日光盤(pán)頻現(xiàn) 南京樓市的狂歡與焦慮

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-05-02 09:00

本報(bào)記者劉媛媛南京報(bào)道

進(jìn)入二季度，“房?jī)r(jià)四小龍”的南京樓市迅速回暖。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前南京可售商品住宅套數(shù)已達(dá)4.8萬(wàn)套，創(chuàng)下了自2016年以來(lái)的新高。其中僅4月23日南京便有11家樓盤(pán)領(lǐng)到了2200余套房源的銷(xiāo)許。

不僅新盤(pán)大量入市，價(jià)格同樣有所抬升。自3月份開(kāi)始，南京樓市價(jià)格就保持著小幅上漲的態(tài)勢(shì)，多板塊房?jī)r(jià)刷新“天花板”，“金三銀四”成色十足。而即便如此，一些核心區(qū)域的熱點(diǎn)樓盤(pán)依舊遭到“瘋搶”，中簽率持續(xù)走低。

“最近和家人看中了一套玄武區(qū)的學(xué)區(qū)房，為了多拿一個(gè)‘號(hào)碼牌’，我準(zhǔn)備和老公先離婚?！币晃毁?gòu)房者告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者，自3月份復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，為了搶購(gòu)好房，其周?chē)卸辔慌笥讯荚诿χk理離婚手續(xù)。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，本身“金三銀四”就是樓市旺季，近期南京樓市的火爆還與疫情造成的需求積壓，以及一些利好政策的釋放有關(guān)，但“搶購(gòu)”僅局限于一些熱點(diǎn)板塊，總體的穩(wěn)定難掩冷熱不均的焦慮。

多板塊房?jī)r(jià)沖破天花板

隨著新盤(pán)入市、老盤(pán)加推，近期南京一批樓盤(pán)超過(guò)區(qū)域均價(jià)上市，亦有多個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)天花板被刷新。以江北核心區(qū)的潤(rùn)辰府為例，該樓盤(pán)3月底首推28套洋房項(xiàng)目，銷(xiāo)許均價(jià)為3.3萬(wàn)元/㎡，房源最高價(jià)格達(dá)到3.89萬(wàn)元/㎡，突破了該區(qū)域3.05萬(wàn)元/㎡的限價(jià)。而在此之前，該項(xiàng)目高層房源均價(jià)為3.02萬(wàn)元/㎡，可見(jiàn)漲價(jià)幅度不小。

同在江北區(qū)域的銀城頤居悅見(jiàn)山預(yù)計(jì)將于近期加推170套新房源，精裝交付。據(jù)其置業(yè)顧問(wèn)介紹，該樓盤(pán)屬于改善型住房，此前推盤(pán)均價(jià)為3.05萬(wàn)元/㎡，預(yù)計(jì)接下來(lái)加推價(jià)格還會(huì)上漲1000元/㎡左右。

江北板塊之外，隨著中海燕磯聽(tīng)潮成為首個(gè)破“3”樓盤(pán)之后，燕子磯板塊也迎來(lái)價(jià)格新局面，區(qū)域內(nèi)即將面世的純新盤(pán)放風(fēng)價(jià)均超過(guò)了3.5萬(wàn)元/㎡。其中，萬(wàn)象天地·九悅洋房的銷(xiāo)許均價(jià)達(dá)到3.6萬(wàn)元/㎡，要求驗(yàn)資100萬(wàn)元，依然吸引了923組買(mǎi)房人搶購(gòu)102套房源。

記者另從位于城南中央科創(chuàng)生活區(qū)的世茂璀璨睿灣售樓處了解到，世茂璀璨睿灣一期銷(xiāo)售均價(jià)為3萬(wàn)元/㎡左右，后期加推二批次的384套房可能會(huì)漲價(jià)約2000元/㎡，驗(yàn)資要求為50萬(wàn)元。“城南這一塊，目前世茂是賣(mài)得最好的，不管是戶型設(shè)計(jì)還是社區(qū)景觀樓棟外立面打造，都是片區(qū)內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的。而且裝修標(biāo)準(zhǔn)最高，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格也高一點(diǎn)?！币晃恢脴I(yè)顧問(wèn)向記者說(shuō)道。再看河西，從來(lái)不缺高價(jià)房的板塊，即將加推的樓盤(pán)價(jià)格自然不會(huì)低。其中世茂天譽(yù)銷(xiāo)許均價(jià)為4.92萬(wàn)元/㎡、金茂府銷(xiāo)許均價(jià)5.4萬(wàn)元/㎡、葛洲壩(600068,股吧)中國(guó)府銷(xiāo)許均價(jià)6.4萬(wàn)元/㎡……

不難看出，今年的“金三銀四”南京樓市迎來(lái)了一波漲價(jià)潮，據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，漲價(jià)幅度從198元/㎡~9337元/㎡不等?！皯?yīng)該來(lái)說(shuō)，南京樓盤(pán)最終價(jià)格還是嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)的，總體比較平穩(wěn)，個(gè)別區(qū)域個(gè)別樓盤(pán)是體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，因?yàn)槊總€(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)不一樣?！蹦暇┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝告訴記者，限價(jià)一刀切是一種比較粗暴的做法，這種優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)也更貼近于市場(chǎng)。

南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)亦認(rèn)為，南京的房?jī)r(jià)總體上比較穩(wěn)定，也比較謹(jǐn)慎。之前價(jià)格調(diào)控非常嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)排名非?？亢蟆５且恍潜P(pán)當(dāng)初在拿地時(shí)地價(jià)特別高，或者品質(zhì)方面確實(shí)做得比較好，那么，這一情況下，對(duì)一些新盤(pán)價(jià)格進(jìn)行了一定的放松?！皩?shí)際上，政府在房?jī)r(jià)這塊還是比較謹(jǐn)慎的，官方數(shù)據(jù)也可以看到，南京的房?jī)r(jià)漲幅總體上并不算大?！?/p>

去化冷熱不均

雖然南京一批新盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)上揚(yáng)，但這并沒(méi)有澆滅購(gòu)房者的購(gòu)房熱情。自3月復(fù)工以來(lái)，南京多板塊多樓盤(pán)一經(jīng)開(kāi)盤(pán)便被搶購(gòu)一空。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份，江北、鼓樓濱江、城北、城南有多家新房開(kāi)盤(pán)，其中8家為“日光”盤(pán)。

“河西華新城周邊的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到6.5萬(wàn)元/㎡，而它本身還剩三棟樓沒(méi)賣(mài)，上個(gè)月開(kāi)盤(pán)，限價(jià)情況下只要4.5萬(wàn)元/㎡，近8000人參與搖號(hào)。”家住玄武區(qū)的嚴(yán)女士告訴記者，因?yàn)闆](méi)有搶到華新城，其正在物色其他樓盤(pán)，為了增加中簽機(jī)率，準(zhǔn)備與老公辦理離婚手續(xù)。

連日來(lái)，記者在走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，一些熱門(mén)板塊的熱點(diǎn)樓盤(pán)售樓處均人滿為患。比如位于江北的金地保利風(fēng)華府，在開(kāi)盤(pán)前前來(lái)看房的意向購(gòu)房者絡(luò)繹不絕，現(xiàn)場(chǎng)看房需排隊(duì)登記，平均一名置業(yè)顧問(wèn)需同時(shí)帶三批客戶。4月27日開(kāi)盤(pán)后，風(fēng)華府208套房源去化9.5成，總銷(xiāo)售額約5億元。

另以城南中央科創(chuàng)生活區(qū)的世茂璀璨睿灣為例，該樓盤(pán)預(yù)計(jì)于近期加推，在售樓處，無(wú)論是沙盤(pán)前還是樣板間內(nèi)都聚集了大量意向購(gòu)房者，現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)需要放大音量才能讓客戶聽(tīng)清楚介紹內(nèi)容。

面對(duì)火爆的售樓場(chǎng)景，甚至有中介向記者表示，因與多樓盤(pán)是合作關(guān)系，只要通過(guò)中介進(jìn)行登記，就可優(yōu)先選購(gòu)好房。不過(guò)，金地集團(tuán)(600383,股吧)南京公司方面回應(yīng)記者稱，不存在這種情況，這一說(shuō)法不實(shí)。銀城方面亦表示，目前公司未與中介合作，銀城價(jià)格體系公開(kāi)、透明，若開(kāi)盤(pán)將嚴(yán)格按政策要求公開(kāi)選房。

“受疫情影響，供需市場(chǎng)均受影響，隨著市場(chǎng)回歸常態(tài)，積壓的供需集中入市，市場(chǎng)熱度上漲。但現(xiàn)下疫情并未完全結(jié)束，仍要以安全為主，所以多處售樓處需要排隊(duì)登記看房?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英認(rèn)為，供需的集中入市，加之大家紛紛排隊(duì)看房，使得市場(chǎng)看起來(lái)較為火爆。

在張輝看來(lái)，排隊(duì)登記看房、“日光”盤(pán)主要存在于一些熱點(diǎn)板塊，尤其是最近有利好釋放的熱點(diǎn)樓盤(pán)?！氨旧怼鹑y四’就是樓市旺季，再加上疫情期間需求積壓，導(dǎo)致了滯后性需求釋放?！?/p>

不過(guò)，局部回暖的背后，也有不少非熱門(mén)板塊的房源開(kāi)盤(pán)去化一般，兩極分化越來(lái)越突出。

從記者的走訪情況來(lái)看，緊鄰世茂璀璨睿灣的電建洺悅?cè)A府，在售均價(jià)29400元/㎡，雖然價(jià)格略低于世茂璀璨睿灣，但人氣落差卻較大。不僅售樓處前來(lái)看房的很少，并且前一批推出的房源至今仍有多套未賣(mài)出。

南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華指出，當(dāng)前南京樓市去化兩極分化很?chē)?yán)重，熱盤(pán)“日光”，冷盤(pán)幾個(gè)月都賣(mài)不出幾套。一般在核心區(qū)的、交通方便的、學(xué)區(qū)的就比較受到追捧，不在核心區(qū)的、品質(zhì)一般、品牌溢價(jià)低的就不太受歡迎?？偭可鲜枪┻^(guò)于求，所以購(gòu)房者選擇性比較大。

二季度或現(xiàn)修復(fù)性行情

根據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布的南京市第二季度擬上市商品住房項(xiàng)目表信息，今年第二季度，南京市擬上市90家樓盤(pán)。具體來(lái)看，5月份還有碧瑤花園、青奧村、升龍?zhí)一▓@著、中海原山、保利云禧等多家樓盤(pán)接連推出。

在張輝看來(lái)，南京樓市二季度上市量較大并不意外?！耙?yàn)榻衲觊_(kāi)發(fā)商都是有任務(wù)的，前面疫情造成了很大沖擊，為了完成任務(wù)，而且二季度會(huì)面臨半年報(bào)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)講還會(huì)加快推盤(pán)，爭(zhēng)取完成今年的任務(wù)量。”

值得注意的是，不久前，南京出爐了人才落戶新政，其中本科學(xué)歷人才從40周歲放寬到45周歲；40周歲以下大專學(xué)歷人員，在南京就業(yè)參保半年就可以落戶，相當(dāng)于進(jìn)一步降低了購(gòu)房的門(mén)檻，5月1日起正式執(zhí)行。

稍早之前，江蘇土地市場(chǎng)還公布了2020年南京國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，其中住房用地總量達(dá)到了902公頃，創(chuàng)下了6年來(lái)的最高紀(jì)錄。

在政策的加持下，業(yè)內(nèi)外對(duì)南京樓市的二季度走向表示看好。國(guó)仕英直言，受疫情影響，一季度積壓的需求會(huì)在二季度進(jìn)一步釋放，帶動(dòng)成交量上漲，二季度成交量會(huì)略低于去年同期或基本持平。并且今年改善型需求會(huì)有所增加，大戶型房屋更受歡迎。

“我覺(jué)得南京有幾個(gè)特點(diǎn)，第一個(gè)就是市場(chǎng)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市比其他的地方要快，所以樓市回歸正常比其他地方要快；第二個(gè)就是樓市‘小陽(yáng)春’，來(lái)得可能晚一些，但是今年二季度的話應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)；第三個(gè)是市場(chǎng)正在出現(xiàn)一定的修復(fù)，之前的樓市調(diào)控非常嚴(yán)厲，包括價(jià)格的限制等。今年進(jìn)行了一些調(diào)整，讓它更適應(yīng)市場(chǎng)的變化，包括現(xiàn)在人才落戶新政，也會(huì)讓市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)修復(fù)性的行情。”孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，南京市場(chǎng)基礎(chǔ)較好，人口基數(shù)較大，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也較好，在二季度應(yīng)該會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)比較明顯的修復(fù)行情，但是可能區(qū)域表現(xiàn)會(huì)有差異。

李夢(mèng)琪對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)

（責(zé)任編輯：董云龍）