房企有680家。可以說現(xiàn)在的房企日子并不好過。并且今年，住建部和有關部門給房企畫出三條“警戒線”，并力爭在三年內(nèi)要求房企完成去負債目標，未來如果房企超出三條警戒線的話，可能就會面臨“強制離場”的局面，這三條紅線分別為：

1剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%2凈負債率大于100%3現(xiàn)金短債比小于1

這樣的三條“警戒線”就是要求房企去負債，要求不允許房企高負債經(jīng)營。在這樣的情況下，很多房企都面臨著不小的去負債壓力，并且不少在全國比較有名的房企都已經(jīng)超過三條預警線，房企去負債壓力大。

對于現(xiàn)在的房企來說，他們面臨的壓力是十分大的，現(xiàn)在房子銷量并不是很好的情況下，還需要去庫存、去負債，對于房企來說，可能降價換量是一個好的解決方式?，F(xiàn)在房地產(chǎn)打折的廣告也是非常多見，現(xiàn)在很多房企都在做促銷活動。

第四：剛需購房者

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上的剛需購房者已經(jīng)不是很多了，根據(jù)央行的最新調查報告顯示，現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民住房擁有率高達96%。可以說大部分城鎮(zhèn)居民是解決了最基本的住房需求，對于現(xiàn)在的購房者來說，尋求改善型住房的人還是比較多的，或者就是一些外來人口買房居住。

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，剛需購房者也在不斷地減少?，F(xiàn)在新生兒的出生率也是逐年降低，有調查表明，現(xiàn)在00后和10后的人口要比80后和90后的人口少1億人口?，F(xiàn)在就算是二胎政策放開的狀態(tài)下，現(xiàn)在愿意生二胎的家庭也并不是很多。

經(jīng)濟學家任澤平曾說過，房地產(chǎn)市場長期看人口，未來隨著人口的不斷減少，剛需購房者也只會越來越少，剛需購房者如果很少的情況下，房價想上漲也是很難的一件事。這樣的例子現(xiàn)在已經(jīng)非常多見，比如東北的鶴崗，這個城市由于人口大量外流，當?shù)氐娜丝谙∩?，房價特別便宜，幾萬元就能夠買一套房子居住。這樣城市的房價想要上漲都是一件比較難的事情。

綜合來看，未來的房地產(chǎn)市場行情可能真的很難重回過去的火爆行情，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場一方面調控不斷收緊，一方面剛需購房者又在不斷減少的情況下，房企面臨的壓力比較大，未來的房地產(chǎn)市場走向如何真的不樂觀。就連過去一直看好房地產(chǎn)的經(jīng)濟學家馬光遠都表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場跟過去已經(jīng)有很大的不同，全民炒房的時代已經(jīng)過去。內(nèi)行人對房地產(chǎn)行業(yè)的看法已經(jīng)有很大的改變，對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場來說，明年的房價將超出人的想象?，F(xiàn)在很多城市的房價都開始出現(xiàn)下跌的狀況，以鶴崗為首，緊隨其后的還有玉門、阜新、文星鎮(zhèn)、鐵嶺等地區(qū)，房價都開始出現(xiàn)不同程度的下跌。對于那些想要投資房地產(chǎn)市場的人來說，真的需要小心謹慎，畢竟現(xiàn)在的房地產(chǎn)已不同往日。

總結：

對于那些還沒有買房的剛需購房者來說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的狀況對于他們來說是一件好事，但是對于那些投資房地產(chǎn)的炒房客來說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是他們最不想看見的事情。對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，2021年樓市迎來“貶值潮”，有內(nèi)行預測：明年房價超出人的想象。但是對于剛需購房者來說，有自住需求的話，可以稍微再等等，對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場來說，剛需購房者買房需要謹慎。對于那些還想要通過炒房賺錢的人來說，真的要見好就收了，畢竟房地產(chǎn)市場發(fā)生的變化對于我們來說是有目共睹的，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)市場，未來賠得“血本無歸”也不是不可能的事情，看看鶴崗、阜新這樣的城市現(xiàn)在已經(jīng)不是個例。投資有風險，入市需謹慎。

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